紫薇，又叫痒痒花、痒痒树、紫金花，紫薇树姿优美，树干光滑洁净，花色艳丽，紫薇花含义就是雄辩和好运。今天愚公踩盘的小区就是位于北京市朝阳区亚运村小营板块的紫薇天悦小区。

紫薇天悦小区，小区内种植了许多紫薇，并且其小区内的8栋楼设计为北斗七星围绕着紫薇星设计，故此取名为“紫薇”。

因为小区呈北斗七星状，所以小区里有一大片中心花园，可以供小区内的住户们休闲娱乐。此外小区里还有幼儿园、lovemore日托幼儿园、口腔医院等等。

那么接下来就会愚公一起去看看紫薇天悦这个小区吧。

亮点一：小区内环境优美，设施完善

小区给愚公的第一感受就是环境好，因为愚公从一进来就能听到虫鸣鸟叫，时不时还能看见有小鸟飞过。小区的道路两旁都有绿植，特别是灌木丛，郁郁葱葱的，一股生机勃勃的样子。此外小区的中心花园也有紫薇、柳树等树木，绿树成荫，走在下面几乎感受不到夏天的炎热。

另外小内基础设施也比较完善，在其中心花园处，不仅有健身器材、凉亭、儿童游乐设施等等，更是有紫薇议事亭来供住户们讨论一些小区内的问题，此外小区里也随处可见垃圾分类站与座椅。

亮点二：小区人车分流

小区的人车分流设计还是不错的，愚公在踩盘的时候是从北门进去的，进去之后，左边就是地下车库的入口，右边就是人行道，住户开车进小区就直接往地库走了，人车分流的好处就是小区里的车辆不会产生过多的噪音，并且小区的道路没有车辆行驶之后也会更安全。

亮点三：小区内有幼儿园

小区内有两所幼儿园，一所是LoveMore日托幼儿园，另一所是培华实验幼儿园亚运村分园。培华实验幼儿园于1989年创建，已经有32年历史，1999年被评为一级幼儿园，而小区内的分园建于2010年，全园占地面积2680㎡，可容纳12个班近三百多名幼儿。可惜愚公踩盘的时候正值暑假，并没有看到园内的孩子们，小区里就有两个幼儿园，对家里有小孩的住户来说，接送孩子上下学还是十分方便的。

亮点四：小区周边配套完善

小区的周边配套，愚公首先要说的是小区东南方对面的华汇紫薇公园，不为其他的，只因为公园与小区的名字都是“紫薇”，并且都是一个开发商开放建设的，华汇紫薇公园占地5.2公顷，公园得名于名贵树种“紫薇王”，小区离公园仅有一街之隔，闲暇时间还是可以和家人一起去散散步的。

此外就是小区的交通，紫薇天悦小区南边就有公交站，站名就叫紫薇天悦小区，其中可搭乘425路与569路，另外小区900米范围内也有2两个地铁站，分别为西北侧的大屯东路站与东北侧的关庄站，可以搭乘15号线与5号线。小区西侧是关庄西路，南侧是小营北路，住户的交通出行还是比较方便的。

槽点一：小区内部分草坪养护较差

尽管小区的绿化确实做的很好，绿化率达36.7%，但是愚公还是发现有一些草坪养护的很差，一些草坪上零星的散落着几点绿色。一些小道上也有泥土覆盖，比较影响小区整体的美观。

槽点二：小区停车位较少，费用较高

据幸福里app数据显示，小区共有1200个停车位，但是小区内共有住户1264户，车位比位1:0.95左右，并不能做到车位比1:1，对于没有购买车位并且租不到车位的住户来说，停车压力较大，并且小区内地下停车场的车位费用为800-1000元/月/位，费用相对较高。对于有两辆车的家庭来说较不友好，同时也导致部分住户将车辆停放在小区外。

槽点三：小区安保管理较差

愚公是从小区的东门出来的，在出去的路上，愚公发现有许多外卖小哥和快递小哥在小区里送餐或者送邮件，大部分小哥都是与保安说了一声之后，保安就打开了车道大门。愚公在出去的时候，还看到小区的安保人员在保安亭里玩手机游戏，安保工作做得确实让人担心。

槽点四：小区单价过高

从幸福里app中的地图找房功能中，我们可以直观的感受到，紫薇天悦小区的房价是明显高于周边小区的，其价格为8.7万元/㎡左右，而周边小区仅为5万-7万/㎡左右。价差过大，鹤立鸡群，虽是区域品质的头牌兵，但与其他区域板块的同质小区对比来看，价格仍然偏高。

紫薇天悦位于北京市朝阳区亚运村小营板块，小区共8栋1264户，容积率为2.7。小区内绿化较好，设施完善，中心花园很大。比较适合看重小区品质的用户选择。

小区周边有很多公园、商场、医院，小区旁边就有开发商建设的华汇紫薇公园，另外小区距离地铁站仅770米左右距离，小区门口也有同名的公交站，小区两侧也有主干道，无论是公共交通还是驾驶汽车出行都是比较方便的。

但是小区内存在部分养护问题，并且小区内的地下车库停车位较少，并且停车费较高，对于有两辆车辆的家庭较不友好，此外小区两面临主干道，交通便利的同时，也会产生较多的噪音污染。更关键的是小区的挂牌均价高于朝阳区与亚运村小营板块的均价，对于预算不足且有购房刚需的用户，推荐指数不高。

小区户型较多，户型面积跨度较大，因此小区内老年人、年轻人都有，但大多都为企业高管与白领较多。截至2021年8月初，小区37.31㎡一居室的上车价为450万元，适合想改善住房环境的用户选择。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1. 小区人车分流，内部的配套设施齐全，环境优美，绿化率为36.7%，居住体验感较好。

2.小区建造时间为2008年-2010年，整体楼龄较小，楼栋外观较新，居住的舒适度高。

3.小区户型较多，户型面积跨度大，面积从37㎡到137㎡都有，适合人群广，用户选择也更多。

4. 小区周边配套较为齐全，小区内有幼儿园，出门就是公交站，777米远也有地铁站，还包含了医疗、购物、学校等重要条件。小区附近还有华汇紫薇公园、奥林匹克森林公园等，居民茶余饭后休闲放松的选择较多。

通过幸福里app查询，截至2021年8月5日，小区在售房源18套，占全部房源的1.4%，小区目前在售均价为86605-88202元/㎡，环比下降0.10%-0.89%。近6个月，小区整体高于朝阳区、亚运村小营商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅高于同期朝阳区、亚运村小营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为37.31㎡一室户型，报价450万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为239.3万元左右，二套首付为354.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共8栋楼1264户，有37㎡-87㎡一居，101㎡-137㎡两居。

现选择小区主力户型101㎡两室一厅和66.1㎡一室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

小区一共含3栋塔楼、5栋板楼，塔楼采用三梯十户，板楼采用一梯两户、一梯三户、一梯五户、一梯六户、两梯九户设计，共8栋1264户，在此分为三个区域。

小区的A区均为塔楼，并且A区临街，道路噪音较大，但是A离中心花园较近。

小区的B区均为板楼，且B区板楼都临街，道路噪音较大，且B区东南方的两栋楼离中心花园较远，但是B区离小区出入口很进，出入小区较方便。

小区的C区为板楼，不临主干道，噪音相对较小，且离中心花园与出入口较近。此外，C区外侧还有座商，比较推荐。

适合在亚运村小营商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区内环境良好，设施较完善，中心花园较大，居民活动空间广，适合看重小区品质的用户选择。

小区出门就是公交站，777米远就是地铁站，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，小区里也有幼儿园、口腔医院。适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，亚运村小营商圈内距离小区最近的一个是八斗，距离小区在2公里以内，此外在亚运村小营商圈外还有位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万元/套；华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万/套起；润泽御府540㎡-1200㎡在售，总价7097万/套起，而紫薇天悦房源最低挂牌总价在450万元/套。预算不足，且想改善住房环境者可以考虑紫薇天悦。

紫薇天悦均价高于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取保利香槟花园、远洋万和城进行比较。