在北京一提到朝阳，可能大家先想到的是有着国家体育馆的亚运村。

而小星先想到的是拥有柳芳南里的柳芳，相信一提到柳芳，不少人都会觉得很熟悉，因为很多人都记得这里曾是北京城建设最早的地带之一，而柳芳的称谓，是源于原名牛房村的谐音而获得的。

今天小星就准备去柳芳南里社区进行踩盘，想去看一看坐落在国展附近的小区是不是拥有着“国际范”。

你们是不是也很期待呢？

亮点一：内部配套完善

小区内部配套设施是较为完善的，小区中心区域有一个小广场，长椅围绕着绿树排布着，在炎热的夏天，小区里的大爷大妈带着自家儿孙在这里面乘凉、嬉戏，这样的老年生活是非常悠闲并且充满幸福感的。

小区内还有多个超市，小区居民在小区内基本能够解决个人需求，非常方便。并且小星还发现在小区东门附近有一个公共厕所，这个设计非常人性化。

总的来说，小区内的基础设施是较为完善的，这里的生活非常适合老人，悠闲安逸，老人们可以在吃完晚饭后约上几个好友一起在小区内闲逛、聊家常、打乒乓等等活动，非常惬意。

亮点二：周边配套完善

柳芳南里位于朝阳区柳芳商圈，周边的商业氛围很浓厚。

周边一公里范围内有多个大型商场，天虹商场、金泰大厦、北京朝阳商业大楼等等，小区距离天虹商场950米，商场内有丽家宝贝、华为授权体验店，还有星巴克、和府捞面、哈根达斯等餐饮店，小区内的居民能够在闲暇之时去周边商场里吃喝玩乐，或者是在周末时，约上几个好友一起出门吃美食、看电影等等，这样的生活是相当惬意的。

小区周边的底商也是较为丰富的，有小吃店、烤肉店等等，在小区旁就能够解决个人的基本需求，可谓是相当方便。并且小星还发现小区底商的生意十分火爆，小星询问了在周边上班的人，他说：“我们选择在周边底商吃饭，是因为这里的店铺便宜而且很省时间，多出来的时间能够好好休息。”

亮点三：地理位置优越

距离小区最近的公交站点是小区北门侧柳芳西口站，小区距离柳芳西口公交站30米左右，可乘坐104路、515路等等；在小区北门460米左右有西坝河南路站，可乘坐104路、130路等等，较为便捷的公交系统，让生活在柳芳南里的人们出行很方便的。

小区距离地铁13号线柳芳站1.6公里左右，乘坐地铁13号线可直达东直门、立水桥、霍营等地，地铁13号线从小区西侧穿过，经小星亲测从小区北门出发步行17分钟即可到达柳芳站，并且13号线可换乘多条线路，在1小时左右能够到达北京大多数热点地带，十分便利。

并且旁边还有在建的地铁17号线，这使得柳芳南里的通勤能力会更上一层。

槽点一：小区品质较差

小星进小区的第一眼就是先看见楼栋的外立面，柳芳南里的外立面是由真石漆粉刷成的，较为老旧的墙体，加上居民安装的防盗窗生锈后让小区的整体感受显得更加老旧的，而外立面的好坏有可能会影响到买房人的选择。

楼道里疏于维护的楼梯，破烂老旧，行动不便的老人上下楼时很有可能会发生踏空而出现事故。

并且小区内的杂草也长得很乱，已经爬上小道上的杂草、开叉了的小树等等，当小星从近处看去，这些小草显得很杂乱，给人一种很不舒服的感觉，在看房者的心中也是一个减分项目。

总的来说，小星对小区的印象是老、破、旧、乱，希望物业能够好好整治一下小区内的环境。

槽点二：物业管理松散

小区的大门门禁是很不严格的，保安形同虚设，不管是小区内还是小区外的人都能够随意进出，大门和侧门基本都是敞开的，居住在小区内的居民安全感不高。

并且小区单元门也是敞开的，外来人员都能随便进出楼栋里，居住在里面的业主的安全是难以保障的，存在的潜在危险太大。很多购房者对门禁严格是十分看重，这也是他们对小区的硬性要求之一。

小区物业维护的力度是基本上没有的，路上随处可见缺失的草地和爬上道路上的杂草，这边一块是荒的，那边一块是乱的，显得很杂乱，所以在这个小区内的居住体验是比较差的。

设想一下小星如果居住在这里，每天都看着这糟糕的环境，小星的心情也会变得糟糕的。

槽点三：车位紧张，车辆随意停放

小星发现小区的车位配比是1:0.2，车位是相当紧张的，小区人车不分流，均为地上车位，有300个停车位，车位只租不售。

所以小区内车辆乱停放现象是比较严重的，车辆占据人行道，这种情况很容易造成拥堵并且会伴随着噪音污染，还有可能存在着很多的潜在危险。

自行车、私家车扎堆停放非常影响美观，并且人的活动范围会变得更小，放眼望去是一种很杂乱的感觉。

槽点四：部分楼栋居民生活体验差

靠北边的楼栋邻近街道来往的车辆产生的轰鸣声、喇叭声，让生活早北边的居民深受困扰。

而靠近西边的楼栋，由于在建的17号线地铁，日夜施工产生的噪音、灰尘也给居民带来了较为不好的体验，使得生活质量下降。

所以居住在这两块区域的居民生活质量相较于小区内其他地方是较差的。

柳芳南里社区在小星心里是处于中等偏下的位置。

小区有着较为优越的交通，柳芳地铁站距离小区1.6公里，仅需17分钟可达。公交站点就在北门门口，出门就能到达。

小区周边商业也是很发达的，天虹商场、金泰大厦、北京朝阳商业大楼等等，而天虹商场就位于小区北门门口950米处，购物、娱乐等等非常方便。

但是，小区的物业管理是很松散的，大门和单元楼门都是敞开的，人员随意进入，并且小区外立面老旧、杂草丛生等，希望物业之后能够加强管理和维护，这样至少能够将小区品质提高一个档次。

总的来说，小区价格在340万-820万左右，主力户型为一居室和二居室，小区外部配套设施齐全、较为方便的通勤、内部配套也较为完善，所以小区适合资金不够且对通勤有较高要求的人群来购买。

柳芳商圈位于北京市朝阳区，地处东二环和北三环东路之间。

柳芳商圈内的交通配套明显受到周边商圈的辐射利好，商圈外西南侧汇聚三条地铁线路的枢纽站能有效带动柳芳商圈内的资源汇聚。

柳芳商圈西侧为和平里商圈，北侧为西坝河商圈，东侧为三元桥、燕莎、亮马桥商圈，南侧为东直门商圈。这些邻近的商圈在配套上均属于成熟板块，商业资源非常发达。

1982年柳芳商圈开始兴建住宅区，1993年以后，随着与西侧商圈联通的道路开通，柳芳商圈的地段价值才开始释放。

现在柳芳商圈内北部区域包含有北京热力集团、应急总医院、燕丰商场等重点设施，侧重企业、商场资源的分布；

东侧与南侧区域包含北京电子科技职业学院、清华附中朝阳学校、天虹商场等重点设施，偏重教育和商业。

商圈西侧以购物、办公为主，包含国际家居建材购物中心、怡和阳光大厦、建达大厦等重点设施。

板块内医疗、企业、学校分布相对均衡，配套完善，对柳芳商圈的整体发展助力明显。

柳芳商圈内设有13号线柳芳站、光熙门站，以及一条在建的17号地铁线，预计2022年底开通。

商圈周边交通便利，向东驾车前往首都国际机场仅23公里；向南驾车7.5公里即可到达王府井商业街；向北驾车13公里即可到达奥林匹克森林公园；向西驾车10公里即可到达北京动物园。

从交通便捷性来看，以柳芳商圈为原点，周边20公里可以涵盖北京大部分主要热点区域，交通通达性极强。

柳芳商圈的住宅楼龄基本都在20年或20年以上，虽然楼龄较老，但地段不错，商圈内及周边的置业需求多样，总价跨度较大，230万-2900万区间的房子均有挂牌出售。

该商圈主要吸引看重交通便利、追求周边商业设施配套的刚需客群购买。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，据查柳芳板块周边5公里内，近5年无新地成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，柳芳商圈均价为7.6万/㎡，周边三环内板块：和平里南均价12.0万/㎡、东直门内均价10.6万/㎡、东直门外均价10.2万/㎡、三里屯均价8.0万/㎡，均高于柳芳板块。

从周边临近的三环内商圈来看，柳芳商圈的均价处于区域低位，性价比明显。

细化来看，柳芳商圈内的资源分布主要包含两个热点区域。

以坝河为界，东侧三分之二的面积以国际展览中心为圆心排布资源，西侧三分之一面积以柳芳商圈内两处地铁站点为圆心排布资源。

坝河对整个柳芳商圈的区隔作用比较明显，穿过柳芳板块的地铁13号线恰好被坝河切割在柳芳商圈西侧。

造成了柳芳商圈东侧三分之二的面积难以充分享受地铁资源的辐射，两个热点区域中间的片区，造就了柳芳商圈北三环内的价值洼地现状。

从总体发展情况来看，柳芳商圈未来发展的确定性主要看商圈内在建的北京地铁17号线。该地铁线起始点为未来科技城北区站和亦庄站前区南站，途经昌平区、朝阳区、东城区和通州区，设歇甲村车辆段和次渠南停车场。可与地铁13号线、15号线、10号线等14条地铁换乘，能级非常高。

按照线路规划走向，未来17号线有很大概率，会在柳芳商圈东侧三分之二面积内设立一个地铁口。如果此项规划落实，整个柳芳商圈的板块价值很可能会得到进一步的提高。

总结来讲，柳芳商圈拥有强势崛起的基因，但就差一个交通支点，相信未来17号线建成之后，整个板块的价值会出现重构。

1、小区内部设施比较完善，长椅、公共场所、乒乓球场所等等休息娱乐设备齐全，小区品质较高。

2、周边商业繁荣，有天虹商场、金泰大厦等大型商场，而且底商比较充足，极大地满足了人们生活娱乐方面的需求。

3、便利的交通，小区1.6公里处有地铁站入口，而且小区大门距离公交站仅34米，出行十分方便。

4、小区的户型可选择性较多，且最低总价为340万（截至2021年7月），较低于周边小区。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，一区在售房源约9套，占全部房源的0.4%。小区目前在售均价78034元/㎡，环比上涨约0.42%。近6个月，小区整体均价高过朝阳区柳芳商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格的趋势是存在波动的；从目前情况来看，小区价格较为稳定，推荐入手。

购房成本方面，总价最低为42㎡一室一厅户型，报价340万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为130.1万元左右，二套首付为210.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区共26栋2250户，有42㎡-44㎡一居室，还有57㎡-83㎡两居室，以及81㎡-93㎡三居室。

现选择主力户型44㎡一室一厅和58㎡两室一厅进行分析。

柳芳南里社区整体采用的是板楼和塔楼的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；3、7、8、9号楼位于小区较靠内的位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择3、7、8、9号楼。

柳芳南里21、22、23、24号楼靠近17号地铁线建设地带，在建时间内会饱受噪音、灰尘干扰；11、16、17号楼靠近柳芳街、2、4号楼靠近左家庄西街，来往的车辆造成噪音污染，购房者需要重点关注。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，该小区总价最低为42㎡一室一厅户型，报价340万元，刚需购房者可以考虑。

小区1公里范围内有一个地铁站入口和多个公交车站，适合对通勤有较高要求的购房者考虑。

管理严格、内部配套完善，适合看重小区整体品质的购房者考虑。

周边学校、商业、公园较为齐全，适合对生活配套看重的购房者考虑。

目前，柳芳商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是小区7公里内的丽都悦府、悠唐麒麟公馆。

其中丽都悦府187㎡-290㎡在售，总价2000万元/套起；

悠唐麒麟公馆有123㎡的二居室户型在售，总价1401万起；

柳芳南里最高售价的为93㎡户型，总价820万元/套起。建议预算不足的人群且对通勤有要求的人群选择购买柳芳南里社区。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，建议预算充足，对面积要求较大，且追求小区、户型产品力的购房者，可以选择以上两个新房项目。

小区均价高于柳芳商圈二手房均价，周边1公里范围内与柳芳南里均价相近的小区较少，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与柳芳南里相近的：柳芳北里和砖角楼南里进行比较。