清晨起来，拥抱太阳，今天又是元气满满的一天。小福看着待踩清单上的珠江罗马嘉园东区，准备开启今天的踩盘之旅。珠江罗马嘉园东区小区位于朝阳区朝阳北路，靠近朝阳大悦城，周边非常的繁华，是周末逛街的好去处。除了完善的周边配套外，小福早就听说小区楼栋的欧式建筑风格十分大气，小区内的绿化覆盖面积也很大，环境优雅安静，非常让人心动，这也是小区得到业主青睐的重要原因之一。今天小福就带着满满的期待，来到了珠江罗马嘉园东区小区，带大家来看一下被称作“楼中龙凤”的小区的真实情况。

亮点一：小区建筑风格大气精美

小福一下车就被珠江罗马嘉园东区的大门震惊了，一樽雕刻精美的柱子上面立着金色的天马，这小区的门脸着实是把小福惊艳住了。走进小区，小福开始打量小区的楼栋，楼栋是现代的欧式设计，楼层很高，楼外也刷成乳白色，给人一种威严又不失精美的感觉，小福穿梭在楼宇间甚至觉得自己来到了欧洲。

亮点二：小区绿化好

小福在小区里闲逛着，心想在这么繁华的地段竟然能够见到这么多绿色植被实在是不容易。高高的树木仿佛一把把遮阳伞。路边的树木排列整齐，给在路上行走的居民们创造了独特的林荫路。小福还发现，在花坛里种植了四季长青的冬青树。小福心想，这要是在冬天，肯定也能在珠江罗马嘉园东区找到属于严冬的一抹绿色。在感叹植被翠绿之余，小福深深吸了一口气，空气果然和街道上不一样，多了一丝清新和凉意。

亮点三：周边配套齐全

小福是开车来踩盘的，到小区门口车就快没油了。为加油犯愁的小福在地图上一搜，发现这附近就有多家加油站。其中小福常去的中国国际能源就距离小区1公里，这样看来，小区的业主日常出行给车加油肯定不成问题了。

到达小区附近后，小福便发现小区附近还有多家银行，日常生活中的金融事务处理肯定也方便很多。 最让小福心动的还是朝阳大悦城居然就在小区对面，住在这个小区的业主朋友们周末可以步行去大悦城购物，然后喝个精致的下午茶，小生活一定美滋滋的。

亮点四：物业管理到位

小福走进一栋居民楼，发现不管是大厅还是电梯里都被物业打扫的干干净净，一尘不染。看到干净的环境，整个人的心情都变好了。除了卫生之外，小福在小区里随处可见物业设置的消防安全标识。小福觉得能做到这一点的物业，确实是真心为小区的居民着想的。

槽点一：单元楼门口及楼道略显杂乱

虽说物业管理比较上心，但小福还是在单元楼门口看到有一部分居民的自行车和三轮车杂乱的停放着，这不仅有损小区的美观和整洁还会影响到居民的出行。小福走进楼梯间，发现水泥楼梯的边缘有些地方被磨的没有了棱角而且上面有一些灰尘。楼梯的扶手和栏杆也有一些旧了，扶手有轻微的掉漆，几乎能透过涂层看到木头材质的纹理了。楼梯间和大厅的电梯一比就显得不太整洁卫生。

槽点二：垃圾桶边有未分类垃圾

走出单元楼后，小福发现小区的垃圾桶设置的并不少，但小福还是看到有垃圾桶边上有几袋垃圾。可能是因为垃圾桶满了没地方扔，也可能是居民垃圾分类的意识不强。总之，小区物业的垃圾管理还是有待改进的。

槽点三：车位紧张、交通拥堵

前面小福也提到过这个小区的附近有很多加油站，这虽说是为居民提供了便利，但是来来往往的车辆很密集，容易造成交通堵塞，因为汽车鸣笛，所以噪音也比较大。靠近加油站交通拥堵和噪音这两点真的是很难避免。小福还跟一位业主了解到，小区停车位不是很充裕，晚高峰有时会出现车辆乱停的现象，这个问题确实会给大部分业主造成很大的不便。

总的来说，这次的踩盘小福觉得比较满意。整个过程中，小福都在感叹珠江罗马嘉园东区的便利以及小区物业的周到服务。小福开篇提过，小区靠近大悦城，这对于喜欢逛街的朋友们来说是一个不错的选择，适合希望体验都市氛围的“弄潮儿”。小区的建筑精美，建筑品质较高，而且绿化较多，居住氛围和舒适度都很不错。小区附近的地铁站和公交站众多，很适合沿线的上班族。

最后有一点需要提醒的是，小区的楼层较高，所以有些低层的房间可能采光不是很好，介意的朋友们要多多考虑一下。

珠江罗马嘉园东区小区地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。

而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有文化地标·朝北1810创意园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、铭基国际创意公园、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力；教育方面，板块内有北京市第九十七中学、绿源学校、平房中心小学等；医疗方面，板块内有北京俪婴妇产医院、北京青年路门诊部等，内部无三甲医院，居民的就医需求主要依赖商圈内部的私人医院和南部的民航总医院等公立医院。

楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。

随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。北京地铁22号线的规划，将串联CBD核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

1、小区交通配套和商业配套都很完善，临近大悦城和地铁6号线，小区业主无论是上班通勤还是逛街购物都非常方便。小区人文环境很好，整体素质高。

2、小区的绿化非常好，绿化带集中连片，环境安静优雅，提升业主的居住舒适度。除此之外，小区配套的公共娱乐设施与锻炼器材也一应俱全，小区业主日常休闲和锻炼也很便利。

3、小区的欧式建筑风格在传统的北京城内显得别具一格，让人眼前一亮，小区的楼栋品质也较好，无论是楼栋外立面还是楼栋内部都装饰得很新。

4、小区物业管理规范，物业人员认真负责，无论是社区内的道路还是楼道大堂都打扫的很干净，为业主创造整洁舒心的居住环境。

2021年6月，该小区挂牌价格在6.66万/㎡-6.97万/㎡之间，挂牌均价为69177元/㎡，环比下降0.84%，同比略有降低。

目前幸福里APP挂牌房源为14套，近3个月内暂无成交记录，在售户型三室两厅占比最多，均价在900万上下。

从近6个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的61㎡的一居为例，报价500万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，即该套房源首套首付为175万。

截止2021年6月，小区在售的两居和三居户型较多，分别为3套和8套。

无

小区居住环境好，隔音效果好，空气质量好，且居住人群以中年家庭为主，很适合事业已经到达一定高度，孩子比较多，对生活质量有更高追求的客户购买。

小区适合在长安街、国贸等地工作，以地铁6号线为主要通行工具的上班族购买。

小区购房门槛相对较高，在售二手房中最低入手总价500万，首付在150万左右，适合在周边商圈工作的中年家庭。

截至2021年6月，八里庄商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。相邻东五环两侧距离较近的新房项目有壹亮马小区和首城珑玺小区。

其中首城珑玺小区为北京首城置业有限公司打造的高端住宅项目，主要以双拼别墅与联排别墅组成。目前均价为98000元/㎡，总价2930万/套起，从总价和购房人群角度来看，罗马嘉园东区小区与该项目不具可比性。

壹亮马是北京亮马置业有限公司打造的轻奢型住宅，周边有高尔夫球场，楼盘错落有致，立面造型现代简洁，美观大气。价格98000元/㎡起，总价2500万/套，有171㎡三居、234㎡四居、280㎡五居可供选择。从总价和购房人群角度来看，珠江罗马嘉园东区小区与该项目亦不具可比性。

珠江罗马嘉园东区小区周边二手房报价在3.6万/㎡-8.6万/㎡，其中珠江罗马嘉园东区在售户型三居居多且房源较少，故选择其他两个与珠江罗马嘉园东区距离较近的珠江罗马嘉园西区和京棉新城进行对比。