近几年北京年轻人聚集的热门地常营一定榜上有名，如果说高端时尚的名媛范是国贸的特征，那么常营则更像是国贸的青春版。根据一些调查数据表明常营的休闲娱乐规模和商业活跃度仅次于国贸，而常营区域相对友好的租金和房价也吸引了大量的北漂青年在此聚居，使得常营成为年轻、活力“小资新北漂”的代名词。

今天小亮就来到常营板块，亲自实测常营板块热门二手房小区—首开畅心园，给意向在常营区域置业的人群提供一些建议。

亮点一：交通出行便利

一直以来小亮踩盘的出行方式就是公共交通，看了一下地图小亮发现坐公交就可以直达小区，果断选择公交出行，车上时看了下地图，地铁距离小区也很近，步行5分钟左右便可到达。小亮下了公交步行2分钟到达小区，这对于通勤的上班族来说很便利了。

亮点二：小区环境干净整洁

一进小区给小亮的整体感觉就是两个字-舒适。小区房龄在10年左右，但内部绿化和环境都管理到位。小区建有中心花园和各种健身器材及儿童活动设施，绿化部分种有多种植被，路面干净整洁，无垃圾或杂物堆放。

亮点三：小区物业管理人性化

除了干净的环境和舒适的氛围，小亮还注意到小区多处设计很人性化。单元门口有无障碍通道，小区内有多组蜂巢柜、活动室及24小时售货机。园区导示清晰明显，给人感觉的十分暖心。

亮点四：生活配套齐全

小区的环境固然重要，但各种配套设施也是购房者选择的重要因素。小亮发现价格合理，极大的降低了生活成本。

槽点一：安保松散

小区虽然设有安保和园区门禁，但管理不严格，小亮和保安大爷打了声招呼便进入了小区，车辆进出管理也并不算严。部分单元楼门禁已经失效，外人可以随意进出小区和单元楼，给业主的财产安全带来了一定威胁。

槽点二：楼道内部较为陈旧

小区楼栋的外立面略有破损的痕迹，整体看着还算新，但楼栋内却可以看出岁月的痕迹。白色的墙面充满了灰色的脚印和污垢，还有广告清除后遗留的斑驳痕迹，地面瓷砖有破损和裂纹。

槽点三：园区停车困难

小区内部人车不分流，对老人和孩子来说有一定的危险性。小区仅可地上停车，无地下停车空间，车位数为678个，车位比为1:0.2，小亮去的时候是下班之前，但发现车位空的不是很多，无法满足业主需求，停车紧张。

槽点四：临马路有噪音干扰

小区南侧临高安屯路和朝阳北路，自驾出行方便的同时也有噪音的困扰，早晚高峰时车流量很大，临街的小区住户在高峰期和夜晚难免要受车辆噪音的影响。

经过详细的踩盘，小亮总结一下首开畅心园这个小区到底怎么样？

小区楼龄在10年左右，外立面很新，楼道内略有些陈旧和破损的痕迹，但小区整体环境还算干净整洁。居民整体对物业的满意度还算肯定但安保方面有待提高。小区优越的交通出行对许多上班年轻人有着强大的吸引力，再加上小区附近成熟的生活商业配套。

整体来说瑕不掩瑜，近地铁、配套完善，日常生活便利度高，能满足年轻人的置业首要需求。小区均价4.5万元/平，从一居室51㎡-三居室90㎡均有出售，以两居室71.8㎡为例，总房款报价300万左右，总价较低，适合刚需购房者。建议在运河商务区、国贸或四惠区域工作的人群购买，交通方便，配套成熟。

常营板块位于朝阳区东五环外，处在朝青板块和城市副中心之间，地铁六号线贯穿板块内部，连接着城区和城市副中心，是目前朝阳区住宅市场热门的板块之一。常营板块依托地铁6号线的强势交通资源，交通便利，可与主城区完美对接。

作为朝阳区的重要板块之一，板块内聚集了大量二手房。二手房小区大部分建于2010年左右，区域内大多数为刚需商品房社区，有首开、富力、金隅等众多知名开发商参与其中，打造出金隅丽景园、富力阳光美园、首开畅心园等商品房项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月29日，常营板块内二手房挂牌均价为5.5万/㎡，常营内可利用土地资源较少，目前板块内在售的新房为和锦薇棠，均价6.9万/㎡，总价2100万元/套起的别墅型项目。

随着板块内住宅市场的发展，周边配置也相应成熟。目前板块内商业、休闲娱乐等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京著名的龙湖长楹天街商业广场和陆港城、华联等配套齐全的生活购物广场。生态休闲方面，板块内有常营公园、京城槐园可供休闲放松。医疗方面，板块内有朝阳区双桥医院，是一所二级综合性医院 。

板块距离国贸，四惠，通州，望京等产业聚集区通勤方便，近年来受到首次置业的刚需群体青睐。板块内大多数置业者都在CBD及周边工作，更趋向于年轻化，主要从事的职业为私营企业经营者、企业白领等。

整个常营板块可开发的地块很少，近5年来常营板块没有土地成交信息。最近的土地成交位于板块北部3公里左右的东坝板块。2020年首开+金地+旭辉进驻东坝板块，以35.02亿元总价竞得东坝1104-611宅地，溢价率3.5%，自持比例4%，楼面价47008元/㎡。

未来商品住房销售均价不超过71000元/㎡，且最高销售单价不得超过78000元/㎡。这也是目前为止价格最高的限竞房项目。从位置上看，上述地块距离常营板块直线距离约3公里左右，但区域交通和配套还在完善建设中，不如常营板块成熟。

随着近年来CBD的东扩，朝阳路被规划为传媒大道。央视和北京电视台的东迁、中国尊的奠基，商务在朝阳已经成了定局。并且相较于通州而言，常营板块优越的地段和区域浓厚的居住氛围对年轻上班族和创意工作者形成了一定的吸引力，这必然为常营区域住宅市场带一针强心剂。

目前板块内二手房价位合理具有较高性价比，是可承接东三环外溢的居住板块。相较于常营板块成熟的商业氛围，医疗一直是薄弱的地方，未来也将在常营地区引入安贞、朝阳等三甲医院，引进优秀的医疗资源，加大区域医院建设，弥补板块内医疗资源方面的不足。

1、小区位置和交通优越，距离地铁6号线草房站700米的距离，邻近朝阳北路，自驾出行便利。小区周边1公里内有幼儿园和小学及常营体育公园，能丰富业主日常的生活。

2、小区生活配套完善。小区内有24小时自助货柜、蜂巢快递柜等。小区外有一条底商商业街，门口有大型超市，便利店、银行及各种类型的餐饮，基本能满足业主日常的所有生活需求。距离小区1.5公里左右有大型购物中心长楹天街，休闲娱乐餐饮可一站式体验。

3、小区房龄在10年左右，但会定期进行养护，小区院内干净整洁。小区内现有业主以朝阳本地人居多，部分人群在国贸、四惠、通州等区域工作及一部分退休的老年人，刚需人群占有较大比例。

4、小区户型以刚需户型为主，从一居室51㎡-三居室90㎡均有。小区目前单价为45518元/㎡，低于常营板块内在售二手房平均价格，结合小区的地段交通、周边配套等因素，该小区房源性价比较高，适合刚需人群。

截止2021年7月8日，小区挂牌房源共6套，占全部房源的0.2%。根据幸福里app查询，小区6月挂牌均价45518元/㎡，环比上涨了1.11%。从近6个月的价格波动趋势来看，朝阳区及常营区域二手房价格略有上涨，但涨幅不大在正常值范围，购房者目前不用担心小区有较大幅度的价格变动，但意在常营区域及本小区购房的人群也要尽快决断。

具体购房成本方面，拿在售的51㎡一居室为例，报价300万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该房源属于普宅标准即该房源首套首付为105万，二套首付为180万元。

5、6、7号楼南向面对小区中心花园广场，无遮挡并且视野采光较好，对采光及景观需求较高的购房者可以重点考虑，但6、7号楼临近高安屯路，喜欢安静的购房者谨慎选择，5号楼位于小区较优位置，可优先选择。

小区位处常营核心位置，临近地铁6号线草房站，能承载国贸、四惠、通州商务区内企业工作者的居住需求，且小区户型以刚需户型为主，适合预算有限的单身购房者和刚需家庭购房人群。

常营板块内仅有一个在售新房项目是和锦薇棠，小区为别墅型项目，总价均在2100万以上，从价格和⼈群角度看，和首开畅心园小区不存在竞争关系。

常营板块内二手房以商品房小区为主，选择与首开畅心园相邻位置相近的富力阳光美园小区和区域热门小区保利嘉园1号院做对比，推荐给不同需求的购房人群。