端午假期，小福和一个对楼盘感兴趣的朋友来到朝阳大悦城，好好体验了一把“吃着火锅唱着歌，整点小酒侃生活”。酒足饭饱，朋友建议去“偶遇”，小福顿时好奇心爆棚，原来大悦城附近有个知名小区——天鹅湾北区，据说里面住着不少明星、网红。于是小福马上查了查，天鹅湾北区是一个高层商品房住宅区，是朝青商圈热销小区榜第1名。作为一个职业踩盘人，小福决定去一探究竟，俗话说天青色等烟雨，小福去“盘你”，快跟小福一起开启“偶遇”之旅吧！

亮点一：小区环境优美，生活氛围安静祥和

漫步在小区整洁的道路上，一眼望去便是绿油油的绿植，让人身心放松。高大的树下有好多休憩的居民，三五成群。有的在聊古谈今，有的在林间漫步，还有的在亲子玩耍。正所谓于繁华都市独取一隅净土，看到居住在如此和谐、自然、宁静、诗意的环境中的居民，小福欣羡之感油然而生。

亮点二：小区物业管理规范

小福一进小区就看到了在门口值班的物业人员，询问登记后，非常热情的给小福打开门禁。走在小区里，小福发现很多摄像头，楼道的门禁和摄像头等监控系统管理非常完善，说明小区内安保系统比较完善。小福观察过程中发现一个细节，就是小区的道路上不远距离就有一个指示路牌，哪怕是新住居民也可以清楚的找到回家的路，虽说小区物业费比其他小区高，但却物有所值。

亮点三：配套设施便捷齐全

年轻人都喜欢逛商场，小福发现大悦城就在小区的不远处，溜达几分钟就能到达，这实在是年轻人的福音啊！而且小区周围的教育机构，医院等等也是非常齐全的，小福认为在天鹅湾居住绝对是让人舒适度非常高的一个选择。只要是你需要的，附近的配套设施一般都会有所提供，非常便利。

亮点四：交通便利，出行方便

天鹅湾北区在朝阳区青年路，附近有朝阳路和京通快速路，地铁一号线和六号线也都在小区的附近，交通相当的方便。小区紧邻地铁站，有许多住户下班之后乘坐地铁回家，真的是太方便了。

槽点一：底层商铺配置较为杂乱

尽管天鹅湾属于中高端社区，绿化、交通、周边商场等等基础设施都非常齐全，但是小福认为小区的底商虽然应有尽有吧，同时又是挺杂乱的，走在底商路上，总是有些发小卡片的还有追着你办卡的人，一次两次倒也无所谓，次数多了真的会让人很心烦。

槽点二：小区设施维护，噪声影响较大

在小区中散步的时候，小福发现社区内有不少地方正在进行着基础设施维护的工作，各种建材、土堆等堆砌在道路两侧，影响行人过路，而且小区围墙的墙皮有着不同程度的脱落。在楼房后处，工人师傅正在用电锤凿击地面，从附近路过的时候，“咚咚咚”的声音穿膛而过，快步通过小福就有些受不住，更何况低楼层的居民呢。

槽点三：地下车库车位紧张

小福发现北区有个并未开放的地下车库，然而其它地下车库的车位几乎都被占满，这还是在白天，可以说是车位非常紧张了。可想而知，上班族回家之后如何抢车位可能都是个难题，换做是小福，可能也会为这种问题头疼吧。

槽点四：单车停放无序，没有规划停放区域

楼栋门口随意停放的单车歪歪扭扭，说明小区内没有规划专门的停放区域，不仅如此，小福通过步行梯爬了几层，发现楼道内停放的单车已经堵塞了楼梯口，一般来说应急通道应该时刻保持着畅通才对，如果遇到紧急情况，这样的停放行为着实存在不小的安全隐患。

最后小福总结一下，整体来说，天鹅湾北区身为一个高档住宅区，给人一种非常的舒适的感觉，生活氛围安静祥和，购物出行都很方便，去医院看病和上学也都很便利，周边的公交站牌及地铁站步行10分钟内均可到达。小区内休闲设施齐全，安保系统较强，物业管理规范。此外，小区施工也接近尾声，基础设施的翻新与更换会让小区变得更加靓丽。天鹅湾北区户型多样，适合各个年龄段人群的居住，不过考虑到小区的房价与定位，更适合于收入较高的年轻人居住。

天鹅湾北区地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。

而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有文化地标·朝北1810创意园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、铭基国际创意公园、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力；教育方面，板块内有北京市第九十七中学、绿源学校、平房中心小学等；医疗方面，板块内有北京俪婴妇产医院、北京青年路门诊部等，内部无三甲医院，居民的就医需求主要依赖商圈内部的私人医院和南部的民航总医院等公立医院。

楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。

随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。北京地铁22号线的规划，将串联CBD核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

户型丰富：户型有39㎡-66㎡一居室、38㎡-124㎡二居室、64㎡-250㎡三居室、143㎡-364㎡四居室，多种户型和面积搭配可以有效满足不同需求购房者需求。

交通便利：地铁6号线青年路站距离小区750米，600米内有两个公交站点可搭乘多路公交车出行。

休闲娱乐集中：距离朝阳大悦城综合体直线距离不足500米，是休闲娱乐和消费购物的聚集地。

此外，小区内绿化面积充足，环境舒适。楼栋内配备有休息区，大堂设计精巧，装潢品质高雅。每个楼栋安装有门禁、电子锁，安全系数高。

天鹅湾北区2021年6月份挂盘均价84613元/㎡，2021年1月份到6月份，价格平稳。2021年6月在售房源21套。挂牌房源以39㎡-65㎡的一居室和52㎡-95㎡的二居室居多，也有少量123㎡的三居室。

具体购房成本方面，以52㎡-95㎡的二居室为例，报价650万-980万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为227.5万-343万。

小区内户型选择多样，户型有39㎡-66㎡一居室、38㎡-124㎡二居室、64㎡-250㎡三居室、143㎡-364㎡四居室，多种户型和面积搭配可以有效满足不同需求购房者需求。

主力户型有188㎡三室两厅两卫，该户型南北通透，主卧和其中一个次卧为南向，采光充足。主卧搭配有卫生间和衣帽间，此外，客厅、厨房、餐厅均有阳台。

主力户型还有112㎡两室两厅两卫，卧室均在南面，其中主卧配备独立卫生间，厨房、客厅均朝南且带有阳台。一居室房型（以1室1厅38.93㎡为例）和三居室房型（以3室2厅，123.41㎡为例）。

小区毗邻朝阳大悦城，消费购物方便，适合25-40岁的白领、演艺界人士、上市公司高管选择；

小区建筑风格现代化，活性空间理念，有复式、挑空、平层多种户型，品质高端选择，适合预算充裕的年轻人选择。

天鹅湾北区所属的朝青商圈成型较早，朝青板块内暂无新楼盘销售，朝阳区新房楼盘选取丽都悦府和柏林郡作为对比。

其中丽都悦府为嘉裕房地产开发有限公司开发。共三居室和四居室10种户型搭配，户型面积136㎡-330㎡不等，均价92000元/㎡，每套总价1600万元起。小区物业费为7.80元/㎡/月。相对来说，天鹅湾北区商业配套优势明显，丽都悦府临近望京商务区更适合附近上班族选择。

柏林郡为北京江南投资集团有限公司开发。目前在售楼栋3栋，从二居室到三居室共4种户型可选择，户型面积从97㎡-161㎡不等，均价75000元/㎡，物业费为5.8元/㎡/月。相对来说，天鹅湾北区户型丰富，柏林郡新楼盘可选户型单一，只有二居室和三居室，适合改善人群。

天鹅湾北区周边二手房报价在51745元/㎡-84613元/㎡，因此选取距离较近，建筑类型相似的朝阳雅筑和富华家园做对比。