在北京朝阳区，有这么一个小区非常特别，特别在什么地方呢？北京大部分小区都自成一个小世界，小区内部联系非常紧密，是一个整体。但这个小区不一样，它一个小区分成了好几个区，四散在这个板块内其他小区的周围。这个有分身的小区就是今天龙卷丰要去考察的位于朝阳区柳芳板块的左家庄北里。

左家庄北里在地图上的定位很奇怪，没有一个特定的点，但还是有两个地方定位比较明确，所以龙卷丰今天就选择定位比较明确的左家庄北里北区和左家庄北里西区下手。

亮点一：休闲娱乐场所较为宽敞

龙卷丰在左家庄北里西区考察时发现，这个小区内有一个很大的中心花园，花园内的绿化做的很好，人行步道很干净，看得出是每天都有打扫过的，整体很宽敞，有带着小孩的家长在这里玩耍。

同样北区也有一个比较宽敞的休闲广场，广场内有好几颗高大的柳树，景观还是比较不错的。

亮点二：有900万以下的四房

幸福里app上显示，左家庄北里有一个158.77㎡的四室一厅挂牌在售。这让龙卷丰大吃一惊，这种正常的150㎡以上的四室一厅的户型在北三环内并不少见，但总价在900万以下的独此一家。双层复式结构，适合自住改善且家庭成员较多的购房者。

亮点三：交通配套较为便利

左家庄北里周边的交通配套还是比较丰富的，柳芳北里公交站距离小区仅有163米的距离，该站可乘坐110路、515路、966路、夜24路公交车。

2公里内拥有7个地铁站，最近的一个地铁站是地铁13号线的柳芳站，距离约为757米，龙卷丰就是从这个地铁站出来的，步行到左家庄北里最近的北区大概需要8分钟左右的时间，最远的东区也只要15分钟左右的时间，骑自行车的话只需要3-5分钟，整体来说还是比较方便的。

亮点四：周边商业配套较为丰富

小区周边配套丰富，周边600米内包含天虹商场、中国国际展览中心、北京市应急总医院、北京中研万康中医医院，休闲娱乐，医疗配套齐全，能够极大满足居民生活需求。

其中左家庄北里北区紧挨着天虹商场和静安中心，上班、购物是左家庄北里所有分区内最方便的，追求商业配套的购房者可优先考虑左家庄北里北区。

小区周边商业办公楼较多，职住一体属性较强。

槽点一：第一印象较差，典型老破小

龙卷丰在进入左家庄北里的第一眼就看到各种电线、网线在小区内交错纵横，其他的内部设施也均有老化，单元楼一层的防盗门也生锈了，居民安全性大大降低。

虽然小区都有重新涂刷过墙面，但是涂刷得再好看也掩盖不了房龄老的事实，第一眼看过去就特别变扭，完全就是为了给周边新起的高楼大厦作陪衬，让房子看起来不那么破旧而已。

槽点二：部分单元楼建在马路旁

在前往天虹大厦的那段路上，龙卷丰注意到左家庄北里北区北侧的单元楼的门禁直接是对着大马路的，就完全是对外界开放的那种，不知道大家对于这种单元楼是怎么看的，反正龙卷丰觉得住在这种连围墙都没有的单元楼内很没有安全感。

槽点三：基本属于无物业状态

不管是哪个区，门口基本上都看不见保安，所有分区也基本属于无门禁的状态，只要有门就能进去。西区有一个直接就能出去的口子，没有铁门，基本是全开放的状态。

单元楼内的情况也是一塌糊涂，墙上很多小广告，也没有做过楼道清洁，第一眼看上去就非常不舒服。

槽点四：小区过于分散，不利于管理

龙卷丰踩盘前在地图上找左家庄北里这个地方的时候，发现地图上可以定位到好几个地方，四散分布的，一整个小区分为四个分区，中间夹着一个力鸿花园。

这个规划未免也太不合理了，这也解释了为什么这个小区基本上没有物业管，因为实在是不好管理，别的小区只有一倍的工作量，到左家庄北里就变成了四倍工作量，也代表着要花更多的钱在这个上面，加上这个小区又是老破小，物业公司当然不愿意多花精力在这种小区上面。

总体来说左家庄北里周边资源还是挺丰富的，内部环境还说的过去，西区的中心花园做的很好，居民的娱乐场地较为宽敞，邻里之间关系也很融洽，整体氛围还是不错的。

左家庄北里的安保情况和物业服务方面不是很理想，追求小区安保质量和物业服务品质的购房者需要慎重考虑。

交通配套相对比较方便，距离周边地铁站和公交站较近，适合比较看重交通配套的购房者。

从单价上来看，在售房源总价区间在280万-839万，适合刚需上车购房者。

柳芳商圈位于北京市朝阳区，地处东二环和北三环东路之间。

柳芳商圈内的交通配套明显受到周边商圈的辐射利好，商圈外西南侧汇聚三条地铁线路的枢纽站能有效带动柳芳商圈内的资源汇聚。

柳芳商圈西侧为和平里商圈，北侧为西坝河商圈，东侧为三元桥、燕莎、亮马桥商圈，南侧为东直门商圈。这些邻近的商圈在配套上均属于成熟板块，商业资源非常发达。

1982年柳芳商圈开始兴建住宅区，1993年以后，随着与西侧商圈联通的道路开通，柳芳商圈的地段价值才开始释放。

现在柳芳商圈内北部区域包含有北京热力集团、应急总医院、燕丰商场等重点设施，侧重企业、商场资源的分布；

东侧与南侧区域包含北京电子科技职业学院、清华附中朝阳学校、天虹商场等重点设施，偏重教育和商业。

商圈西侧以购物、办公为主，包含国际家居建材购物中心、怡和阳光大厦、建达大厦等重点设施。

板块内医疗、企业、学校分布相对均衡，配套完善，对柳芳商圈的整体发展助力明显。

柳芳商圈内设有13号线柳芳站、光熙门站，以及一条在建的17号地铁线，预计2022年底开通。

商圈周边交通便利，向东驾车前往首都国际机场仅23公里；向南驾车7.5公里即可到达王府井商业街；向北驾车13公里即可到达奥林匹克森林公园；向西驾车10公里即可到达北京动物园。

从交通便捷性来看，以柳芳商圈为原点，周边20公里可以涵盖北京大部分主要热点区域，交通通达性极强。

柳芳商圈的住宅楼龄基本都在20年或20年以上，虽然楼龄较老，但地段不错，商圈内及周边的置业需求多样，总价跨度较大，230万-2900万区间的房子均有挂牌出售。

该商圈主要吸引看重交通便利、追求周边商业设施配套的刚需客群购买。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，据查柳芳板块周边5公里内，近5年无新地成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，柳芳商圈均价为7.6万/㎡，周边三环内板块：和平里南均价12.0万/㎡、东直门内均价10.6万/㎡、东直门外均价10.2万/㎡、三里屯均价8.0万/㎡，均高于柳芳板块。

从周边临近的三环内商圈来看，柳芳商圈的均价处于区域低位，性价比明显。

细化来看，柳芳商圈内的资源分布主要包含两个热点区域。

以坝河为界，东侧三分之二的面积以国际展览中心为圆心排布资源，西侧三分之一面积以柳芳商圈内两处地铁站点为圆心排布资源。

坝河对整个柳芳商圈的区隔作用比较明显，穿过柳芳板块的地铁13号线恰好被坝河切割在柳芳商圈西侧。

造成了柳芳商圈东侧三分之二的面积难以充分享受地铁资源的辐射，两个热点区域中间的片区，造就了柳芳商圈北三环内的价值洼地现状。

从总体发展情况来看，柳芳商圈未来发展的确定性主要看商圈内在建的北京地铁17号线。该地铁线起始点为未来科技城北区站和亦庄站前区南站，途经昌平区、朝阳区、东城区和通州区，设歇甲村车辆段和次渠南停车场。可与地铁13号线、15号线、10号线等14条地铁换乘，能级非常高。

按照线路规划走向，未来17号线有很大概率，会在柳芳商圈东侧三分之二面积内设立一个地铁口。如果此项规划落实，整个柳芳商圈的板块价值很可能会得到进一步的提高。

总结来讲，柳芳商圈拥有强势崛起的基因，但就差一个交通支点，相信未来17号线建成之后，整个板块的价值会出现重构。

1、环境舒适，居住惬意。绿化率30%，内种有高大树木以及其他景观植被，总体感觉还是非常不错的。

2、可选择户型较多，其中含有900万以下的四居室，面积较大，是158.77㎡的正常四房户型。不管是价格还是户型上还是比较划算的。

3、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、学校、公园、写字楼环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。

4、小区内人文气息较为浓厚，邻里关系融洽，整体环境较为舒适。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约34套，占全部房源的1%。小区目前在售均价70786元/㎡，环比下跌约0.09%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳区在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格整体呈下降趋势，4-5月又一波涨幅，但涨幅较小。从目前情况来看，小区单价中等偏低，刚需上车购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为一室一厅户型，报价280万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为107.1万元左右，二套首付为173.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共32栋楼3108户，有37㎡-68㎡一居、50㎡-66㎡两居、65㎡-82㎡三居、159㎡四居。

现选择小区主力户型64.42㎡三室一厅和53.35㎡两室一厅进行分析。

左家庄北里楼栋分布是比较分散的，分为四个区。绿色区域（北区）整体面积小一点，但距离写字楼和天虹广场是最近的，有上班需求和商业配套需求的可以选择绿色区域（北区）；

蓝色区域（南区、西区）主要以板楼为主，这里就没有绿色区域（北区）那么方便，但整体居住体验比绿色区域要好;

红色区域（东区）不推荐，零星散落在外，而且是以塔楼为主，管理方面相对较差。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，生态休闲资源丰富，小区内户型、总价中规中矩。

周边交通配套、商业大厦、生态公园较为齐全，左家庄北里最低上车价为280万的一室一厅，最高总价为839万四室一厅，适合对通勤以及对周边配套有要求刚需改善购房者。

左家庄北里有挂牌价在900万以下的四室一厅，适合刚需改善型且家庭成员较多的购房者。

目前，柳芳板块内无新房在售，西坝河西里社区内也无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区东北方向的朝阳酒仙桥板块。朝阳板块内共有13个新房在售项目，现挑选3个新房板块来做对比。

丽都悦府（朝阳酒仙桥）：均价92000元/㎡，总价2000万/套起。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：均价75000元/㎡，总价15000万/套起。

天润福熙大道（朝阳北苑）：均价90000元/㎡，总价1700万/套起。

三个楼盘均为朝阳区内新房楼盘，其中，丽都悦府187㎡-290㎡在售，总价2000万元/套起；华贸铂金墅177㎡-223㎡在售，总价1500万元/套起；天润福熙大道在售199㎡及以上户型，总价1700万元/套起；而左家庄北里房源最低挂牌总价在280万元/套。预算不足，且为刚需上车的购房者可以考虑左家庄北里社区。

小区均价接近柳芳商圈二手房均价，周边2公里范围内与西坝河西里均价相近的小区较少，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与西坝河西里相近的柳芳南里和柳芳北里进行比较。