地中海风格建筑设计的小区是什么样的？

今天愚公就来到了位于北京市朝阳区十里河板块的中海城圣朝菲小区。中海城圣朝菲是中海城的第二期工程，所以愚公在踩盘的时候，看到小区的名字其实是为中海城Ⅱ圣朝菲，小区旁边还有中海城香克林、中海城风情苑，三个小区的建筑风格各不相同，而愚公踩盘的中海城圣朝菲建筑风格就是地中海风格。

小区内的建筑多为暖色调，采用红、黄、桔的深浅颜色搭配，外立面部分地方为石材，显得更有质感，还装饰有丰富的廊柱、檐口、廊架、栏杆、线脚等，愚公时刻都能感受到地中海建筑的浪漫、休闲气息。

那么接下来就和愚公一起去看看这个充满地中海风情的小区吧。

亮点一：小区半人车分流

小区的半人车分流是小区给愚公的第一印象，为什么呢？因为愚公从小区的西门进去之后，就没看到过汽车，直到要从北门出去的时候，才看到地下车库的入口和建在小区围墙内的少量地上车位。在愚公踩盘的过程中，也发现小区的道路大多都是人行道，这对住户来说，不仅车辆行驶的噪音消失了，又能使小区内的道路更安全。

亮点二：小区内环境优美，设施完善

小区内的设施是比较不错的，愚公从西门这个仅行人通过的门进入后，首先看到的就是一个地中海风格的喷泉，喷泉四周也全是树木绿植。当愚公继续往前走到中心花园的时候，绿树成荫，虫鸣鸟叫声一直络绎不绝。

愚公在踩盘的时候，也看到小区楼栋下的垃圾回收站也十分的干净与整洁，能明显看出有清洁的痕迹，此外小区内还有儿童游乐设施、健身器材等等，住户的居住体验是十分良好的。

亮点三：小区安保管理较好

中海城圣朝菲为封闭式管理小区，小区西、南、北方向各有两个出入口，小区的正大门为北门。小区有车辆通行的出入口都配有保安亭与安保人员，仅行人出入的小门则需要刷卡，并不像愚公踩过的其他小区那种，大门敞开。小区安保工作的认真，对于小区的安全还是能起到很大作用的。

亮点四：小区周边配套较完善

说起小区周边的配套，愚公首先要说的就是小区北门外的两个超市，尽管并不是大型商超，但是对于小区住户日常生活来说是够了。此外小区外也有早餐摊，早上出门上班买早餐还是挺方便的。

小区1.2公里范围内有两条地铁线的地铁站，分别是：地铁亦庄线肖村地铁站，乘坐亦庄线可到达荣昌东街、亦庄火车站等地；地铁10号线成寿寺站，乘坐地铁10号线可到达慈寿寺、公主坟、六里桥等地。对于有地铁出行需求的住户还是比较友好的。

小区附近还有鸿博公园、旺兴湖公园、老君堂公园、镇海寺郊野公园等公园，十分适合在闲暇的时候，带着家人朋友一起去游玩。

槽点一：小区内部分草坪养护较差

尽管小区的绿化确实做的很好，绿化率达40%，但是愚公还是发现有一些草坪养护的很差，一些草坪上只有一点点绿植零星的在大树附近。小区整体绿化较好，但是这一些草坪影响了小区整体的形象。

槽点二：小区大门外的道路较窄

愚公踩盘从北门，也就是正门出来之后，发现小区外的道路很狭窄，仅仅有两个车位宽的双行道，而且道路比较弯曲，路面也是水泥路面。小区住户开车从北门出来想要到达主干道，需要绕一圈才能到达郭家庄路，比较不方便。

槽点三：小区停车位较少

据幸福里app数据显示，小区共有车位682个，分为地上和地下车位，车位可租可售，但是小区内共有住户1137户，车位比位1:0.6，愚公实地踩盘的时候，发现小区的地下车库并不是很大，并且小区围墙内侧也只有少量的地上车位，就车位比来说，车位还是比较少的。愚公在小区外的时候也能看到许多车辆停放小区外面的收费停车场上，住户用车取车很不方便。

槽点四：小区单价较高，户型多为大户型，总价较高

据幸福里app数据显示，小区内共有100㎡-102㎡的两居、98㎡-141㎡的三居、170㎡-285㎡的四居，其最小户型为100㎡，并且小区的单价也高于十里河板块均价与朝阳区均价。

截至2021年8月初，小区在售102㎡三室两厅户型，其总价在660万左右，其大面积户型更是为1850万左右，对购房刚需用户或者预算不充足的用户比较不友好。

中海城圣朝菲小区的整体建筑装修风格为地中海风格，小区品质较好，绿化较好，绿化率为40%左右。小区内设施完善，可以满足住户的日常使用需求，且小区为封闭式小区，小区安保管理较好，住户的生命财产安全能够得到保障，比较时候对小区品质看重的用户选择。

小区的外面有两座小型的生活超市，平时用户购买生活物品也比较方便。最关键的是小区1.2公里外有两个地铁站，可以搭乘亦庄线与10号线，对地铁出行有需求的用户也可以考虑。

但是小区的部分草坪保养较差，且小区的停车位较少，有部分车位为地上车位，车位比不足1:1。

小区整体户型多为大户型，且单价较高，因此小区的总价也较高，截至2021年8月初，幸福里app显示小区内在售102㎡三室两厅户型上车价为660万，对于想改善居住环境的用户可以选择。

十里河商圈位于北京市朝阳区，地处南四环与南三环之间，内有三条地铁线路。

十里河商圈面积很广，得益于东西城各商圈的产业外迁，十里河商圈承接了包括建材、花鸟鱼虫、五金机电在内的多个成熟产业落位，使其从一个区域型商圈，逐渐蜕变为南三环外的热点商圈。

十里河商圈北侧为华威桥和潘家园商圈，南侧为小红门商圈，西侧为成寿寺商圈，东侧为十八里店商圈，周边商圈发展不一，联动效应尚可。

上世纪90年代，随着三环和四环的相继贯通，十里河渐渐形成了以家居卖场为特色的商圈属性。起初，很多消费者把十里河家居商圈定义为捡便宜的地方、周围环境较差、人口密度大等，但随着消费升级、品质提升，目前越来越多的高质量家居商业卖场已经入驻。

十里河商圈内包含有：北京市十八里店中学、北京市私立新亚中学、北京市第八十中学、星河双语学校等。

商圈内设置有3条地铁线路：地铁10号线、14号线、亦庄线。其中10号线能级较高，北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽；亦庄线将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起，为产业的发展提供了坚实的交通保障。

另外，十里河商圈内医疗、生态环境配套，包含有三环肿瘤医院（二甲）、北京桃溪公园、分钟寺公园等。

十里河商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，整体居住舒适度一般，其中老公房门槛价370-492万元、次新房门槛价235-2450万元，相对于朝阳区其余商圈，十里河的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

适合部分对商业配套、交通优势敏感的朝阳区购房者。

十里河商圈土地开发成熟，用地饱和，周边最近一期的土拍信息，发生在商圈东南侧的旧宫商圈内。

2021年1月，合生创展以46.6亿元竞得大兴区旧宫镇地块，18家房企参与竞拍，溢价率10.88%，成交楼面价34998元/㎡，其土地性质为纯住宅用地，容积率2.2/2.4，45米限高，预计建设15层左右的小高层，且目前已开工建设。

此地块距离十里河商圈边缘6.8公里，且没有地铁直连，实际不会对商圈内存量住宅产生明显影响。

但临近十里河的旧宫商圈，随着配套日益完善，以及亦庄线的联通效应，会为十里河商圈的存量住宅带来价格上的负向影响。

比如截止2021年8月，十里河靠近肖村地铁站的次新房均价为6.6-7.7万/㎡，而两站之后的旧宫商圈，次新房均价为6-6.9万/㎡，而距离肖村地铁站最近的新房项目，仅三公里的中冶德贤公馆，售价也是7.7万/㎡，旧宫腹地的中南湾，新房单价是5.4万/㎡。

实际上在比价效应下，十里河的存量住宅购买力，正面临被南侧丰台各热点商圈瓜分的情况。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：十里河商圈的均价为6.7万/㎡，周边成寿寺商圈的均价为5.9万/㎡；潘家园商圈的均价为6.2万/㎡，小红门商圈的均价5.5万/㎡，宋家庄的均价5.8万/㎡。十里河商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，十里河商圈属于朝阳区南部价值相对较高的板块，比价效应下，十里河商圈的价值已被市场充分释放。

十里河商圈面积比较大，北侧紧贴潘家园商圈，这导致“圈子文化”很快延伸到十里河商圈，使得古玩城在十里河商圈内遍地开花，而且北侧双线交汇的十里河地铁站，未来又会有地铁17号线穿过，利好较多。

而十里河南侧区域，因为有亦庄线的关系，又与亦庄开发区联系紧密。

目前来看，虽然十里河商圈内的产业相对低端，但随着商圈内消费升级的展开，十里河商圈的未来，还是值得期待的。

1. 小区内部配套齐全，小区内垃圾分类站、健身设施等配套设施较为齐全，而且绿化率较高，居住体验感很好。

2.小区建造时间为2008年-2011年，整体楼龄较小，楼栋外观较新，居住的舒适度高。

3.小区封闭式管理，物业安保工作较好，住户的生命财产安全得到有力保障。

4.小区周边配套丰富，包含交通、公园、学校、现代商场等，配套设施功能相对完善，小区1.2公里范围内有两条地铁线路的地铁站。

通过幸福里app查询，截至2021年8月6日，小区在售房源25套，占全部房源的2.2%，小区目前在售均价为68102元/㎡，环比上涨0.09%。近6个月，小区整体高于朝阳区、十里河商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅等同于同期朝阳区、十里河商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，比较适合入手。

购房成本方面，总价最低为102.34㎡三室两厅户型，报价660万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为359.7万元左右，二套首付为475.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有100㎡-102㎡的两居、98㎡-141㎡的三居、170㎡-285㎡的四居。

现选择小区主力户型101㎡两室一厅和140.15㎡三室两厅进行分析。

小区由塔楼和板楼组成，含4栋23层塔楼，14栋5层板楼，共有18栋住宅楼，1栋商业楼。商业楼在此不做讨论，在此针对小区楼栋情况分成5个区域讨论。

小区的A区为23层塔楼，两梯四户设计，A区临街，因此噪音污染会比较大，且离中心花园较远。

小区的B区为5层板楼，一梯两户设计，B区内的楼栋均不临街，环境较安静，且离中心花园较近。

小区的C区为23层塔楼，两梯四户设计，C区不临街，噪音相对较少，但是C区离中心花园较远。

小区的D区为23层塔楼，两梯四户设计，D区不临街，噪音较小，且离商业楼较近，但是离中心花园较远。

小区的E区为5层板楼，一梯两户设计，E区临街，噪音污染较大，但是E区离南门较近。

综上所述，小区的B区，为最佳选择。

适合在十里河商圈及周边商圈工作且有购房刚需或者住房改善需求的购房者选择。

小区内半人车分流，环境良好，设施完善，邻里氛围融洽，适合看重小区品质的购房者选择。

小区1.2公里范围内有两个不同线路的地铁站，小区外也有较多公交站，对地铁公交依赖的购房者可以选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校、公园资源较为齐全，适合对周边配套有要求的购房者选择。

目前，十里河板块内无新房在售。目前距离小区较近的有新房在售的板块是位于小区北向的丰台成寿寺板块的世茂北京天誉与合生·缦云。

两个楼盘都为丰台区成寿寺商圈内新房楼盘，其中：

世茂北京天誉均价120000元/㎡，仅145㎡-215㎡在售，总价1750万元/套起；

合生·缦云均价120000元/㎡，198㎡-257㎡在售，总价2500元/套起；

喜欢大户型且预算充足的用户可以考虑世茂北京天誉与合生·缦云；

而中海城圣朝菲房源最低挂牌总价在660万元/套，预算不足，且为想改善居住条件的用户可以考虑中海城圣朝菲。

中海城圣朝菲均价高于朝阳区二手房均价，所以以1.5公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取方庄公馆、晶城秀府进行比较。