有科技研究院的小区，大家见过没有？今天愚公踩盘的小区就是位于土城沟与西坝河交汇点的光熙门北里小区。

小区西靠土城沟，东南靠西坝河，小区最南边位于两河交汇之处。愚公在地图上看两河的两岸并没有多少桥能通过，但是当愚公实地踩盘之后，发现河道周围都是很多桥梁的，不存在过河不方便的情况。

除此之外，中国民航科学技术研究院也坐落于此。小区靠近老光熙门旧址，因此取名为光熙门北里小区，值得一提的是位于小区西边仅200米处的光熙门地铁站，在建造13号线之初名为“和平里站”，后由于接近元大都的光熙门原址与光熙门北里小区，才改名为“光熙门站”。

亮点一：小区内外环境优美，设施完善

当愚公行走在小区外围的时候，发现小区外围道路两旁都是几十年的大树，绿树成荫，行走在街道上不仅没有感受到七月的炎热，反之当微风吹过时，还觉得十分舒适。在临近河边的小道上，也是栽满了柳树，十分适合晚上吃完晚饭后与家人一起散散步。

愚公在小区里踩盘的时候，发现小区里和小区外的环境都一样好，绿植较多。愚公走着走着就能看到凉亭、儿童娱乐设施、活动广场之类的场地，并且因为小区建造时间较早，这些活动场地大多都在绿茵底下，即使中午太阳当头，愚公也并没有感觉到很热。

光熙门北里小区面积较大，因此小区设计了近10个出入口，让用户出行更加方便。愚公在小区外围的时候，发现小区的东5号门正在维修人行道部分，相信修好之后会给住户带来更好的出行体验。

亮点二：周边设施完善

对于小区周边的配套设施，愚公首先要说的是位于小区中间的光熙康复医院。据愚公观察，光熙门小区内的住户多为老人与小孩，而光熙康复医院也是主要针对老年人的医院，医院旁还设有光熙长者公寓，对老年人住户较友好。此外，小区北部还有毛杰琳医院，小区周围一公里范围内也有近10所大小不一的医院。

小区的西面因为靠近土城沟，所以愚公并没有看到商铺什么的。但是在小区的东边，也就是七圣路，愚公发现不仅有商场、生鲜超市、早餐店之类的商铺，在小区的东南角，更是有三星级的北京重庆饭店，住户如果有亲戚朋友来北京的话，住在这个三星级酒店绝对够气派。

亮点三：小区地理位置较好

从地图上看，光熙门北里小区北边出去就是北三环东路，小区的北门与西7门距离光熙门地铁站直线距离仅200米左右，从北门出发，仅需要过一条马路就能走到地铁站，另外周围一公里范围内也有20个公交站，交通十分便利。

小区位于土城沟与西坝河交汇处，不临街，居住环境较为安静舒适。此外，小区周围写字楼较多，比较适合在附近写字楼工作的用户选择。

亮点四：小区附近有新地铁建设，未来价值提升空间大

于2016年开工的北京市地铁12号线，预计将于2022年年底开通运营，12号线西起海淀区，途经西城区，东至朝阳区，12号线建成投入使用之后，将会给住户提供更多的出行选择。

并且愚公在踩盘的时候也发现小区内也有建筑改造项目正在进行，相信建成之后会一定程度上提升住户的居住体验。

槽点一：小区内物业管理存在不足

愚公在小区西7门进入的时候，愚公一开始以为是需要住户刷脸开门，没想到的是该门仅仅只需要自动测体温就能进入，并且愚公在东门的时候，尽管有安保人员，但是也没有阻拦之类的。这也就导致小区内外电瓶车到处乱窜，在很大程度上会影响交通安全。

愚公还发现，小区内一些消防通道外停放着电瓶车，防空地下室门口也停满了车辆，存在一定安全隐患，如果发生火灾可能会造成消防车进入时间增加的情况。

愚公踩盘的时候经过楼栋中的一些花园的时候，看见有一些花园或者草坪，因为养护不周，加上住户的一些踩踏，已经变成了荒地，影响了小区整体的一个美观。此外，在小区的一些垃圾分类站中，一些垃圾桶的盖子损坏，臭味弥漫，影响小区住户居住体验。

槽点二：小区动线设计混乱

可能是因为小区建造年代跨度较大，当愚公在踩盘的过程中，发现小区像是被分成了3个板块一样，各不相通，当我要从7号楼去9号楼时，就必须先找门出小区，之后又需要找相应的入口进去，才能到达9号楼。

愚公在16号楼踩盘时，看到外卖小哥在小区迷了路，找不到12号楼，询问在住居民时，居民说：“12号楼要从北京重庆饭店那边进去。”然后外卖小哥就掉头出了小区门口，可见小区的动线设计确实是有些问题的。

槽点三：小区无地下车库，车位不足

据幸福里app数据显示，小区内车位数仅为1000，但是小区内有3763户，车位比仅为1:0.26左右，小区内车位不足，并且小区没有地下车库，全为地上车位。愚公在踩盘的时候发现很多车位都是在人行道上新画出来的，这就导致小区外周围人行道的宽带变窄，并且车辆在上下人行道时也会有安全隐患。

槽点四：小区部分楼栋内过于拥挤

光熙门北里小区共26栋楼，其中21栋是塔楼。当愚公上楼想去拍一些楼栋的外立面照片时，发现楼道的每一个窗户都是对着墙的，几乎看不见外景，当愚公仔细数了一下之后，发现塔楼是两梯八户设计的，一层楼住八户人家，愚公觉得还是比较拥挤的，并且楼道内也是比较狭窄，采光很差。

光熙门北里小区建成年代在1985年至2016年不等，小区内卫生较干净，居民氛围良好，且小区外靠河流，环境较好且安静。小区楼栋内安保较为严格，进门需要刷卡，并且有些楼栋有专门的安保人员值班。

小区交通便利，西边就是光熙门地铁站，北边出门就是北三环东路，附近公交站也较多，并且12号线也即将建成，住户也会拥有更多的出行选择。

但是小区大部分为老式塔楼，绿化率为15%左右，并且小区内管理存在一定问题，比如小区内有外卖电瓶车乱窜、设施养护等。

小区内低层楼用户大多为老年人与小孩，居民氛围较好，经常能看到老人带着小孩子在小区花园玩耍，比较适合老年人养老选购，小区的中高层楼住户大多为年轻人。截至2021年7月底，目前小区内41.85㎡一室一厅户型，上车价仅291万，比较适合在周围金融街工作，有购房刚需的用户选择。

柳芳商圈位于北京市朝阳区，地处东二环和北三环东路之间。

柳芳商圈内的交通配套明显受到周边商圈的辐射利好，商圈外西南侧汇聚三条地铁线路的枢纽站能有效带动柳芳商圈内的资源汇聚。

柳芳商圈西侧为和平里商圈，北侧为西坝河商圈，东侧为三元桥、燕莎、亮马桥商圈，南侧为东直门商圈。这些邻近的商圈在配套上均属于成熟板块，商业资源非常发达。

1982年柳芳商圈开始兴建住宅区，1993年以后，随着与西侧商圈联通的道路开通，柳芳商圈的地段价值才开始释放。

现在柳芳商圈内北部区域包含有北京热力集团、应急总医院、燕丰商场等重点设施，侧重企业、商场资源的分布；

东侧与南侧区域包含北京电子科技职业学院、清华附中朝阳学校、天虹商场等重点设施，偏重教育和商业。

商圈西侧以购物、办公为主，包含国际家居建材购物中心、怡和阳光大厦、建达大厦等重点设施。

板块内医疗、企业、学校分布相对均衡，配套完善，对柳芳商圈的整体发展助力明显。

柳芳商圈内设有13号线柳芳站、光熙门站，以及一条在建的17号地铁线，预计2022年底开通。

商圈周边交通便利，向东驾车前往首都国际机场仅23公里；向南驾车7.5公里即可到达王府井商业街；向北驾车13公里即可到达奥林匹克森林公园；向西驾车10公里即可到达北京动物园。

从交通便捷性来看，以柳芳商圈为原点，周边20公里可以涵盖北京大部分主要热点区域，交通通达性极强。

柳芳商圈的住宅楼龄基本都在20年或20年以上，虽然楼龄较老，但地段不错，商圈内及周边的置业需求多样，总价跨度较大，230万-2900万区间的房子均有挂牌出售。

该商圈主要吸引看重交通便利、追求周边商业设施配套的刚需客群购买。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，据查柳芳板块周边5公里内，近5年无新地成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，柳芳商圈均价为7.6万/㎡，周边三环内板块：和平里南均价12.0万/㎡、东直门内均价10.6万/㎡、东直门外均价10.2万/㎡、三里屯均价8.0万/㎡，均高于柳芳板块。

从周边临近的三环内商圈来看，柳芳商圈的均价处于区域低位，性价比明显。

细化来看，柳芳商圈内的资源分布主要包含两个热点区域。

以坝河为界，东侧三分之二的面积以国际展览中心为圆心排布资源，西侧三分之一面积以柳芳商圈内两处地铁站点为圆心排布资源。

坝河对整个柳芳商圈的区隔作用比较明显，穿过柳芳板块的地铁13号线恰好被坝河切割在柳芳商圈西侧。

造成了柳芳商圈东侧三分之二的面积难以充分享受地铁资源的辐射，两个热点区域中间的片区，造就了柳芳商圈北三环内的价值洼地现状。

从总体发展情况来看，柳芳商圈未来发展的确定性主要看商圈内在建的北京地铁17号线。该地铁线起始点为未来科技城北区站和亦庄站前区南站，途经昌平区、朝阳区、东城区和通州区，设歇甲村车辆段和次渠南停车场。可与地铁13号线、15号线、10号线等14条地铁换乘，能级非常高。

按照线路规划走向，未来17号线有很大概率，会在柳芳商圈东侧三分之二面积内设立一个地铁口。如果此项规划落实，整个柳芳商圈的板块价值很可能会得到进一步的提高。

总结来讲，柳芳商圈拥有强势崛起的基因，但就差一个交通支点，相信未来17号线建成之后，整个板块的价值会出现重构。

1.小区居民多为老年人与小孩，氛围融洽，居民之间其乐融融。

2.小区以小户型为主，且多数户型功能性较强，上车门槛整体偏低，适合追求周边配套的刚性需求客群。

3.小区位于两河交汇处，不临街，生活环境比较安静。

4.小区内外配套设施完善，北门离光熙门地铁站仅200米，生活便捷性高，居住体验感好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月29日，小区在售房源25套，占全部房源的0.66%，小区目前在售均价为75398元/㎡，环比上涨0.68%。近6个月，小区整体均价高于朝阳、柳芳商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽然高于朝阳的均价，但小区挂牌价格却有所起伏，从目前情况来看，有经济能力，想改善住房条件的用户可以考虑。

购房成本方面，总价最低为41.85㎡一室一厅户型，报价291万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为133.8万元左右，二套首付为208.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有26栋楼，43㎡-48㎡一居分布均匀，每栋楼都有涉及，53㎡-71㎡两居分布均匀，每栋楼都有涉及，71㎡-81㎡三居分布在1号楼、9号楼、28号楼。

现选择小区主力户型61.89㎡ 两室一厅和87.85㎡三室一厅进行分析。

小区整体有26栋楼，分布在南北两侧，中间地区建有医院。

A区为较新的高层板楼，楼栋配有电梯，西邻土城沟，较为安静，且在围墙外设有车位，但是无中心花园。

B区为小高层老旧板楼，楼栋未配备电梯，且车位在楼栋下面，噪音会比较大。

C区为高层塔楼，楼栋配有两部电梯，大多为两梯八户，楼层较拥挤，但是能看到中心花园。

D区为多层板楼，楼栋未配备电梯，但是楼栋处于中心花园南北两侧，环境较为舒适。

适合在朝阳柳芳及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区内户型选择较多，总价较低，设施较完善，适合有购房刚需的用户选择。

小区出门就是地铁站，东侧也有公交站，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，柳芳板块内无新房在售，光熙门北里内也无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区东北方向的朝阳酒仙桥板块。朝阳板块内共有13个新房在售项目，现挑选3个新房板块来做对比。

丽都悦府（朝阳酒仙桥）：均价92000元/㎡，总价2000万/套起。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：均价75000元/㎡，总价1500万/套起

天润福熙大道（朝阳北苑）：均价90000元/㎡，总价1700万/套起

三个楼盘均为朝阳区内新房楼盘，其中，丽都悦府187㎡-290㎡在售，总价2000万元/套起；华贸铂金墅177㎡-223㎡在售，总价1500万元/套起；天润福熙大道在售199㎡及以上户型，总价1700万/套起；而光熙门北里房源最低挂牌总价在490万元/套。喜欢大户型且预算充足的用户可以选择；预算不足，且为刚需购房者可以考虑光熙门北里。

小区均价高于柳芳商圈二手房均价，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与光熙门北里相近的西坝河中里和和平街十五区1号院进行比较。