前几天猫哥做了次“你最想在北京哪个板块置业”，让猫哥惊讶的是，大部分网友竟然都选了北苑。猫哥也不废话，今天开始将为网友们踩盘北苑，帮大家买到合适的房子。今天带大家看的是位于地铁北苑路北站旁边的拂林园小区。推荐这小区，猫哥就三个词：交通好（地铁站旁）、品质好（小区及楼栋品质好）、价格低（价格低于北苑均价）。

亮点一：小区品质好

小区虽然建成于2004年，至今已将近20年，但是从实地踩盘来看，小区的品质还是没得挑。小区内楼栋都是米黄色的外立面，维护得非常得体，猫哥在小区内转了一圈，几乎没看到有外立面破损，除了日常的灰尘外，感觉和新盘没有太大差别。

此外，小区内的绿化也做得非常好，几乎在每栋楼的前后都有绿地，猫哥踩盘时看到，这些绿地都是经过物业精心处理的，高树和低草搭配得相得益彰，景色非常美。而在中央花园旁，猫哥还看到了一个小型的健身广场，其中还有老人在锻炼，氛围非常好。

亮点二：楼道内部整洁干净

小区不仅“面子”干净，楼栋的“里子”也非常干净整洁。不得不说，拂林园小区楼栋内的环境不输刚入住不久的次新小区。楼道内被清洁得干干净净，没有杂物的堆积，之前经常被猫哥诟病的小广告，这里也没有看到。关于这点，猫哥还是得给物业点赞。

亮点三：小区位置好，生活出行都方便

最后一定要提该小区“绝佳”的地理位置。由于车辆限号，猫哥是坐地铁前往小区踩盘的，出了北苑北路地铁站，猫哥走了不到3分钟就走到了小区北门，全程感受就一个字-爽。之前猫哥踩盘，都是先踩小区，再探周边配套，可猫哥这次还没进小区，就被旁边的上品+商场所吸引。猫哥立马改变行程，决定先探商场，再看小区。逛完上品+，猫哥又去了旁边的暖山生活广场，在里面吃了顿日料，味道还不错。

一个小区紧挨着地铁站，旁边还有两个大型商场，要购物能购物，要吃饭有美食，这个配套绝对赞。

槽点一：小区内的安保问题

猫哥踩盘时，发现小区存在的最大问题就是安保不严格。拂林园一共有两个进小区的大门，一个是和万科星园相对的西门，另一个是和上品＋相对的北门。两个门的安保情况可谓“一松一紧”。猫哥最早想从北门进入小区踩盘，可被保安拦下，盘问了很久才放行。但后一次从西门进则是畅通无阻，保安甚至都没注意猫哥。

除了大门看管不严，楼栋的小门安保也非常一般。几乎所有楼栋的单元门都是敞开的，外人随意进出，门口的安全系统彻底成了摆设。让猫哥不禁为业主的财产安全感到担忧，毕竟住在这小区里面的，至少都是小康家庭。

槽点二：车辆停放管理不严格

除了安保措施不严，小区还有一点让猫哥不满意，那就是小区并不是人车分流的。而且小区内部的停车情况可谓“随心所欲”。猫哥踩盘时看到，小区内的停车位划分几乎占满了整个小区的空间，无论是小路两旁还是楼栋的前后，都有车辆停放，部分甚至停在了停车线外。猫哥随机和一位开车的业主聊天，对方表示，小区的停车位严重不足，不少业主不得不把车停在小区对面的商场里，日常出行非常不方便。

总得看来，拂林园是个很不错的宜居小区，小区内部的各种配套、设施及绿化都非常好，适合业主居住。而小区的位置更是很吸引购房人的点，小区周边无论是交通、还是生活配套都很齐全，业主生活的方便程度远超北京的周边郊县。

当然，该小区最大的特点还是“性价比高”，小区在7月份的挂牌均价仅为6.2万/㎡，而位于小区西侧一街之隔的万科星园已经卖到了7.7万/㎡，两个小区建筑年代相同，虽然万科星园有“万科”的品牌加持可拂林园的开发商是北辰实业，在北京也是深耕多年的老牌开发商，产品质量也不差。因此，高性价比的拂林园小区，十分值得购房人一看。

拂林园小区位于朝阳区北苑板块。北苑板块整体位于北五环外，东临望京板块，西邻立水桥和奥森板块，南面是亚运村板块，北面是天通苑板块。板块内交通便捷，板块东侧是京承高速，南侧是北五环。板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。作为朝阳区新发展起来的居住板块，北苑板块内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

北苑作为朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年后，大部分都是纯商品房，是朝阳区比较理想的居住区域。近年来，随着北苑板块的深入开发，有世茂、金茂等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有上品+、K酷时尚广场等生活广场；生态休闲方面，板块内有北辰绿色中央公园、勇士营郊野公园等知名公园；医疗方面，板块有三级医院航空总医院，为板块内业主的健康保驾护航。

由于板块临近望京和亚运村的板块，因此虽然板块内没有产业，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工及在望京西二旗等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅有华贸铂金墅和润泽御府，目前存量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，北苑板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块有将近7公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，距离板块更近的是位于昌平区东小口的两块地。两块地于2020年2月被拍出，其中绿城以63.6亿竞得HC-022、HC-027地块R2二类居住用地；首开+建工+住总联合体以78.8亿竞得HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地，

这两块地分别就是今天的两大热门盘奥海明月、奥森ONE，其中奥森ONE更是成为北京市2021年一季度的新房销冠。两宗地块均限均价58858元/平，最高限价64744元/平。这两个项目虽然距离板块仅有不足5公里的距离，但是对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目目前已基本售罄，二是两个项目毕竟处于昌平，而朝阳从周边配套及区域前景的角度来讲还是更加优质。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，北苑地区属于中关村朝阳园的产居融合发展组团。中关村朝阳区主要以新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业为主，望京、酒仙桥板块为主要的产业区，而北苑则承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地。

另一方面，板块内的配套也在建设中，起自未来科学城、终到亦庄的地铁17号线，在板块内有清河营和勇士营两个地铁站，17号线北段预计2022年底开通。此外，在板块内还有在建的中国铁建广场，总建筑面积38.75万㎡，含6栋多功能综合性高层建筑、1栋写字楼、1座交通枢纽及超大型商业中心。

小区品质好，小区建成于2000年，但是小区内环境很好，目前小区内的各种配套都非常新。绿化水平也很高，内部还有超市等基础配套，让业主生活起来非常方便。

小区周边配套完善，小区位于北苑板块比较核心的位置，周边配套完善，小区外面就有一条底商街，里面有满足业主日常生活的各种配套。而小区距离西北面紧邻着北辰绿色中央公园，北面还有上品+和暖山生活两个大广场，业主购物休闲两不误。

小区交通情况好，小区的交通非常便利。位于小区北门外100米内就有北苑路北地铁站，是地铁5号线的站点，可以在3站内换乘13号线和15号线，业主出行非常方便。

小区户型好，小区目前在售户型从一居室到四居室均有包含，能满足不同购房人的需求。同时，拂林园的户型设计很吸引人，空间利用率高，客厅一般都带有阳台，采光好。

拂林园小区目前的挂牌均价是6.2万/㎡，在幸福里上面在售房源有14套，以121㎡-126㎡的两居室居多，总价在760万-930万间。根据幸福里APP显示，自2021年2月开始，小区的挂牌均价处于稳定小幅度波动阶段，整体价格略有上升，在2021年2月份该小区挂牌价仅为6.15万/㎡，截止2021年7月，每平米已增长近800元。参照北京市现行的普宅标准看，小区内目前的挂牌二手房都是非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%。以该小区目前挂牌最便宜的68㎡的一居室为例，该户型在售总价为510万元，首套购房人首付为204万，二套购房人首付为408万。

在幸福里上面，该小区2021年7月共有14套房源在售。在售主力户型为125㎡的两居和153㎡的三居，两个户型的分析如下：

125㎡两居室

户型优点：餐客一体，整体空间非常宽敞；卫生间干湿分离；有单独的储物间能够储存家里的杂物。

户型缺点：户型不是南北通透，户型也不是很方正；两个卧室都朝南，并且卧室的窗子都是朝东开的；总得来说，这个户型在2000年左右还比较流行，但是现在已经属于落后的户型了。

153㎡三居室

户型优点：餐客一体，客厅和厨房都有阳台；主卧朝南，采光好；两个卫生间方便日常生活。

户型缺点：户型不是南北通透；主卧和其余两个小卧室的面积相差无几，也没有衣帽间和独卫，主卧的功能性不强，户型设计过时。

楼栋选择方面，由于该小区楼间距较大，因此不需要担忧采光问题。而在生活噪音方面，由于小区内部配套较多，且零星分布在小区内，而且以商店、饭馆等人流型商业为主，因此大部分楼栋都无法避免会有些许日常噪音的存在，购房人买房时需要格外注意。除了内部噪音外，小区的26号楼、39-41号楼临近右堤路，日常会有车来车往，噪音影响会比小区内大。

比较适合该小区的购房人分两类，一类是在北京北部工作，比方说西二旗或者望京商圈等地，或者在5号线沿线工作的购房人，可以考虑该小区；此外，意向在北苑买房，但是购房预算不是特别充足的购房人也可以选择该小区的小户型。

目前北苑地块共有三个新房在售，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。其中华贸铂金墅和润泽御府都是在售的别墅产品，和拂林园性质不同，面对的客群不同，因此不具备可对比性。唯一具备对比性的是天润福熙大道，该项目于2008年拿地，已开盘多期，目前属于尾盘在售阶段，销售户型也以大户型为主，单价约为9万/㎡，总价1700万起。

该项目对比拂林园，优势在于产品好，无论是内部环境、绿化水平还是户型设计，都更符合现在的购房需求，这点是拂林园不能相比的。但是拂林园也有自己的优势，其一在于拂林园价格低，无论是总价还是单价，拂林园的价格明显更友好；其次，拂林园更贴近奥体板块，周边配套更完善，天润福熙大道更贴近昌平的天通苑板块，周边配套和拂林园相比逊色很多。因此，两个产品在定位上还是有很大区别的，天润福熙大道更接近豪宅，对购房人的购买力要求很高，而拂林园更贴近改善产品。

二手房对比里，由于小区周边的万科星园、天月园等挂牌单价比拂林园高出1万/㎡，为了避免价格因素对小区对比产生太多影响，因此选择了和该小区距离3公里范围内、在售单价最接近的林奥嘉园和天居园进行对比。