今天小编来到的是位于北京朝阳区的北苑商圈。北苑因临近古代皇家游猎的场所而得名，在古代是帝王游玩射猎的皇家园林。旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家，如今的北苑已经改造为京北的大规模居住社区，是五环外现代化建设的代表。

北苑紧邻奥森公园，与亚奥板块相接，优美的环境吸引了众多开发商的注意，众多楼盘拔地而起。而今天我们选择的小区亚奥金茂悦，就是区域内的佼佼者，它会带给我们怎样的体验和惊喜呢？下面请听小编娓娓道来。

亮点一：建于2013年，楼龄新品质佳

小区是于2013年由方兴和融创共同开发的优质商品房社区，楼栋设计精致，保证了住户的生活体验。

肉眼可见的是外立面和楼栋间距设计，赭红色墙砖堆砌的外立面沉稳大气，热情洋溢，结合典雅的建筑风格，充满了人文气息；小区内共有13栋板楼，考虑到采光和居住密度，彼此间距设计的比较大，生活品质很棒。另外，小区内人车分流，避免出现碰撞行人的事故，安全性有保障。

亮点二：园林风格绿化，生活环境优美

众所周知，绿化是衡量居民生活质量的重要指标，而亚奥金茂悦设计时显然认真考虑了绿化设计，才能打造出赏心悦目的花园环境。

从地图上看小区几乎全部为绿色所覆盖，不放大看还以为这是一处公园。走进小区内部，实际感受更加明显，小区绿化设计上注重建筑与园林设计的搭配，灌木、果树和园区的自然地被相互搭配，错落有致层次饱满，水景美不胜收，鲜花娇艳欲滴，空气清新自然，环境优美惬意。此外，楼栋间设计有单独的绿化，住户的生活品质更上一层。

亮点三：物业认真负责，门禁管理严格

小区物业是开发商自管物业，物业服务质量关乎公司品牌形象，因此其服务水平是有保障的。

小区的门禁安保十分严格，东门西门都配备有保安亭，多名保安严格巡查，行人需要刷卡或刷脸进入，外卖员也需要通过登记才能进入，安全指数高；11号楼下还有一处小门，也有两名保安在此站岗，十分认真负责。安全管理可谓是滴水不漏。

亮点四：开发项目众多，未来预期向好

在和中介闲聊中，小编了解到小区门口的家居体验店正在清理库存准备搬迁，开发商考虑未来将其改造为大型生活超市，这对小区居民是一项重大利好，未来出门就能享受购物消费的乐趣。

此外，小区东侧目前地铁17号线在建，预计2021年年底建成通车，贯穿望京、太阳宫、西坝河等区域，通车后对居民的交通条件也有所改善。

槽点一：绿化面积占据活动区域，低层住户采光差

虽然小区的绿化面积广阔，环境优美，但也产生了些不利影响，比如蚊虫多、采光差等。

和居民李阿姨闲聊中小编了解到，小区内的绿化树枝繁叶茂，低层住户的日常生活受影响严重，采光条件很差，冬天尤为严重，只有正午时分能够见到阳光。另外，小区水景多，夏天比较潮湿，居民饱受蚊虫滋扰。

槽点二：周边道路车辆众多，高层噪音影响

小区地处北五环北侧，三面临街，其中红军营路、北苑小街都是区域内的主干道，车辆川流不息，噪音问题十分严重，高层住户深受其影响。

另外，小区周边的家居城搬迁，未来的开发建设也可能产生大量噪音，居民的生活体验可能会受影响。

槽点三：地处北苑商圈，周边生活超市较少。

尽管北苑商圈近年来发展迅速，但其地处五环外，地缘位置较差，与东西城距离远，内部配套比较差，生活便利性不足。

亚奥金茂悦周边的商场较少，东侧的红星美凯龙家居主要经营家居用品，业态单一，而要享受大型商超就不得不前往周边的亚运村商圈，也是比较麻烦的。

通过一天的探访，小编对亚奥金茂悦小区已经完成基本了解和认知。小区的主要优势在于内部生活品质，建造于2013年，楼龄新品质好，内部绿化环境优美，空气清新宜居性强，同时由于物业由开发商承接，为打造品牌效应，物业服务质量也可以放心，周边大规模的商业交通规划也利好小区未来。

然而，小区地处北苑商圈，远离东西城热点商圈，先天不足，相当可惜。

总体上，亚奥金茂悦在北苑商圈内属于上游品质的小区，生活体验较好。

整体价格上，截止到2021年7月，亚奥金茂悦小区在幸福里app上挂牌均价为85458元/㎡，高于北苑商圈整体均价。目前小区在售房源有19套，其中12套为三居室，追求优质自住的购房者可以考虑。

北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、建于2013年，楼龄较新，楼栋和户型设计精致，生活品质高。

2、绿化面积广阔，环境清幽雅致，清新自然，居住体验佳。

3、开发商自持物业，安保严格，服务认真负责，质量有保障。

4、周边未来商业交通规划明确，预期向好，上升空间大。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源有19套。小区目前在售均价为85458元/㎡，环比上月上涨约0.05%。近6个月，小区整体均价高于北苑商圈和朝阳区板块均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升；从目前情况看，小区价格虽然比较平稳但价位略高，建议持续观望。

购房成本方面，总价最低为96.52㎡二室一厅户型，报价910万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为673.4万元左右，二套首付为764.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有13栋楼，户型分布从96.35㎡的二居到177㎡的三居都有。

主力户型是96.35㎡两室一厅、132.02㎡三室一厅，存量房源较多，因此选取此两种户型进行分析:

1、北侧和西侧临街，噪音影响严重，故不推荐1、2、3、9号楼；

2、4、7、8、10号楼环绕小区中心，视野和采光条件好，可以考虑；

3、5、6、11号楼附近出口只供行人出入，车辆无法通行，谨慎考虑。

1、北苑商圈紧邻亚奥商圈，均价较低，适合购房预算较低且对生活有一定要求的群体。

2、亚奥金茂悦小区建成年代新，小区环境安静闲适，适合追求优质自住的人群。

3、小区周边未来规划明确，交通和商业预期较好，适合追求周边配套且不着急入住的人群。

4、小区内户型以三居室为主，其中三室二厅117.64㎡的上车价为1130万元，适合追求优质自住人群。

目前北苑商圈内在售新房楼盘是位于亚运村小营的八斗以及商圈北侧的华贸铂金墅和天润福熙大道。

华贸铂金墅和天润福熙大道总价略高。

华贸铂金墅177㎡-326㎡在售，总价1500万元/套起；天润福熙大道180㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起。

八斗87㎡-181㎡在售，总价1276万元/套起，

预算充足、追求小区品质、且对地理区位要求宽松的改善购房者可以考虑新楼盘。

而亚奥金茂悦96.95㎡-134.47㎡在售，总价跨度在930万元-1350万元。

虽然三座新小区定位都是优质自住，但中间有13号地铁线贯穿，区域互动较少，影响有限。

亚奥金茂悦小区均价高于北苑商圈二手房均价，现以距离较近、房龄接近、价格接近为标准，下面选取北京青年城、山水蓝维进行比较。