望京这一地名的由来，有多种说法，既有见于典籍的记载，又有广泛流传的民间传说。其中最有名的莫过于乾隆登上高岗，遥望京城方向，依稀可见东直门城门楼，遂将村庄正式命名“望京”。如今，即使乾隆皇帝再生，看到曾经伫立过的地方已成为鳞次栉比的大厦，应“当惊世界殊”吧。

有次搜索文献时，小福看到了一条1996年的旧新闻，望京花园奠基庆典举行。这让小福很是惊讶，究竟是一个什么样的小区会值得媒体单独报道？于是，4月末，趁着阳光明媚的春日，小福带着好奇，来到望京花园西区一探究竟。

亮点一：具有人文氛围的社区

小福之前做功课了解到，望京花园西区是北京多所高校的福利分房，感觉住户素质应该相当的高，踩盘过程中也印证了这一点。那天正巧有几位居民在小广场锻炼，小福抓住机会和一位业主阿姨聊了起来，她表示，当年分到房子的业主，如今有相当一部分人已经退休，但仍然在社区服务的岗位上义务工作。小福听到了一个新鲜词——楼院事务所。听阿姨介绍，感觉是类似业主委员会的组织，但是跟社区、街道办事处联系更为密切一些。像疫情期间的小区管控、垃圾分类的实施都少不了楼院事务所的参与。阿姨说，小福来的不凑巧，如果赶上大的节日，还会组织诸如歌会、居民画展之类的活动，这在邻里关系日渐淡漠的城市里还是非常难得。

亮点二：优美的小区环境

小区楼体均为米白色，虽然建成已经近20年，但外立面不显老旧。一眼望去，小区绿化水平不错，景观也多用植物打造，到处可见亭亭如盖的绿树、繁茂且有型的灌木。此外还有个带凉亭的广场，平时老街坊们饭后在这里聊聊天，跳跳广场舞，感觉非常惬意。

亮点三：高校自持物业，性价比合理的服务

小福在物业那了解到，这个小区物业的公司是北京教育系统全资的，像这种全民所有制企业多以服务职工为目的，所以物业收费标准比周边商品房要低的多，每月最高才1.39元/㎡。小福进小区时由于没有门禁卡，保安还过来询问了一下。小福去楼道里转了转，保洁大叔拿着工具在身边经过，楼道里水泥地面明显有清洁的痕迹。楼栋的墙面虽然有岁月侵蚀的陈旧感，但是并没有小广告和过多污痕。可见定时清扫工作做的还不错。业主阿姨也表示，物业的服务已经“很对得起这个价钱“了。但是“一分价钱一分货”，较低的收费带来的服务还是有不尽如人意的地方，这点小福后面再吐槽。

小福在小区里拍到了停车收费标准公示牌，收费标准在望京的封闭小区里算是比较低。

亮点四：便捷的交通，齐全的配套

小福乘地铁14号线而来，从东湖渠出站步行不到5分钟就看到了望京花园西区的北大门，这个距离对于依赖地铁通勤的上班族算是相当便捷。地铁站出口就是望京华彩商业中心，里面各种品牌专卖店、电影院、儿童乐园等常规设施自不用提，还有个望京最大的家乐福超市，下班时可以捎带着买菜和生活用品回家。大望京商圈以吃喝玩乐著称，这里的美食更是让走的又累又饿的小福挑花了眼，最终选择了一家面馆解决了温饱问题。

小区西北角还有个苏宁易购商场，虽然家电网购已经成为常态，但很多消费者，例如小福，买家电前还是习惯先去实体店挑一挑。

从百度地图看，小区方圆一公里内还有地铁13号线望京站，以及几十个公交站。小福找到距离最近的471路公交站看了下，这应该是一条服务于平时活动范围在望京商圈内的居民的公交路线。在另一个站牌，小福看到了连接五环和三环的404路。整体来说，望京花园西区的公共交通算得上十分发达。

槽点一：密度较大的塔楼

小福抬头望去，塔楼从视觉上来说很有压迫感，有些卧室的窗户开在天井里，终日难见阳光。塔楼户型的朝向四面皆有，南向户型相对比较难得。

槽点二：卫生和楼道杂物

刚才说到物业有性价比，但是也存在着一些槽点，就比如垃圾处理的问题。虽然保洁人员已经在热火朝天的打扫，但仍有多个垃圾倾倒处有污物溢出，特别影响小区面貌。而且小福看了一下，虽然是分类的垃圾桶，但实际上并没有严格执行，楼道内也有没有及时清理的杂物，应该是物业人手配备和设施配置不够合理导致的，总之物业服务还得加强。

槽点三：停车难，停车乱

小福来之前就晓得，望京停车一直是个大问题。这一点在望京花园西区得到了体现，某点评网上类似评论比比皆是。

虽然停车费不高，但是上世纪的设计师显然没有预料到私家车会在这十几年间如此普及，车位规划数量不足住户数量的一半。小福到小区踩盘时，是个工作日的下午三点左右，按说这个点还不到下班高峰期，但小区的地上停车场已经几乎满员，小区内主路一侧也已经满满当当。这个时间尚且如此，如果晚归，想给爱车找到容身之所看来并非易事。

楼前的路上也停满了车，估算了一下剩余的道路宽度，以小福的驾驶技术要把车完好的开出来还是有一定难度。

小区南侧的溪阳中路，并不算宽阔的路面两侧也已经停满了车，生生把四车道变成了两车道。

槽点四：拥挤不堪的交通

望京花园西区周边每天早晚都存在出行高峰，高峰期间主要流向是望京与市区之间。目前，承担这部分交通需求的主要通道仅有两条，即拥挤不堪的京顺路和京承高速公路东侧辅路。京承高速公路和北五环交汇的来广营桥一直是堵车重灾区，京顺路的主要作用是承担顺义和平谷方向的过境交通，本身交通压力就很大，望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大的交通压力。此外，还有一部分交通量通过四环路分流，而四环路高峰期的交通也已接近饱和，分流能力十分有限。

总体来说，望京花园西区看环境，与其他次新板塔结合社区类似。看氛围，很有老国企或机关单位家属大院的感觉。小福平时接触的购房者里，有相当一部分人群对小区整体品质要求不算高，但对这种人文素质高的社区情有独钟。家里的老人可以有人一起聊天、跳广场舞，孩子也不会缺少玩伴。这些购房者往往纠结于房龄，而望京花园西区房龄还算适中，两室和三室的户型也比较实用，很少有太长的过道浪费空间，实是这些购房者的良选。

望京花园西区在售户型中，塔楼的比例较大，如在意采光，要注意选择楼层和朝向。板楼无疑得房率和通风效果都比塔楼要好一些，但望京花园西区的板楼总高5层，无电梯，如有老人同住，最好选择低楼层。

朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。

板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。

板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。

板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。

近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、小区独特的背景是吸引不少购房者的原因之一，其前身是十多所驻京高校的福利分房，居民素质较高。楼院事务所这种业主自管与社区工作结合的新产物，也使得小区形成了与普通商品房社区不同的人文氛围。从年龄段看，望京的包容性在小区也得到了充分体现，各年龄阶层的居民在小区居住都较为适宜，小区整体氛围和谐。

2、小区户型种类较多，2-4居室均有，在望京片区属于刚需和中等改善均有的楼盘。幸福里APP2021年5月显示，小区挂牌价格最低的为495万元，首付稍宽裕的刚需还是可以购买。

3、小区周边商业配套齐全，不管是日常生活必须的超市、药店、银行，还是大型酒店、商场，在商圈内均有分布。在这里生活，用便捷描述都略嫌不足，望京商圈经过多年发展，商业配套已完善，北京的第二CBD正在带动整个区域向上发展。

4、小区周边教育资源充沛，500米内有多所幼儿园可供家长选择。距离小区最近的学校为九年一贯制的首都师范大学附属实验学校，跟小区在同一街区，从小区到校门口甚至都不用穿过马路，方便家长接送。

5、小区周边有多个地铁站、公交站。距离最近的地铁站为14号线东段的东湖渠站，在14号沿线亮马桥、方庄、永定门外等商圈工作的上班族均可便捷通勤。该线路的丽泽商务区站也将于2021年底投入使用，未来到达丰台区的这一新兴金融商务区也更加便捷。

望京花园西区2021年5月挂牌均价在7.4万元/㎡左右，比上4月上涨2.21%，挂牌房源多为70㎡-80㎡的2-3居室，总价在550万-800万之间。小区共2700户，幸福里app目前显示的挂牌房源仅有6套，可见流动性比较低，出租率也并不高。

以幸福里app上挂牌在售的主力户型80㎡南向两室电梯塔楼为例，该房源报价640万，如为首套房，首付为224万。需注意的是该小区部分房屋尚属已购公房，过户时需缴纳15.6元/㎡的土地出让金。另有部分房屋属央产房，需要相关部门进行上市审批方可出售。

小区户型多样，其中，塔楼的密度稍大，朝向、可选择户型较多，适合刚需和初级改善。板楼虽然没有电梯，但通风采光更好一些，公摊较小，总面积稍大，价格也更高，适合更高预算的改善需求。幸福里app目前仅一套顶楼的板楼在售，单价已经超过9万元/㎡。需注意板楼的顶楼为阁楼设计，室内天花板有斜面，部分面积层高达不到住宅标准，隔热效果也较差。

从通勤角度来看，虽然望京花园西区距地铁站较近，沿线工作的购房者均可考虑，但早晚高峰期14、15号线均为拥堵重灾区。总体来看，还是更适合在望京商圈内工作的购房者。

望京花园西区由于是上世纪90年代的高校福利分房，比较适合对人文环境有一定要求的白领、教师、医生等人群。

而小区从房龄上划分属于旧房，物业水平比起知名物业公司有差距，把居住品质放在首位考虑的购房者不建议关注。

2021年5月，望京商圈及周边有3个在售新房项目，其中首开国风尚樾和湖光壹号均主打160㎡以上大户型，而绿地中心海珀云庭为商住两用房，与本小区均不具备可比性。

而丽都壹号峯境户型较多，从60㎡-122㎡，涵盖了1-3室，单价8.5万元/㎡起，从价格上看与本小区较为接近。虽然其位于酒仙桥商圈，比起望京商圈，商业配套略逊，但也在14号线沿线，从通勤角度来说，与望京花园西区难分伯仲。但丽都壹号峯境为板楼设计，2.43的容积率和30%的绿化率也是很大的吸引力。但丽都壹号峯境东邻铁路线，介意噪音的需谨慎考虑。

望京花园西区周边二手房报价在6.7万元/㎡-8.6万元/㎡，选择其中距离本小区较近，且常年稳居望京热搜小区榜前几位的慧谷阳光和利泽西园来作对比。