“要是北辰购物中心的重建，估计这里会变得更加热闹？”出租车师傅和七七闲聊，“到时候小营这儿肯定会发展的更加好”。七七听后陷入沉思。

上世纪九十年代，随着亚运会在北京的召开，亚运板块迅速的发展。高端配套林立，很快就成为了北京配套最齐全的区域之一。但很快亚运村的居住面积就不够了，于是开发商便把眼光瞄向了东边——小营。这里离亚运村近，可以享受亚运村的配套，又可以开发新产品。从此亚运村小营板块诞生了。亚运村的居住需求，外溢到了亚运村小营。

嘉铭桐城位于亚运村北苑路以东，地处新圈定的"奥运村"址的门户之上，北面是鸿华高尔夫练习场；北小河自西向东，在嘉铭桐城与高尔夫球场之间蜿蜒而过；市政规划中的南北主干道贯通嘉铭桐城且双向延伸，是亚运村连接四围的新兴主动脉；地铁五号线车站与社区正门近在咫尺。

如果要在北京四环的亚运村小营商圈买一个中高端住宅，嘉铭桐城是不是个好的选择呢？七七带着这个问题，开始了今天的踩盘，走进了嘉铭桐城的大门。

亮点一： 绿化率高，环境优美

七七一步入小区大门就看见挺多绿化的，四周有好多林荫小道，小区内绿树成荫，夏日丝毫不会受到烈日的曝晒。

小区这样子的绿化面积，大大提高了居民的生活坏境质量。各种各样的植被在这里交错丛生，为这片土地带来活力。

很多人在树荫下，长椅上乘凉，很是惬意。七七在这样的小区内行走不用太担心太阳，因为这里的树荫足够大，也足够广。

七七在这个小区林荫道漫步，还挺有意境的，小道的地面也非常干净整洁，没有任何垃圾，可以见得这里的物业清洁工作特别到位，维护着这个小区的优美环境。

亮点二：小区内部品质高

隔着老远看见这个小区就觉得这个小区的楼栋很漂亮，进来一看确实是这样，小区有两种楼，两种不同的外立面，这两栋楼在这片范围内勉强算是鹤立鸡群了，两栋楼的外墙一个采用贴砖，用料很足，没有出现脱落的现象，另一个采用涂料，看起来非常整齐，整体给人的感觉很不错。

七七走进楼栋内，内部用料也也非常扎实，都贴上了瓷砖，让整个小区内外品质都得到了升华。

亮点三：周边多个森林公园环绕，环境优美生活惬意

地理位置得天独厚，亚运村以及小营地区公园众多，比较有名的北京奥林匹克公园就在小区西边的不远处。从小区出去向西骑行25分钟就能到到达北京奥林匹克塔，这算是北京四环很高标志性的建筑之一了，在亚运村附近不能不去北京奥林匹克塔看看。

相比于市中心繁华商圈的小区，嘉铭桐城的安静私密性是不少人所追求的，附近有三个高尔夫球场，高尔夫球运动爱好者还可以选择在闲暇时间去往周边打打高尔夫。北辰、北湖、鸿华高尔夫球场都在附近。相比于市中心繁华商圈的小区，嘉铭桐城的安逸舒适性确实还可以。

亮点四：周边配套齐全

嘉铭桐城的周边配套十分齐全，只要想得到的，附近基本上都会有。小区周围底商配套丰富，无论是银行还是便利店都在门口，出门就可以看见。

小区门口底商开满了饭店，还有酒店、药店、银行、超市等等完全可以满足人民基本生活所需。七七路过这些店铺，一到饭点就门庭若市。身负踩盘重任的我也忍不住跑进去买上点美味稍微充充饥。

小区周边1千米以内有商场和花园，步行10分钟即可到达道尔泰生活广场或者亚辰生活舞品购物街还有金泉广场购物中心，七七觉得商场虽然不大，但是已经完全可以满足居民的生活需要了。如果想找个空气好又清净的地儿，华汇紫薇公园绝对是附近的一个好去处，景观随性怡情，是放松身心的好场所。

小区附近交通便利，公交站地铁站均步行可达，小区门口就有公交站，小区附近有两条公交线路15和5号两条地铁距离500米范围内，公交有658、694等多条公交线路。

槽点一：物业管理一般

七七走进楼道内就发现这个小区的楼道基本上已经被小区居民给全部占有了，变成了储物室，各种杂物都往楼道里面塞。

一开始看好像还不多，越往上走，杂物也越来越多了起来，后来干脆直接把整个楼道给占满了。七七本来就不瘦，结果楼道又全部是杂物，根本挤不下去。

楼道在发生危险的时候可是绿色通道呀，选择居然被堆满的杂物堵死了安全通道。物业应该加强这方面的监管，因为这算是对业主的生命安全负责。

槽点二：小区宠物较多

七七今天在小区内看到好多人遛狗，但是宠物乱尿现象比较普遍。乱尿已经比较难以接受了，还有更加恐怖的是在楼梯内看见了一坨狗屎。主要是还很臭，七七当时难受极了。

来到了楼上后还看见其他狗笼子，由此可见这个小区的宠物保有量应该还挺高的。七七觉得比较介意宠物的购房者就没必要考虑这个小区了。

槽点三：小区车位紧张，地下停车场潮湿

小区楼栋数量多，根据幸福里数据显示目前在售二手房1套，其住户已接近饱和，但是停车位却只有350个，有地下停车库，但还是车位比过低。

由于停车位过少，物业甚至在地面道路上也规划上了停车位，以此来增加更多的车位，但是增加车位数毕竟有限，该小区停车还是有很大的问题的。

槽点四：小区总价高，购买门槛高

据幸福里数据显示，截至2021年7月，嘉铭桐城挂牌均价为77924元/㎡，接近亚运村小营板块均价。在周边同等类型小区当中，其价格劣势十分明显。处于北京四环亚运村小营附近，周边森林围绕环境好，配套也比较齐全，但是价格却过高，不得不说很难让有购房刚需的人心动。

嘉铭桐城主力户型为二居室和三居室户型，没有一居室户型，最小户型也是二居室户型，但是面积有110㎡，总价约960万。对于资金有限的人来说，不是一个好的选择。

经过一天的踩盘，七七对嘉铭桐城有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区无论是周边的配套，还是得天独厚的外部森林公园环绕，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求；

其次，小区环境优美，绿化面积高拥有一个相对较大的中心花园，还有基础健身设施。

再次，嘉铭桐城周边有两条地铁线路，距离地铁站相对较近，门口就是公交车站，共享单车数量多，小区的交通通达性较高；最后，小区的周边配套比较齐全，商场、超市、学校、休闲场所一应俱全，能够满足居民的生活需要。

从整体价格来看，目前在幸福里app上挂牌均价77924元/㎡（7月29日），接近亚运村小营整体均价，小区的户型从二居室到三居室都有，在北京四环附近有追求优秀的居住品质，且有自住购房刚需的用户可以考虑。

但是小区车位紧张，且小区物业管理水平一般，购房时需要稍加考虑。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

2、交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

3、品质感受好，道路规划好，内部车辆有序停放，车辆行人进出互不干扰。整体观感不错。

4、小区绿化高，环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源12套。小区目前在售均价77924元/㎡，环比下降约2.44%。近6个月，小区整体均价接近于亚运村小营在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为110㎡二室一厅户型，报价960万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为412.8万元左右，二套首付为777.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：110㎡二居，130㎡-149㎡三居，二居、三居每栋楼都有分布。

小区主力户型为110㎡二室一厅，和148㎡三室二厅：

该小区一共5栋楼。

所有楼临街，可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

相对来讲1号楼、2号楼、3号楼、4号楼较里， 环境较好，可以放心选择。

适合在亚运村小营商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

出门即是地铁站，对地铁行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，亚运村小营商圈内无新房在售。目前距离嘉铭桐城最近的新房项目是位于小区西南方向700米的八斗，小区以北方向5.5公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

四个新项目与嘉铭桐城存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区北侧区位的购房者。

嘉铭桐城均价略低于于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取欧陆经典、亚运豪庭进行比较。