提起北京朝阳，可能大家并不陌生，CBD、望京、奥林匹克体育中心……这里书写了太多的辉煌，在中国甚至世界都负有盛名。而在朝阳最东端，一个不起眼的区域——管庄，却很少有人关注，那么，对于购房置业来说，这里会不会是一个好的选择呢？

虽然管庄位于东五环外，但它向西接驳财满街财经中心、国贸，向东紧邻北京城市副中心通州，在地理位置上面拥有一定的优势，而且在置业成本方面，管庄也处于整个朝阳的价格洼地。尽管如此，提起管庄，似乎人们总是揭不掉“城中村“”、“发展落后”的标签，使得人们对选择在这里置业望而却步。

然而事实真的如此吗？带着疑问，小编探访了位于管庄的一个大体量社区——管庄西里，揭开了这个管庄老牌儿小区的神秘面纱，透过它，或许我们能窥见管庄地区置业的一些端倪。

亮点一：户型方面，小区拥有现代楼盘紧缺的70平米以内的小两居户型，生活实用性强。

70㎡以内的小两居户型是此小区的主力户型，包括36㎡的两居、53㎡-60㎡的两居、64㎡的两居、67㎡的两居，多种面积段的两居户型应有尽有，可以满足刚需家庭一家三口生活的需要，是预算有限的家庭置业的上佳选择。放眼北京的楼盘，无论是新房还是二手房，都很少有如此齐全的小面积段两居户型，尤其36㎡的两居更是凤毛麟角。

这些两居户型多数都南北通透，格局规整，各有特点，有的有双阳台，有的带储物间，空间利用率高，有的功能分区明确，可以满足多种不同偏好置业者的购买需求。我们知道，在北京这样一座寸土寸金的城市，居家生活的空间利用率是非常重要的，管庄西里这些经典的小两居设计恰恰可以满足这一点，保障业主在不多花费的同时拥有最高效率的生活。

亮点二：小区私密性强，宽阔的楼间距和绿化、外窗设置可以充分保护业主隐私。

在踩盘过程中，小编发现，小区还有一个比较大的优势就是它的私密性。小区是老公房社区，楼间距很宽阔，这在现代普通住宅小区“越设计越窄”、追求土地利用率的趋势下显得十分难得，至少视野上很宽阔，无论住在几楼，都不用担心不拉窗帘会被“看光”，业主能够在充分享受采光通风的同时保障生活隐私。很多楼栋的窗前有大面积绿化花园 ，很好地保障了一楼业主的生活私密性，即便是楼前没有花园的楼栋，一楼窗户的密封性也很好，透明度低且高度较高，很多小区一楼普遍存在的翻窗就进、直接“一看到底”的情形是不存在的。

亮点三：小区总体性价比高，比商圈均价低大约3000元/㎡，多为南北通透，且板楼为主品质较高。

买房子，价格应该是最关注的元素之一了，管庄西里对于购房人来说是北京总价不高范围内品质较高的房子。小面积户型的房子是小区的主力，板楼为主充分保障了购房的得房率，一居室、两居室、三居室多种户型都有在售房源，置业者有充分的选择空间，价格从278万到550万不等，比朝阳区均价约低2.2万元/㎡，比管庄商圈均价低大约3000元/㎡，性价比高。

亮点四：小区生活气息浓郁，各类生活配套齐全，居住于此可拥有零距离生活半径。

走在小区里，小编发现还有一点很难得——生活氛围很好。小区随处可见买菜回家、从超市采购回来的业主，老人们三三两两聚集在一起聊天、下棋喝茶，走在小区路上可以听到炒菜的声音，闻到一楼炒菜的菜香，人们谈论着老年保健养生的话题……如果你是一个注重居住氛围、追求邻里关系和谐的人，不妨好好考虑这个小区。

小区内部的配套、周边的商业生活配套很齐全，各种超市、菜市场、餐厅、购物中心走路几分钟即达，业主可以轻松拥有零距离的生活半径。

很多时候，我们买房不仅仅是要那一栋房子，而更多是一种家的归属感、一种港湾般的精神寄托。在经济裹挟着高速发展的互联网大数据时代，低头刷手机、网络交流替代了人际沟通成为主要的生活方式，在这种稍显“冷漠”的大生活环境下，管庄西里小区这种浓郁的生活气息能够带给业主久违的温暖感和归属感，而这种人文化的“软性”优势是多少价格昂贵的高档楼盘、豪宅都找不到的，是难以用钱去衡量和购买的无价之宝。

槽点一：医疗配套少，业主难以获得足够的健康保障。

小区最需要吐槽的就是它的医疗配套，由于是老公房社区，很多业主都是国企、事业单位的退休员工，以老人为主，而小区却缺少老人最需要的医疗配套保障，小区周边最近的大型公立医院还是5.5公里外的民航总医院，坐公交才能到，虽然可以直达，但这对于腿脚不便又大多不会开车的老人来说，就医十分不方便。

不过这种情况或许很快就能改善，小区周围1.6公里外有首都医科大学附属的北京朝阳医院东院在建，预计2022年竣工投用，三级甲等医院，届时将会大大改善这个小区医疗不便的情况。

槽点二：小区卫生状况差，非机动车乱停乱放现象严重，车位紧张。

小区基本属于“野蛮生长”型，物业管理不太到位，卫生情况和停车情况都不理想。垃圾桶边垃圾乱堆，楼道内各种小广告，楼梯上写满了广告电话，自行车电动车停满了各个单元的一楼楼道，小区公共空间也有很多非机动车乱停放，没有地下车位，人车不分流，车位紧张，很多私家车违规占道停放，还有一些地上道路施工的区域，严重影响了小区的美观。

槽点三：周边道路堵车现象较严重，降低日常出行效率。

如果你想每天开车出行，那住在这个小区你一定要做好“被堵”的思想准备，小区周边的管庄路经常堵一两公里。等红绿灯至少要等两个轮次，早晚高峰朝阳路的通行状态也不太乐观，无论是开车还是坐公交车，出行效率都不是很高。

槽点四：小区内部设施老旧，部分公益设施利用率低，处于关闭状态难以产生实效。

小区内部有很多公益设施，包括售水机、来京人员出租房屋服务站、再生资源回收亭、残疾人联合会设置的社区康复站等，听上去很人性化吧，感觉是一个特别注重人性关怀的小区。但事实上，小编走访发现，这些设施大部分都是“空摆设”，设施老旧利用率低，浪费了大量的资源。

走访下来，小编发现可以用4个词大致概括这个小区的特点：低价、刚需、老旧、舒适。这个楼盘特别适合北漂刚需一族，如果你的预算在500万以内，又不想住得很不方便、到哪儿都远，抑或是一个卧室不够住的话，不妨将这个小区列入置业考虑范围之内。

北京东部历来是发展很不错的区域，既有老牌的商务中心区建国门、国贸CBD，又有北京城市副中心通州，吸纳了大量的就业人群。未来随着通州运河商务区的不断发展，产业、配套不断完善，管庄作为朝阳区最东侧与通州接壤的区域，距离运河商务区仅12公里，目前处于朝阳的价格洼地，未来还有很大的升值潜力。从近半年的价格走势上来看，该区域的价格也确实是在平稳小幅升高，所以如果你在北京东部上班且工作较稳定的话，购入这个小区无论从当下还是从长远来看，都不会吃亏。

与管庄其他小区相比，管庄西里最大的特色就在于它的小面积多户型类型的优势了，可以实现低总价与高效空间的兼顾，能够在预算有限的情况下满足单身人群、三口之家、三代同堂家庭的日常生活需要，如果你是这类购房人群，这个小区真的是很不错的选择。

管庄西里位于北京市朝阳区朝阳路，属于管庄商圈。商圈位于东五环外，在朝阳区东部，与通州接壤，北邻常营商圈，南邻双桥商圈，西接定福庄商圈，东接通州北关商圈。商圈有地铁八通线、地铁6号线经过，两条地铁都是东西走向，地铁八通线可换乘地铁1号线到达国贸、天安门、西单、王府井等区域，地铁6号线可直达通州北运河、青年路、南锣鼓巷等区域，地铁22号线（平谷线）在建，经过管庄站，连通东大桥经过河北到达平谷。此外，该商圈还有规划中的地铁103号线和北京地铁18号线。

长期以来管庄商圈城市化进程发展缓慢，过去很长一段时间，低矮的小平房、私搭乱建的公寓出租楼、老旧公房、违规建筑等景象很多，属于朝阳区发展程度不高的区域。近年来，随着政府拆违治违、疏解整治腾退工作的展开，管庄的环境和面貌有了很大改善。目前，该板块的棚户区改造和环境整治工作还将继续深化。

由于地处北京CBD和北京城市副中心通州之间，尴尬的地理位置一度让管庄板块发展并不理想，尤其医疗配套十分欠缺。地铁八通线、6号线的开通大大加快了板块的发展，国家五星购物中心龙湖长楹天街的运营也让更多人看到了它的置业价值。未来，北京市政府东扩和城镇化建设规划还将持续推进，还有几条地铁线路未来将陆续开通，三甲医院首都医科大学附属的北京朝阳医院东院也将在2022年投入运营，届时该商圈的发展水平会进一步提高。

管庄商圈的房价在朝阳区一直处于较低的水平，加之交通便捷，小面积房子多，该区域是刚需上车的好选择，在整个朝阳来讲也是刚需上车热度较高的区域。目前该区域处于刚需普涨的阶段，房价小幅稳定上升，所以刚需置业者不妨抓紧时机置业。总体来看，该商圈自身的发展潜力有限，但交通便捷价格友好，处于“泛CBD”范围的黄金置业区，可方便快捷抵达通州运河商务中心区和国贸，所以很适合刚需自住。

房屋类型上，板块内全部是二手房，楼龄跨度较大，楼龄最大的是建于1954年的管庄东里和管庄北一里，最新的是建于2013年的管庄北二里，板楼为主，2000年后建成的楼盘占区域内总楼盘的一半以上。板块内老公房很多，同时也有不少开发商建设的商品房，包括华润、住总、北京硕和等，100㎡以下的小面积户型居多，相对来说该区域的住房更适合刚需、刚改人群置业。

居住人群上，该区域的原住民较多，其中老年人居多，也有一些北漂刚需购房人群居住，其次就是在地铁1号线、6号线或者14号线区域沿线工作的租房人群或者在朝青板块、小区附近上班的人群，大量工作在望京、国贸区域上班而又预算有限的北漂租房者在此居住。

近几年来，该商圈没有住宅用地出让，区域目前以棚户区改造工作为主，2014年该区域出让了一块公共租赁住房及配套设施用地。虽然由于地理位置的原因发展速度一般，但也承载了不少经济、产业发展业态，以传媒广告行业居多，写字楼入驻企业以中小型为主。

该区域西部的朝青板块和CBD区域发展已经比较成熟，未来管庄商圈受到的辐射提升价值有限，东部通州在全力建设城市副中心的背景下，运河商务区经济发展潜力较大，而且北京自贸试验区国际商务服务片区通州组团三年行动计划也于今年发布，管庄紧邻通州，未来将会在通州的辐射带动下，地块价值提高。除了通州外，距离管庄几公里之遥的北部朝阳东坝、 第四使馆区、金盏国际合作服务区的建设也将对管庄起到很大的辐射带动作用；三甲医院的建成竣工也会对该区域地块价值抬升起到积极作用。

北京东部区域的产业发展以传媒行业为主，尤其是朝青、高碑店、定福庄板块，中国传媒大学坐落于定福庄板块，受到几个板块的发展带动，管庄板块目前的产业发展也以传媒为主，拥有中传北广文化传媒基地、中国电影产业孵化基地、北京懋隆文化产业创意园多个传媒产业园区，吸引了大量文化传媒公司入驻。

《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》空间结构规划图显示，定福庄、管庄区域未来发展定位为国家文化产业创新实验区，鼓励落实人才引进政策，加强人才公租房建设，未来管庄商圈将继续引进优质文化传媒企业，提高文化创新水平，加大文化产业发展力度，同时改善区域面貌，朝着基础配套不断完善和城市化建设不断推进的方向迈进。

1、小区生活配套十分齐全。小区内部以及周边300米范围内的餐饮、商城、购物中心、菜市场等各类商户繁多，周围商业街、社区型商业、大型商业配套齐全，公交站出小区门口即达，能够全面满足业主日常生活衣食住行的需要。

2、小户型，低总价，实用性强。小区以板楼为主，得房率高，多数户型南北通透，小两居户型为主，能够兼顾价格和实用性。

3、环境好，生活气息浓郁。小区内部绿化丰富，走进小区到处一片郁郁葱葱的景象，内部除了健身器材外还设有乒乓球台，老人居多，富有生活气息。

根据幸福里app数据显示，截至2021年7月26日，小区在售房源58套。目前该小区的在售均价为48092元/㎡，环比上涨约0.39%。近6个月，小区的均价大幅低于朝阳区整体在售均价，也低于管庄地区在售均价。图中数据显示，近6个月小区挂牌价格稳中有升，涨幅基本与朝阳区整体涨幅和管庄整体涨幅保持一致。从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

小区有大量已购公房的房源，已购公房在二手房交易中需缴纳增值税及附加、契税、个人所得税以及土地出让金。从购房价格来看，目前小区房源售价在278万到550万之间，最低售价278万的是一套一室一厅共计47.24㎡的户型，最高售价550万的是三室两厅共计127.78㎡的户型。参照北京市现行的普宅标准看，首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。所以目前该套房源的首套首付为97.3万，二套首付为166.8万元。截止到2021年7月，购入该小区首付97.3万元起。

现选择小区主力户型之中的55.23㎡两室一厅一卫户型和84.09㎡两室一厅一卫户型进行分析。

1、适合在管庄商圈及周边商圈工作的刚需购房者。

2、小户型且总价较低，两居室为主，适合手里预算有限的家庭购房人群。

3、周边商业生活配套齐全，适合对生活配套要求较高的购房群体。

4、小区步行至地铁站较远，公交站多但堵车较严重，适合生活通勤时间要求较为宽松的群体置业。

目前商圈内暂无新房在售，距离小区最近的新房项目是小区西北方向2.2公里的保利首开和锦薇棠，小区东北方向8.8公里的运河铭著，小区向东方向5.7公里的北京东湾。

北京东湾是适合刚需、改善人群的新房项目，建面58㎡-159㎡，多种户型在售，总价410万/套起；运河铭著适合刚改用户，建面100㎡-166㎡，目前有140㎡三室两厅两卫、100㎡两室两厅一卫、166㎡四室两厅三卫在售，总价490万/套起；和锦薇棠属于大面积、高总价别墅楼盘，适合终极改善置业的高端购房人群，只有建筑面积290㎡的三室四厅四卫叠拼别墅在售，总价2100万/套起。三个新房项目产品层次清晰，定位人群各有不同，与管庄西里小区不存在对比性，想要购入新房的购房者可以考虑。

小区均价低于管庄商圈二手房均价，小区周边1公里范围内京通苑阳光华苑、建东苑与该小区的价格和类型有一定的相似之处，现选取两小区进行对比分析。

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