南沙滩商圈，大家对此商圈可能并不太熟悉，但是说到另一个商圈大家一定耳熟能详。亚运村商圈位于奥林匹克森林公园右侧，而我们今天要踩盘的商圈位于公园的左侧。它与亚运村商圈形成对称，该商圈虽然并没有亚运村那么繁华与热闹。但因特殊的地理位置，也让它拥有了属于它的一份魅力。

而今天我们将要探访的华源冠军城小区，就在南沙滩商圈。从地图上看，小区处于该商圈的腹地，距离奥林匹克森林公园不过1.5公里，算是该小区的“后花园”。让我们看看这座这拥有着丰富的生态休闲资源的小区究竟有什么魅力吧。

亮点一：公园式的小区环境

进入小区就发现了地下停车场旁边有一条长长的走廊，走廊尽头有一个大型喷泉，居民们可以在此纳凉，困时还可以在此午休。长廊旁是一个中央花园，高大的树木、低矮的灌木错落有致，还为小朋友设计了活动场所。香帅在这公园的长廊休息一阵，欣赏着花园的美景来治愈炎炎夏日带来的燥热与踩盘的劳累。

亮点二：内部配套设施完善

这个小区是围绕着中央公园建造的，这么说一点都不过分。香帅发现这座公园是一个天然的活动场所，如果小区举办活动，应该会在这里举行。公园附近还有小孩的活动场所，小孩子也可以玩的很尽兴，因为该小区实行的是人车分流，所以家长也不用担心孩子们在玩耍时遇到危险。

而公园旁设置一条长长的廊亭，可供居民休息、闲聊。大家可以在这里聊着孩子、工作、美食、购物、婆媳、邻里,再或是一些生活琐事等。

小区的休闲设施丰富，氛围欢快融洽。中老年业主、年轻业主和小孩都能找到自己的社区活动，各有所乐。

香帅还发现这个小区内部的底商也特别丰富，有理发店、水果超市、烟酒专卖、干洗店等等，简单的商品可以在小区内买到。干洗店可以方便住户洗衣服。

亮点三：周边配套设施完善

小区的底商丰富，楼下有物美超市，能够满足居民一般的购物需求，楼下的底商还有光大银行、奥欣口腔、招商银行、乐刻健身等，满足居民的各项需求。而在东侧1公里左右，就是新奥购物中心，又满足年轻人的购买欲望。

除了奥林匹克森林公园之外，玉泉山、颐和园、圆明园北京的著名景区都在小区附近。平常可以在这些免费开放的景区中散步、锻炼、赏景。周末居住在此的居民也可以携着家人逃离城市的喧嚣，去感受大自然的美好。

亮点四：优越地段

在快节奏的大都市生活状态下，小区的完善交通可以让居住者快速的到达北京任何地区。小区的大门前就可上大屯路，非常适合自驾上班的人。

距离小区630米的北沙滩地铁站是15号线的一个站点。15号线经过后沙峪、望京等地点；在两公里以内有8号线，8号线经过回龙观、奥林匹克公园、国家美术馆、什刹海等地点。5号地铁线，要在15号线大屯路东换乘5号线，5号线经过崇文门、东单、雍和宫等地点。地铁出行十分快捷。

小区附近还有多条公交线路，425路、450路等通达小区附近，非常适合依赖交通工具出勤的上班族，且有购房需求的人。

槽点一：小区对卫生细节不注重

香帅在小区走路时发现小区地面整洁，但是走在路上时不时会有一些小垃圾在路旁随风飘荡。而垃圾桶旁边也有一些垃圾堆积以及装修底商而将建筑垃圾堆在路旁。这些卫生细节的不注重，会让小区原本印象还不错，但又会因为这些原因，而成为影响购房者的决定因素。

槽点二：临街楼栋有噪音

香帅发现小区位于南沙滩商圈的核心地段，由于周围商超、大厦林立。所以该区域人口流量大，车流众多。公交车站点也设在小区临街的地方。身处在繁华地段，受到的噪音污染严重。而且小区底商丰富，也会产生噪音。这个小区的1号楼和2号楼底层沿街楼栋，应该避免购买。

槽点三：小区地下停车位手机网络信号接受差

香帅从电梯下达地下停车场时，手机信号开始减弱，带着手机在地下车库转了好几圈，就想“检测”一下车库里的信号究竟有多弱。结果发现，在负一层地下车库里的信号时断时续，到了负二层情况更差，直接让我感觉自己“失联”了。

槽点四：在小区内部底商有办公场所

香帅发现在租售部旁边有一家文化传媒公司，虽然该公司是在小区底商办公，免不了会影响到小区居民的正常生活。物业公司应该和公司商量将其置换到外部底商，避免打扰居民生活。

回顾一圈的踩盘经历，香帅对华源冠军城有了一定的了解。首先，这个小区是一个封闭式小区，小区面积较小 ，只有四栋楼。其次，小区的绿化较好，中间有一座中央公园，周围也有奥林匹克公园、颐和园这些5A景区为它的居住品质加分；再次，多条地铁线和公交线在附近交叉，对居民的便捷出行提供了保障，交通通达性高；另外，周围繁华的商场和超市能够满足居民的日常需要。但是，小区的卫生细节不到位，地下停车场手机信号弱，内部底商有公司入驻，这些缺点是不能忽视的。

整体价格上，华源冠军城在幸福里APP上挂牌价格为78127元/㎡，在南沙滩板块整体处于一般，小区在售户型以两居室为主力，包括一户一居室。小区的户型从一居室到三居室都有，在北京四环附近有自住购房刚需的用户可以考虑。但是小区楼栋有电梯，楼龄新、环境好、车位充足，年轻群体适应这种居住环境，购房可以考虑。

南沙滩商圈位于北京市朝阳区，地处京藏高速东侧，北四环至北五环之间。

南沙滩商圈在北京的知名度略欠，主要原因是其发展基本需要仰仗奥体+亚运村商圈的规划和建设。总结来讲，该商圈是北京典型的热门商圈周边的影子商圈。

南沙滩商圈北侧为奥林匹克公园商圈，南侧为健翔桥商圈，西侧为二里庄商圈，东侧为亚运村商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，联动效应尚可。

商圈最大优势在于地处海淀区和朝阳区的交汇处，又紧贴奥体板块，可承接大量溢出刚需自住需求。

南沙滩商圈内包含有中国科学院附属实验学校分校、中国音乐学院、北京信息科技大学健翔桥校区等。

商圈内有地铁15号线穿过，但没有设立站点，距离商圈最近的地铁站为北沙滩站，15号线东接奥林匹克公园和望京等区域，可以帮助南沙滩板块承接外来购房需求，商圈内还包含有四环线干道，无论是去望京还是中关村都比较方便。

商圈内医疗配套同样优质，包含有战略支援部队特色医学中心（三级甲等），医院内有床位一千余张，编设42个科室，是北京市首批"基本医疗保险定点医院"。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，老旧房门槛价300-700万元、次新房门槛价800-1200万元，相对于朝阳区其余商圈，南沙滩的门槛价中等偏高，对刚需或刚需改善型购房者比较友好。

南沙滩商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近南沙滩商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡，此地块用途为北京国家会议中心二期，截至2021年8月，建筑外立面已完工。

此地块虽然临近南沙滩商圈，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对南沙滩商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，周边邻近的二里庄商圈均价在10.4万/㎡，健翔桥商圈均价在7.8万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡。

比较来看，南沙滩商圈的均价在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在1.3万/㎡。

由此可知，南沙滩板块的价值释放，在中轴线西侧范围内，处于中游水平。

南沙滩作为奥体的影子商圈，实际上自身没有重点的规划、配套，或者建设计划。

甚至，商圈内相当数量的房子，都是当初各家单位分给员工的自建房，截至2021年，这个基础属性，还没有明显变化。唯一的利好，就是奥体+亚运村商圈的密集开发，在1991年-2008年这段时间中，由于较强的利好预期，促使了一部分购买力流向南沙滩商圈，也推高了商圈均价。

另外，据报道，京藏高速西侧的中关村东升科技园三期项目已于2020年11月动工，该产业园目标是成为海淀的地标级建筑，包含商业与办公，未来一旦建成，南沙滩商圈的价值提升，值得期待。

1.小区周边配套成熟，地段价值优越。隶属于南沙滩商圈，商业繁荣；奥林匹克公园坐落东部，空气清新，风景秀丽。

2.交通条件便利，出行快捷。小区2公里范围内包括8号线、15号线两条地铁，公交站距小区50m，小区出门就是大屯路主路。

3.社区生活氛围浓厚。社区居住人群以附近工作员工为主，群体人文素质较高，社区内充满生活气息。

4.小区业主如果是附近研究机构的、企业的职员住在这，会方便员工出勤。

通过幸福里app查询，截至2021年7月27日，小区在售房源13套，占全部房源的0.12%，小区目前在售均价为73200元/㎡，环比上涨0.06%。近6个月，小区整体均价南沙滩商圈不相上下，却高于朝阳区板块在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽与南沙滩商圈均价不相上下，但小区挂牌价格仍然稳中有升。从目前情况来看，小区价格上升势头变缓，适合入手。

购房成本方面，总价最低为43.57㎡两室一厅户型，报价470万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为164.5万元左右，二套首付为282万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区在售户型分布：44㎡-186㎡ 一房至三房。

现选择小区主力户型177㎡ 四室两厅和104.66㎡两室一厅进行分析。

小区整体有4栋楼，是围绕着中央花园建设的小区。1号楼、3号楼、4号楼,能看见小区内的中心花园，且都配备电梯，但1号楼、2号楼楼面临街道，噪音污染较大。对声音敏感的居民可以选择3号楼、4号楼居住。

南沙滩板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，华源冠军城小区楼房较为新颖，户型丰富，价格相差不大，推荐对周边生态要求高且住房改善型人群。

小区西侧有北沙滩地铁站，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

其中44㎡一室一厅的上车价470万，而177㎡的三室两厅厅上车价为1726万元，两个房源价格较大，一室一厅的适合自住的刚需人群，三室两厅适合追求周边生态且预算比较高的购房者。

推荐在南沙滩商圈工作预算有限，又有购房刚需的购房者购买。

目前，南沙滩商圈内无新房项目在售，目前距离小区最近的新房项目是位于小区南方向6公里外的北京城建世华龙樾与强佑府学上院和东边4公里左右的亚运村小营板块的八斗小区有新房在售。目前八斗项目在售二居以上户型，世华龙樾新房项目为较大面积、高总价小区，强佑府学上院为较小面积、低总价小区。

八斗：88㎡-180㎡户型，总价1276万/套起。

世华龙樾：190㎡-320㎡户型，总价1600万元/套起

强佑府学上院：83㎡-126㎡户型，总价641万元/套起

其中，预算充足喜欢新房的用户可以考虑八斗。而预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑世华龙樾。想买新房，又想追求周边生态，预算较为有限的可以考虑强佑府学上院。

选取华源冠军城小区一公里内地理位置较为接近的天和人家小区和中和家园小区来进行比较。