南沙滩商圈，大家可能对这个商圈不太熟悉，就连位置也不一定知道在哪，但是我只要说出这两个名字大家就肯定能知道，因为它见证了两个商圈的兴起——奥林匹克公园商圈和亚运村商圈。

亚运村商圈以及08年举办的奥运会而崛起的奥林匹克公园商圈。促使一大批现代化城市配套建设起来，让原本繁华的亚运村商圈开始辐射整个北三环到北五环。南沙滩商圈受奥林匹克公园商圈和亚运村商圈辐射溢出影响，在该区域购房置业是个不错的选择，也使得购房者们纷涌而至。

而今天我们将要探访的风林绿洲小区，就在南沙滩商圈。小区地处奥林匹克公园的西侧，旁边就是北京之肺奥林匹克森林公园，生态资源丰富。让我们一起去看看住在该小区的居民生活品质怎么样吧。

亮点一：小区部分业主距离工作单位近

香帅发现风林绿洲对面就是中科院研究所，而旁边是国家会议中心。如果是住在此处的中科院的研究人员或者国家会议中心的职工。只需要步行抵达即可，缩短了居民的交通成本。适合中科院新入职或者想离单位近的购买或租住。

亮点二：公园式环境

香帅觉得风林绿洲是一座花园社区。小区有一座中心花园，，以花园为中心，向四周扩散的高大树木、低矮的灌木，错落有致的夹杂在一起。香帅去踩盘是晌午，炎炎烈日下不禁有些疲累，但是站在树木下乘凉竟有丝丝的凉意浸入心脾，缓解香帅踩盘时的疲累。

亮点三：内部配套设施完善

香帅在小区闲逛时发现小区的各种运动场所丰富，网球场、游泳池、健走等场所。中老年业主、年轻业主和小孩都能找到自己的运动场所，锻炼身体。

而公园内设置了很多的长椅，可供居民休息、闲聊。社区生活氛围浓厚，小区的居民在此唠家常、带孩子。可以看出风林绿洲的公共空间及设施对居住品质有较大的的帮助，对此方面比较讲究的客户可以选择。

另外，小区内还有一个便利店，可以在此买到基本的商品，满足基本的需求。

亮点四：周边配套设施完善

小区的底商丰富，楼下有着好邻居便利店，能够满足一般的购物需求，楼下的底商还有中国农业银行、康宁眼镜、工商银行等众多底商。满足居民的各项需求。而在东侧1公里左右，就是新奥购物中心，又满足年轻人的购买欲望。

奥林匹克森林公园就在风林绿洲东侧不到一百米，就在风林绿洲小区对面，是小区名副其实的“后花园”。

闲暇时，可以携带家人去奥林匹克森林公园感受大自然的清新与美好。缓解工作的压力与城市的喧嚣。

槽点一：小区卫生细节不注重

香帅发现该小区存在垃圾随意丢弃的问题。香帅走过小区很多垃圾投放点，发现这问题比较严重，居民把垃圾只放在垃圾桶旁，并没有将它丢入垃圾桶内，这让小区的美观度大大降低。

香帅觉得小区在整体上比较整洁，但是走在路上时不时会有一些小垃圾在路旁随风飘荡。而一些小区较为隐秘的地方有一些杂物堆积以及装修房子而将废弃的家具堆在路旁。这些卫生细节，说明小区保洁还需加强，要让小区的隐秘部分变得干净。

槽点二：临街楼栋噪音大

香帅发现小区位于北辰西路和大屯路交叉口，又由于周围大厦、研究所林立。所以该区域人口流量大，车流众多。而且小区底商丰富，也会产生噪音。这个小区的沿街底层楼栋，应该避免购买。

香帅在前往小区时，看到小区的东北方向还在建设国家会议中心二期。工地的噪音较大，又加上临街问题，这会影响到沿街楼栋居民休息和生活。

槽点三：小区容积率高

临街楼栋以塔楼为主，不临街的楼栋以板楼为主，整个以小区塔楼、板楼为主。小区的容积率为3.5，住户众多，临街楼栋显得比较拥挤和局促，采光、通风、景观等方面都会受到影响。临街楼层设计是二十多的高层，而不临街的楼栋是十多层左右的低层，这样的设计让小区美观度大大减分，也会让人觉得小区显得拥挤局促。

槽点四：停车位少，管理不佳

根据幸福里数据显示目前在售二手房5套，其住户已接近饱和，停车位有1180个，实行人车分流，虽然有地下停车库，但是车位比1：1.0。

作为一个有着2055户的的大型小区，却没有与他相匹配的停车位，这让部分业主犯了难。由于停车位的不足，小区部分车辆被迫停放在小区外停车场旁的辅路上，不仅影响了小区车辆行人出行，也对小区的整体形象不利。

回顾一圈的踩盘经历，香帅对天和人家有了一定的了解。首先，这个小区是一个封闭式小区，小区面积较大 ，20多栋楼。其次，小区的绿化较好，中间有一座中央公园，周围也有奥林匹克公园为它的居住品质加分；其次，地铁线和公交线在附近交叉，对居民的便捷出行提供了保障，交通通达性高；另外，周围底商和商超能够满足居民的日常需要。但是，小区的卫生保洁不注重，小区物业管理一般，容积率较高这些缺点是不能忽视的。

整体价格上，风林绿洲在幸福里APP上挂牌价格为87903元/㎡，在南沙滩板块整体处于一般，小区在售户型以三居室为主力，包括一户一居室。小区的户型从一居室到四居室都有，在北京四环附近有自住购房刚需的用户可以考虑。但是小区楼栋有电梯、绿化较好，年轻群体喜欢这种居住环境的，购房可以考虑。

南沙滩商圈位于北京市朝阳区，地处京藏高速东侧，北四环至北五环之间。

南沙滩商圈在北京的知名度略欠，主要原因是其发展基本需要仰仗奥体+亚运村商圈的规划和建设。总结来讲，该商圈是北京典型的热门商圈周边的影子商圈。

南沙滩商圈北侧为奥林匹克公园商圈，南侧为健翔桥商圈，西侧为二里庄商圈，东侧为亚运村商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，联动效应尚可。

商圈最大优势在于地处海淀区和朝阳区的交汇处，又紧贴奥体板块，可承接大量溢出刚需自住需求。

南沙滩商圈内包含有中国科学院附属实验学校分校、中国音乐学院、北京信息科技大学健翔桥校区等。

商圈内有地铁15号线穿过，但没有设立站点，距离商圈最近的地铁站为北沙滩站，15号线东接奥林匹克公园和望京等区域，可以帮助南沙滩板块承接外来购房需求，商圈内还包含有四环线干道，无论是去望京还是中关村都比较方便。

商圈内医疗配套同样优质，包含有战略支援部队特色医学中心（三级甲等），医院内有床位一千余张，编设42个科室，是北京市首批"基本医疗保险定点医院"。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，老旧房门槛价300-700万元、次新房门槛价800-1200万元，相对于朝阳区其余商圈，南沙滩的门槛价中等偏高，对刚需或刚需改善型购房者比较友好。

南沙滩商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近南沙滩商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡，此地块用途为北京国家会议中心二期，截至2021年8月，建筑外立面已完工。

此地块虽然临近南沙滩商圈，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对南沙滩商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，周边邻近的二里庄商圈均价在10.4万/㎡，健翔桥商圈均价在7.8万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡。

比较来看，南沙滩商圈的均价在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在1.3万/㎡。

由此可知，南沙滩板块的价值释放，在中轴线西侧范围内，处于中游水平。

南沙滩作为奥体的影子商圈，实际上自身没有重点的规划、配套，或者建设计划。

甚至，商圈内相当数量的房子，都是当初各家单位分给员工的自建房，截至2021年，这个基础属性，还没有明显变化。唯一的利好，就是奥体+亚运村商圈的密集开发，在1991年-2008年这段时间中，由于较强的利好预期，促使了一部分购买力流向南沙滩商圈，也推高了商圈均价。

另外，据报道，京藏高速西侧的中关村东升科技园三期项目已于2020年11月动工，该产业园目标是成为海淀的地标级建筑，包含商业与办公，未来一旦建成，南沙滩商圈的价值提升，值得期待。

1.小区周边配套成熟，地段价值优越。隶属于南沙滩商圈，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

2.交通条件便利，出行快捷。小区2公里范围内包括8号线、15号线两条地铁，公交站步行300m就可以到达。

3.社区生活氛围浓厚。社区居住人群以附近工作员工、生意人为主，群体人文素质较高，社区内充满生活气息。

4.环境优美，空气清新。微观来看，小区绿化率高，树木多。宏观来看，多个大型公园在旁，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

通过幸福里app查询，截至2021年7月19日，小区在售房源5套，占全部房源的0.02%，小区目前在售均价为87903元/㎡，环比上涨0.05%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区、南沙滩商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来高于南沙滩商圈的均价，但小区挂牌价格有涨有跌，整体趋于平稳。从目前情况来看，小区价格平稳，但是需要考虑之后入手。

购房成本方面，总价最低为180.99㎡两室零厅户型，报价1499万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为524.65万元左右，二套首付为899.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：61㎡的一居、123㎡的两居、139㎡-186㎡的三居、180㎡-188㎡的四居，其中三房为主力户型。

现选择小区主力户型180.99㎡四室一厅和186㎡三室一厅进行分析。

小区整体有23栋楼，整个小区有电梯，绿化较好，房龄虽然老旧但是外立面整洁，无破损。

沿街楼栋容积率高，以塔楼为主。而且沿街楼栋靠近主干道以及十字口交叉，汽车噪音、尾气、扬尘污染大，对这些敏感的沿街底层楼栋可以不做选择。

其余楼栋容积率较低，没有噪音污染。

出门即是地铁站，推荐对地铁通勤有较高依赖的刚需购房者购买。

适合追求周边生态、学校、商超、交通资源且预算合适，推荐刚需改善，养老自住的刚需改善购房者考虑。

其中小区最小户型180.99㎡的四居室，上车价1499万，推荐刚需改善人群考虑；而最大户型403.5㎡的四居室，上车价3500万，推荐预算充足且刚需改善，养老自住的刚需改善购房者考虑。

小区东侧毗邻奥林匹克公园，推荐对于生态休闲看重的人群可以考虑。

目前，南沙滩商圈内无新房项目在售，目前距离小区最近的新房项目是位于小区南方向6公里外的北京城建世华龙樾与强佑府学上院和东边4公里左右的亚运村小营板块的八斗小区有新房在售。目前八斗项目在售二居以上户型，世华龙樾新房项目为较大面积、高总价小区，强佑府学上院为较小面积、低总价小区。

八斗：88㎡-180㎡在售，总价1276万/套起。

世华龙樾：190㎡-320㎡在售，总价1600万元/套起

强佑府学上院：83㎡-126㎡在售，总价641万元/套起

其中，预算充足喜欢新房的用户可以考虑八斗。而预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑世华龙樾。想买新房，又想追求周边生态，预算较为有限的可以考虑强佑府学上院。

选取风林绿洲小区一公里内单价较为接近的天和人家小区和华源冠军城小区来进行比较。