“普通人能买到有三个高尔夫球场的亚运村小营商圈里的房子吗？”朋友问我，“那欧陆经典这个小区怎么样？”七七今天踩盘的目的地就定在这里。

上世纪九十年代，随着亚运会在北京的召开，亚运板块迅速的发展。高端配套林立，很快就成为了北京配套最齐全的区域之一。但很快亚运村的居住面积就不够了，于是开发商便把眼光瞄向了东边——小营。

这里离亚运村近，可以享受亚运村的配套，又可以开发新产品。亚运村的居住需求，外溢到了亚运村小营，从此亚运村小营板块诞生了。

以小营西路为界，南邻光大名筑园小区，西接欧陆大厦和中安盛业大厦，以北苑路为界，北邻凯旋城小区，以大屯路为界，东临亚运豪庭小区。

从地图上看，欧陆经典被一大片绿色森林笼罩。

如果要在北京四环的亚运村小营商圈买一个中高端住宅，欧陆经典是不是个好的选择呢？七七带着这个问题，开始了今天的踩盘，走进了欧陆经典的大门。

亮点一： 绿化率高，环境优美

七七一步入小区大门就看见成片的绿化，还有喷泉。小区内绿树成荫，夏日丝毫不会受到烈日的曝晒。很多人在树荫下，长椅上乘凉，很是惬意。在这样的小区内行走不用太担心太阳，因为这里的树荫足够大，也足够广。

虽然欧陆经典也是个有着差不多二十年的小区，但是绿化率可一点儿都不低的，小区的草木也有修剪和打理，恰如其分点缀整个小区的绿化。观感舒适，环境优美，居民生活环境好。

七七在这个小区林荫道漫步，还挺有意境的，小道的地面也非常干净整洁，没有任何垃圾，可以见得这里的物业清洁工作特别到位。维护着这个小区的优美环境。

亮点二：价格优势，低于板块均价

欧陆经典位于朝阳区亚运村板块，据幸福里数据显示，亚运村小营板块房屋均价为8.8万/㎡。

据幸福里数据显示，截至2021年7月，欧陆经典挂牌均价为76606元/㎡，远低于亚运村小营板块均价。在周边同等类型小区当中，其价格优势十分明显。处于北京四环亚运村小营附近，周边森林围绕环境好，配套也比较齐全，价格却并不高，不得不说很容易让有购房刚需的人心动。

亮点三：周边多个森林公园环绕，环境优美生活惬意

地理位置得天独厚，亚运村以及小营地区公园众多，比较有名的北京奥林匹克公园就在小区西边的不远处。从小区出去向西骑行25分钟就能到达北京奥林匹克塔，这算是北京四环很高标志性的建筑之一了，在亚运村附近不能不去北京奥林匹克塔看看。

相比于市中心繁华商圈的小区，欧陆经典的安静私密性是不少人所追求的，附近有三个高尔夫球场，高尔夫球运动爱好者还可以选择在闲暇时间去往周边打打高尔夫。北辰、北湖、鸿华高尔夫球场都在附近。相比于市中心繁华商圈的小区，欧陆经典的安逸舒适性确实还可以。

亮点四：内部设施和周边配套齐全

在小区内第一感觉就是典雅，西洋风格的装饰让这个小区的逼格一下子提高了。

这个小区还有网球场，七七可是个打网球的好手，难得在小区里见到网球场。网球可是贵族运动，足见该小区的档次。

在小区内还有挺多小孩子在小区内玩耍，而且设施还都是有物业定期的消毒的，个人觉得这还是挺少见的，父母肯定希望自己孩子游玩的地方能够比较干净，而这个小区的物业就注意到了这一点，关于这点给物业一个好评。

在小区内走累了，还可以在长椅上坐坐，稍微休息下。

欧陆经典的周边配套十分齐全，只要想得到的，附近基本上都会有。小区周围底商配套丰富，无论是银行还是便利店都在门口，出门就可以看见。

小区门口底商开满了饭店，还有酒店、药店、银行、超市等等完全可以满足基本生活所需。七七路过这些店铺，到饭点了可谓是门庭若市。

小区周边500米以内有商场和花园，步行五分钟即可到达道尔泰生活广场或者亚辰生活舞品购物街，这商场虽然不大，但是已经完全可以满足居民的生活需要了。如果想找个空气好又清净的地儿，华汇紫薇公园绝对是附近的一个好去处，景观随性怡情，是放松身心的好场所。

小区附近交通便利，公交站地铁站均步行可达，小区出发到公交站步行2分钟，小区附近有两条公交线路15和5号两条地铁距离1000米范围内，公交有596、685、450、538等多条公交线路。

槽点一：内部设施缺乏维护

七七刚进小区门就看见了喷泉，可是这个喷泉它早已不会喷水了。“那个喷泉坏了很久了，一直没有修。”坐着乘凉的老大爷告诉我，“我想可能是因为喷泉修起来也只是好看，修好以后物业还要花电费，所以他们物业干脆就不修了。”

实际上这些装饰对于提升小区的逼格可是有至关重要的作用的。

槽点二：外立面采用涂料

单看外立面并不会觉得这个小区怎么样，看着平平无奇。要知道该小区可是个高端定位的住宅，用涂料是不是有点“名不副实”。设施配套都称得上是高端，周围的小区都是干挂石材，和这个小区的涂料外立面形成鲜明对比，这可让小区品质大打折扣。

槽点三：小区车位紧张，地下停车场通道潮湿

小区占地面积28945.1平方米，楼栋数量多，根据幸福里数据显示目前在售二手房14套，其住户已接近饱和，但是地下停车位却只有800个左右，车位比相对还是过低。

由于停车位过少，物业甚至在地下停车场的道路上也规划上了停车位，以此来增加更多的车位，但是增加车位数量毕竟有限，该小区停车还是有很大的问题。

七七从电梯去往地下停车场的路上，路过一个通道，这个通道地板特别湿，墙面还有一点点的渗水，灯光也很昏暗，走路需要十分小心，否则极有可能滑倒。

槽点四：单价低，总价高

欧陆经典主力户型为三居室户型，最小户型是一居室户型，但是面积有78.89㎡，总价约780万。总价最低的是99.07㎡，总价690万，对于资金有限的人来说，不太友好。

经过一天的踩盘，七七对欧陆经典有了更深入的了解和更深刻的印象。

整体来看，欧陆经典小区的综合表现还是不错的。小区无论是周边得天独厚的外部森林公园环绕，能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求；

小区环境优美，绿化率高，内有凉亭，观赏性好还能满足平时的休闲需求；小区物业管理较好，小区内设施维护得很好，没有乱停放现象；

小区建成年代较新，道路整洁干净，整体品质还是不错的。不过，小区也存在一定的不足，比方说小区外立面档次低，房价总价高，小区以及小区附近停车位过少，车位紧张。

从整体价格来看，欧陆经典目前在幸福里app上挂牌均价76606元/㎡（7月27日），低于亚运村小营整体均价，小区的户型从一居室到四居室都有，在北京四环附近有追求优秀的居住品质，且有自住购房刚需的用户可以考虑。

但是小区车位紧张，且小区物业管理水平一般，购房时需要稍加考虑。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1.周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

2.品质感受好，道路规划好，内部车辆有序停放，车辆行人进出互不干扰。整体观感不错。小区物业日常清洁工作到位。

3.小区绿化高，环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

4.小区有78.89㎡-213.00㎡一居到四居，空间大，是刚改及品改购房者的福音。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源14套，占全部房源的0.68%。小区目前在售均价76606元/㎡，环比上涨约0.80%。近6个月，小区整体均价低于亚运村小营在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为99.07㎡二室一厅户型，报价690万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为420.9万元左右，二套首付为524.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：78.89㎡一居、90.00㎡-98.00㎡两居、133.00㎡-213.00㎡三居、106.00㎡-181.00㎡四居。

小区主力户型为136.42㎡三室一厅，和143.02㎡三室一厅：

1-6号楼为板楼，两梯两户设计，居住密度相对较低，通透性好，生活体验佳。7-15号楼为塔楼，两梯四户、两梯六户设计，居住密度较高，户型朝向较多，舒适度略差。

1-8号楼临街，可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。9-14号楼靠近小区中心，环境更加静谧。

适合在亚运村小营商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

距离地铁站不足1公里，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，距离欧陆经典最近的在售新房，是位于小区以北方向600米的八斗，以及6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

四个新项目与欧陆经典存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区北侧区位的购房者。

欧陆经典均价低于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取育慧里二区、安慧东里进行比较。