今天小福来到朝阳公园游玩，听说附近有很多高档小区的绿化非常不错，作为一名专业踩盘人，想去一探究竟，于是选了距离较近的国兴观湖国际小区。该小区位于东四环，朝阳公园东部。虽然小区的容积率3.5不算低，却有46%的绿化率，而且内部的园林景观也很漂亮，总体上看环境较好。小区以大户型为主，楼栋外观设计巧妙，很美观，看起来确实是个比较高端的楼盘，比较适合对居住环境要求很高的人群。小福想把国兴观湖国际小区的踩盘感受给大家分享，希望能给大家在选房时提供一些参考。

亮点一：楼房设计漂亮美观

小福还没进小区，就看到国兴观湖国际的楼栋设计很漂亮。上下相邻的阳台有部分重叠，另外一部分是露天的，小福感觉这个设计很巧妙，夏天阳台不至于太晒。楼栋的窗户比较多，而且面积比较大，还有很多拐角窗，房间采光一定不错。进去小区后发现，楼栋是围绕小区中心的人工湖建的，虽然小福去的时候已经是下午两三点了，但是看得出楼间距也比较宽，相邻的楼之间几乎没有遮挡。

亮点二：绿化率高，环境舒适

逛了一会儿后，小福感受到国兴观湖国际的绿化特别好，好像在公园散步。路边有草木、灌木和乔木，高低相间，十分养眼。小区内还有一个不小的人工湖，湖边有垂杨柳，还有草坪和矮灌木。湖面上有一座木制拱桥，道路边的垃圾桶也是仿木制的，与整个小区的园林设计浑然一体。

亮点三：物业管理水平高

小福逛累了之后，看到一位老业主，于是攀谈了一会，了解到观湖国际的物业管理也很好。老人说，这里每个楼都有一个管家，是24小时的，就在一楼前台，有什么需要帮忙的随时可以做。小福说：“这么好的服务，物业费肯定很贵吧？”老人的回答让我吃惊，每个月竟然只要3元/㎡/月。再观察周围，物业确实管理得很到位，草坪和树木也被修剪得很整齐，小区内人车分流，地面也看不到车辆。小区是封闭式管理，安保24小时巡逻。虽然是2007年建成的房子，但是小区内的设施看上去都比较新。

亮点四：周边配套完善

小福休息好了之后，去观湖国际周边转了转，发现周边的生活、交通、教育、医疗资源很丰富。步行10分钟左右，就看到有机村和婕妮璐等4家超市，感觉这里生活很方便。步行15分钟左右可看到朝阳公园东公交站、辛庄等5个公交站。附近还有朝阳公园地铁站，可以到海淀区、北五环、南五环、北京火车站南站等地方，感觉小区的居民日常通勤很方便。教育资源也很丰富，附近有小区配套的泛海幼儿园、府学胡同小学、华中师范附属中学，可实现一站式教育。还包括国际幼儿园，有YoKID托育等培训机构，比较方便接送孩子。小福在附近看到了北京亚辰医疗美容医院，还有汉典中医院、陆军总医院等医院类型比较多，可以满足各种就医需求。

亮点五：停车位充足，人车分流

观湖国际小区有地下停车场，停车位相对充足。而且从地下停车场可乘电梯直接入户，比较方便。小福在小区里看到路上孩子在跑来跑去，没有机动车来往，实现人车分流，保障了小区内居民的人身安全。在和业主攀谈的过程中，业主说：“小区里有地下停车场，车位比1:1.3，总体上来说，车位还是比较充足的。”

槽点一：噪音较大

观湖国际靠近东四环，所以距离街边近的楼栋，小福感觉噪音有点大，特别是小区3、5、10号楼西侧的受影响比较大，对睡眠质量要求高的人群需要注意。

槽点二：距大型商场较远

小福在小区1公里内发现了很多小型超市，但没有大型商场。小福从小区步行大概20分钟才看到棕榈泉生活广场，再步行10分钟左右，才看到大悦城购物中心。小区距离这些商场较远，住户周末采买可能会比较不方便。

槽点三：加气站距离1号楼很近

观湖国际小区一号楼一墙之隔，有一个公交加气站，由于距离太近，安全隐患较大，影响了一号楼的成交价，导致一号楼在该小区换手率高。

小福感觉观湖国际总体上亮点突出，建筑品质好。国兴观湖国际小区的环境景观在朝阳区是比较不错的，绿化率达到45%。而且周边交通便利，西侧紧邻东四环，南侧是朝阳路，距离国贸CBD较近，在国贸附近上班的人群驾车上下班也比较方便。周边配套资源丰富，居民接送孩子、美容医疗、就医、健身和休闲都比较便捷。小区公共交通也比较便捷，适合在朝阳公园附近上班的人群购买，日常上班通勤比较方便。而且居民大都是企业管理层，素质高，邻里关系和睦。

国兴·观湖国际作为北京CBD附近的高档国际化景观社区，不仅是商业精英的理想居所，也是改善居住环境的不错选择。但需注意观湖国际的西部楼栋距离街道较近，噪音较大。小区距离大型商场较远，居民周末采买是可能会不方便。1号楼距离加油站较近，存在一定的安全隐患。

国兴观湖国际小区位于朝阳区朝阳公园东商圈内。朝阳公园东商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝青商圈，南侧为石佛营商圈，西侧为朝阳公园西商圈，北侧为酒仙桥商圈。

商圈因为地处朝阳公园东侧而得名，目前主要以居住为主，内有观湖国际、泛海世家、姚家园西里等大型社区。

北京朝阳站位于商圈中部，是北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。北京朝阳站作为朝阳区窗口，将对周边绿化、亮化、美化，及交通接驳配套不断完善中。

目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源尚有完善空间。交通方面，商圈西靠东四环路、南靠东西向的城市主干道姚家园路；目前尚无已投入运营的地铁线路，在建的有地铁3号线，未来可期。

商业方面，商圈内主要以居家生活为主的超市、菜市场、中小型餐饮店为主，暂无大型综合商场，不过，与商圈一街之隔有新七彩商业中心，一定程度上可以弥足商圈内大型综合购物中心的不足。

教育资源方面，有府学胡同小学朝阳学校、华中师范大学第一附属中学、北京第二中学朝阳学校等教育资源。

生态休闲方面，商圈内暂无大型公园，在商圈西侧即是朝阳公园和红领巾公园，东侧有京城体育休闲公园、东风公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。根据幸福里APP显示，商圈二手房均价10.2万元/㎡，各小区挂牌价格不等，单价集中在5.3万元-15万之间，泛海国际单价较高，拉高片区整体均价。

由于商圈价值较高，且邻近CBD和第二、第三使馆区，目前商圈内居住者多为外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工等。

近5年，片区内无新地块入市。

2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。

商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

基础设施建设方面，朝阳公园东商圈配套尚有完善空间，目前可见利好是在建的地铁3号线。

北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园东商圈设置石佛营、北京朝阳站。

随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

商场方面，姚家园路与青年北路的西北角将建成姚家园万象汇，该大型商场东至姚家园村，西至规划商业用地，北至规划住宅用地。万象汇定位为集购物、娱乐、亲子、健身、影音为一体的一站式商业旗舰shopping mall，聚合商业力量、休闲购物、精致餐饮、影音大赏、儿童游乐，时尚娱乐等复合多功能商业业态。这个新的大型购物中心落成后，为附近居民休闲购物、全家娱乐带来新的选择的同时，还能带来更多的就业和商业机会。

1.国兴观湖国际小区由知名房地产开发商国兴地产精心打造，是一座高档化国际景观社区。处处可见园林景观，绿化率高。小区以自然景观为主体，打造社区内部的园林景观，同时国兴观湖国际北侧紧邻朝阳公园，南侧有红领巾公园，周边生态环境较好。

2.小区物业服务品质高。物业公司为盛世物业，管理质量好，采用半军事化封闭管理，每栋楼配有专门的管家，服务贴心。性价比高，居民满意度较高。

3.观湖国际配套完善。小区内部配备人工湖，还配套儿童乐园、球场、湖边凉亭和木桥等，设施维护良好，内部配套完善。交通便捷，附近有优质教育资源，医疗资源、生态休闲资源丰富。

4.邻里关系和睦。业主多是企业高管、教职工和企业老板，且大都照顾家庭，待人和善，邻里关系较好。

幸福里APP显示，2021年6月，挂牌均价92263元/㎡，比5月上升0.78%，相较上月有所上涨，但幅度不大。

目前挂牌房源33套，主要为大户型，三室和四室较多，另外还有6套两室。

从近6个月的价格走势图来看，该小区的价格有较小的升降波动，在2月小幅上升后，3月和4月经历短暂回降，最近两个月有呈现较明显的上升趋势，变化趋势与朝阳和朝阳公园东商圈的趋势一致，但基本稳定在9.2万元/㎡左右。

具体购房成本来看，以在售房源数量较多的175㎡三室为例，总价1845万元：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为645.75万元，二套首付为1107万元。

目前国兴观湖国际公园在售房源主要为大户型，包括126㎡-155.36㎡两室户型、144.9㎡-205.43㎡三室户型、184.96㎡-317.05㎡四室户型和346㎡的五室户型，主力户型为两室、三室和四室，适合资金承受能力高的家庭，或有改善居住需求的购房者，或有孩子的家庭。

国兴观湖国际小区有9栋楼，虽然比较小，但是品质高，物业管理服务水平高。北西南三面都有公园围绕，且小区内部有人工湖，环境清新舒适，适合对环境要求较高的老人或者商业精英居住；

周边有配套的幼儿园、小学、中学，还有多家优质教育机构，适合有意愿让孩子接受优质教育的家庭购买；

在售二手房主力户型为大户型，从两室到五室都有，且房价较高，适合有孩子且经济承受能力较高的家庭购买居住；

同时周边交通便捷，附近有多个公交站、地铁站，也比较适合在朝阳公园东附近工作的购房者。

截止到2021年6月，朝阳公园东区域没有新房入市，选择距离国兴观湖国际小区最近的新房项目尊悦光华、壹亮马做对比。

尊悦光华位于北京市朝阳CBD，由北京盛华夏房地产开发有限公司建成，为高层塔楼，共计房屋67户。均价13万元/㎡，在售主力户型为三室户型，户型面积135㎡-171㎡，总价在1800万元/套起。总体上看，国兴观湖国际和尊悦光华都是高端小区。国兴观湖国际环境好，距公园近，绿化率较高，但其位于东四环以西，从位置上看，比处于三环内CBD中心位置的尊悦光华略逊色。二者价位差距稍大，从商圈和购房群体来看不具备可比性。

壹亮马由北京亮马置业有限公司开发，均价为98000元/㎡，户型涵盖以大户型为主，涵盖了从三室到五室，总价2500万元/套起。壹亮马和国兴观湖国际单价相差不大，且同在东四环和五环之间。但国兴观湖国际小区和周边环境都比较出色，而壹亮马的亮点在于户型较为方正。购房可根据自己的需求选择。

国兴观湖国际是位于东四环国际住宅区的高端小区，周边小区大部分也都定位为高端小区。选取距离较近、单价相差不大的泛海国际碧海园和泛海国际樱海园作对比。