刚听到卡布其诺这个名字的时候，小李和一起负责踩盘的同事们还以为是一个类似迪士尼风格的主题社区，了解之后才知道是一个和我们过往踩盘过的诸多小区一样，位于繁华都市中的一个居民小区。网上有朋友说这个小区虽然并不像它的名字一样那么可爱梦幻，但是小区里的环境也是非常不错的，整体的氛围也很惬意，有那种缓慢的节奏感和生活气息弥漫其间，让小李和同事都想早一点一睹庐山真面目，请大家跟我一起，来了解一下这个口碑尚佳的小区的具体情况。

亮点一：优美的绿化环境

来到小区之后，小李和同事的目光首先就被小区的绿化部分吸引住了，这个有一个童话般名字的小区，虽然没有和童话里一模一样的场景，但是葱葱郁郁的草木，清澈见底的人工湖，这些充满中式风韵的景观设计很优美。小李在湖边遇到了一位来自小区2号楼的小刘同学，这个同学说自己平时很喜欢在湖边看书学习，效率很高，同时还可以欣赏美景。

亮点二：小区车位设计合理

除了这种优美的自然环境给大家带来比较享受的日常体验之外，小区在其他的一些功能方面也做了更周全的考量。比如车位的设计十分合理，不会因为停放车时而占用车道，引起拥挤，就大大方便了那些有车的业主平时停车取车，节省了大家出行往返的时间，让业主们的日常出行更便利。

亮点三：路面养护效果好

卡布其诺小区在路面养护方面的工作也同样做的很出色，因为该小区的一些路面状况比较复杂，有些路面是很多不同的材质拼接到一起，养护起来也比较有难度。但即使如此，小李在踩盘的过程中也没有发现有明显的破损、翘砖等情况发生，大部分区域的路面都光亮如新，进一步提升了小区的整体质感。

亮点四：楼道门厅干净整洁

户外的部分我们了解的差不多了之后，小李和同事还对卡布其诺小区的楼栋内部做了实地的亲身勘踩，不得不说结果还是很让人满意的，无论是楼梯、墙面、大厅、还是电梯，大部分地方都很干净，可见小区在楼栋内这部分的日常维护工作还是比较重视的，小李对此予以好评。

槽点一：自行车、电动车乱停乱放

相信很多哪怕不是专业踩盘人员的朋友们也知道，很多小区中都有这种单车停放的问题，本次的卡布其诺小区也不例外。

不仅如此，小李和同事还发现该小区中还有一些相对来说不那么常见的三轮电动车随意停放，这些车子体型更大，占地面积更广，占道所造成的不利影响也很强，严重阻碍了业主们的日常通行。

槽点二：杂物堆积问题需改善

卡布其诺小区中另外一个需要改善的问题就是杂物的堆积，很多地方都出现了杂物堆积的情况。小李认为这样堆放杂物，不仅有消防、卫生等一系列隐患，而且非常影响视觉上的观感，与周围的绿化、楼栋等环境格格不入。

看到这里，可以说这个卡布其诺小区虽然不是一个童话的王国，但是尚且具有一个宜居、惬意、功能全面的居民小区的诸多特点，小区环境优美，道路养护也完善，物业管理及时，虽然同时也存在着一些问题，但是整体上还是亮点更突出一些，更能够给广大业主带来幸福感。尤其对于喜欢自然环境的朋友和平时开车的朋友来说，该小区都不失为一个比较有性价比的购房选择。从整体价格来看，卡布其诺小区目前在幸福里app上挂牌均价74135元/㎡，在酒仙桥板块整体均价中等水平，小区的户型有一居、两居、三居，户型选择较多。

卡布其诺小区地处朝阳区中部的酒仙桥板块，该板块位于东四环和东五环之间，酒仙桥板块西侧是望京板块、朝阳公园西板块、三元桥板块，北侧是来广营板块，南侧是朝阳公园东、朝青板块，东侧是东坝板块。

该板块早期定位为电子工业区，经过多年发展，已逐渐形成成熟宜居的生活氛围。板块内商务楼宇林立，电子城创新产业园、兆维工业园、恒通国际创新园等产业聚集，58同城、奇虎360等总部企业均在这里入驻。

交通方面，板块内有地铁14号线将台站，板块居民出行较为便利。商业方面，有国家五星购物中心颐堤港等，商业氛围较为浓厚。生态方面有北京市朝阳区四得公园、将府公园、望京公园等，可供居民休闲健身。医疗方面，有华信医院、清华大学一附院等，居民就医较为方便。闻名的北京798艺术中心已经成为该板块内的地标性网红打卡地，源源不断的游客带动了区域活力。

因地理位置相对优越，该板块内除部分本地居民外，还承接了一部分从望京或西二旗商圈外溢的居住需求。楼市方面，目前新房供应较少，二手房市场选择性较多，但大部分房龄偏老，很多都超过了30年。

近五年酒仙桥板块内并无住宅类土地出让计划，地块稀缺性较为明显。据北京市住房和城乡建设委员会的住宅项目信息公示，开发商为北京亮马置业有限公司的将台水岸家园项目，分别于2018年12月15日至2020年7月3日取得不同住宅楼的预售证，该项目又名壹亮马，幸福里app2021年8月1日信息显示，其在售新房建面171至286㎡，均价98000元/㎡起。 另据2021年3月底公布的北京土地出让计划，朝阳区共有10宗住宅用地将要出让，其中距离酒仙桥板块最近的招拍挂宅地出现在板块东部的东坝乡和崔各庄乡，起始楼面价在43000-45300元/㎡，执行套内“7090”政策。

纵观酒仙桥板块内的小区，一部分是较早期建设的公房社区，另一部分是近年来新建的商品房社区，两极分化较为明显，但却能共同发展。

以二手房芳园南里为例，虽然房龄偏老，但是小区在2016年进行了整体规划改造，目前小区环境、停车、公共设施及绿化等都得到了极大改善，居民生活水平日益提高。

未来，随着地铁12号线芳园里站、高家园站、酒仙桥站三大站点的开通运营，以及京密路高架桥快速路的改造，酒仙桥及周边区域的交通拥堵情况将会得到极大缓解，满足居民快速出行需求，同时进一步带动板块及周边发展。

配套方面，待颐堤港二期大型商业项目建成后，该区域将形成一个超大规模的商业区块。作为北京东北部的重要商圈，酒仙桥板块对周边的商业辐射也将进一步扩大，从而带动板块经济发展。

1、小区内置车位，对于平时比较依赖开车自驾出行的广大业主们来说更方便。

2、小区环境清幽，有人工湖，大大提升了小区居民们的日常生活体验，足不出户感受大自然。

3、小区配套完善，游乐场、垃圾分类等设施一应俱全，更大限度满足大家的日常休闲需求。

4、地处成熟商圈，小区周边京客隆、银行等相关配套一应俱全，业主们平时购物、生活都很方便。

通过幸福里app查询，截至2021年8月14日，小区在售房源10套，占全部房源的0.9%。小区目前在售均价74135元/㎡，环比上升0.05%。小区平均售价波动不大，整体呈上升趋势。

购房成本方面，截至2021年8月14日，58㎡一室一厅户型，报价508万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为203万，二套首付为206万。

小区有58㎡-59㎡一居、80㎡两居、102㎡-112㎡三居。现选择小区户型58㎡一室一厅和80㎡两室一厅进行分析。

小区一共7栋楼，楼栋品质相差无几，其中123号楼、122号楼、121号楼、126号楼均为南北朝向，采光良好，可以优先选择，124号楼为西北、东南斜向朝向，采光略差，慎重考虑；123号楼、124号楼靠近街道，环境较为嘈杂，不推荐喜欢换安静的人购买；122号楼、125号楼楼前有大面积绿植，环境优美，较为安静。

1、小区户型含有小户型，上车价格较低，适合刚需人群。

2、小区内有游泳健身会馆，京客隆便利店等配套商铺，内部生活配套齐全，且环境优美，适合住家，推荐改善人群或为父母买房的购房者选择。

3、出小区门西行840米就是地铁14号线将台站，适合在地铁14号线沿线通勤的工作者。

截至2021年8月14日，朝阳区酒仙桥商圈内的新房有丽都悦府和壹亮马，对比数据如下

小区周边二手房的报价在7.4万/㎡-7.8万/㎡，其中卡布其诺和瞰都与丽都东镇整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。