一个拆分为多个部分的小区是怎样的呢？今天愚公踩盘的小区是位于北京市朝阳区亚运村小营板块的安慧东里小区。小区位于北四环东路外，位于北京联合大学西侧，还紧贴着中央民族乐团。

为什么说小区被分成多个部分呢，因为小区整体被安慧路与安慧东里中街分开，分成了安慧东里、安慧东里18号院、安慧东里1号院与安慧东里7号院。各院之间不相连，几乎独立。愚公在踩盘的时候要不是多看了几眼地图，说不定都没注意到其他三个院。

接下来就和愚公一起去了解一下这个小区吧。

亮点一：小区内正在进行翻新

愚公一进入小区，便发现小内有很多大型施工车辆，地面的道路也被铲除了，小区原本的休闲广场上堆放着一些建筑材料，后面愚公问了一下施工员，说是正在进行小规模翻新装修。

愚公走到楼道时，发现楼道内的墙壁已经被重新粉刷了一遍，并且在一楼还安装了新的扶手。除了楼道，小区的外墙也有工人正在粉刷。相信等小区翻新工作全部完成后，小区会变得焕然一新。

亮点二：小区单价相对便宜

从幸福里app中的地图找房功能中，我们可以直观的感受到，安慧东里的房价是低于周边大部分小区的，其价格为6.9万元/㎡左右，而周边大部分小区为7.4万-9万/㎡左右。比较适合预算不足且有购房刚需的用户选择。

亮点三：小区周边配套完善

小区周边600米内有小超市、华欣超市（安慧东里店）、舒客便利超市等等，1.2公里处也有远洋未来广场购物中心，里面有星巴克、优衣库等。距离小区1.6公里处有北京朝阳中西医结合医院，是一家不错的三甲医院。此外，距离小区800米还有华汇紫薇公园，公园是免费的，适合与家人闲暇时散散步。

距离小区561米的西南方也有惠新西街北口地铁站，小区一公里范围内也有20个公交站，南侧就是北四环主干道，交通较便利。另外，小区周围还有许多公园与高尔夫球场，说是被公园包围也不为过。

槽点一：小区内绿化较差

据幸福里app数据显示，小区的绿化率都只有10%，并且愚公在踩盘的适合发现，小区除了中间的活动区域有几棵大树外，其他地方连草坪都几乎没有，再加上楼栋的外墙颜色为土黄色，感觉整个小区的形象都变差了。

槽点二：小区安保工作差

可能是小区在进行翻新，也可能是物业本身的原因，愚公在踩盘的时候，发现小区几乎所有的出入口都没有安保人员在看守，并且小区也没有配备刷卡自动门。愚公在路过18号院的大门时，听到保安亭里似乎是有声音的，但是保安亭却是窗户紧闭。安保工作较差，可能会使小区存在一定的安全风险。

槽点三：小区停车位较少

据幸福里app数据显示，小区内停车位共150个，但是小区共有2012户住户，车位比仅为1:0.074，车位严重不足，因此大多数住户都是将车辆停放在楼下的一些空地，或者小区街道外面的道路上。小区车位数的不足，住户会有较大的停车压力，并且停放在道路的车辆也会存在剐蹭风险。

槽点四：小区容积率较高，居住体验较差

据幸福里app数据显示，安慧东里小区的容积率为3.5，是一个大型体量小区。因为容积率高的原因，小区内的楼栋挨得都比较近，导致一些楼栋会影响另一栋楼的采光。除此之外，小区的道路与楼梯间都比较狭窄，住户的居住体验感就会没有容积率低的小区好。

安慧东里位于北京市朝阳区亚运村小营板块，小区共21栋楼2012户，分为较多小院。小区内绿化较差，设施也不完善，安保管理工作较差，并且小区楼龄较老。

因为小区分为众多小院的原因，导致人车不分流，停车位较少，住户停车压力较大，对于有两辆车的家庭来说不太友好，对小区品质较为看重的用户，推荐指数不高。

但是小区内正在进行翻新，待施工完成后，小区的整体品质将会得到一定改善，并且周边有很多公园、商场、医院。距离5号线惠新西街北口站仅561米距离，小区南边出去也是北四环主干道，交通便利。

最关键的是，截至2021年7月底，小区现有35.22㎡一室零厅户型，上车价仅为210万元。对于预算不足、有购房刚需、对地铁交通出行有需求的用户，推荐指数较高。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1.小区内正在进行翻新，翻新完成后小区品质将会有所改善。

2.小区户型选择较多，户型面积较小，面积为35㎡-105㎡，且单价较低，总价可控。

3.小区内住户老人与小孩较多，邻里氛围融洽，居住体验感较好。

4. 小区周边配套较为齐全，包含了医疗、购物、交通等重要条件，小区周围公园较多，居民茶余饭后休闲放松的选择较多。

通过幸福里app查询，截至2021年7月27日，小区在售房源33套，占全部房源的1.64%，小区目前在售均价为67338-69147元/㎡，环比上涨0.19-0.27%。近6个月，小区整体低于朝阳区、亚运村小营商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅低于同期朝阳区、亚运村小营商圈涨幅适合入手。

购房成本方面，总价最低为35.22㎡一室零厅户型，报价210万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为80.3万元左右，二套首付为130.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共21栋楼2012户，有35㎡-54㎡一居、41㎡-73㎡二居、78㎡-105㎡三居。

现选择小区主力户型49.45㎡两室一厅和78.19㎡三室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

小区A区多为高层楼，绿化较差，无中心花园，但是离北四环主干道及地铁站最近。

小区B区为高层楼，处于小区中间，噪音较小，但是无绿化。

小区C区多为中高层，楼栋间有运动设施与小花园，环境相对较好，但是离地铁较远。

适合在亚运村小营商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区户型选择较多，上车价较低，适合预算不足且有购房刚需的用户选择。

小区出门就是公交站，561米处是地铁站，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，亚运村小营商圈内距离小区最近的新房项目是八斗，距离小区在1.5公里以内，此外距离较近的是位于小区东北方向7公里外北苑商圈的华贸城铂金墅和天润福熙大道。

上述新房项目均为高总价小区，其中：

八斗88㎡-180㎡二居以上户型在售，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅177㎡及以上户型在售，参考均价为89000元/㎡，总价1500万/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，参考均价为93380元/㎡，总价1700万/套起；

预算充足且喜欢新房的用户可以选择八斗；预算充足且有大户型面积需求的用户可以选择华贸城铂金墅和天润福熙大道；而安慧东里房源最低挂牌总价在210万元/套，预算不足，且为刚需购房者的可以考虑该二手房。

安慧东里均价低于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取紫薇天悦、世纪村进行比较。