大家都知道北京东区这几年发展的特别快，今天小萌就带大家来到坐落在北京东区，隶属于朝阳区的万象新天家园四区看一看。打开高德地图，可以清楚的看到这座小区被两座公园（常营公园和东坝郊野公园）和一座国际现代化俱乐部（叠泉乡村俱乐部）包围着。小萌乘坐地铁6号线，不一会的时间就到达了常营站，步行大约600米，就来到了万象新天家园四区。

亮点一：楼宇间距大，采光好

对于高层建筑，楼间距是要考虑的重要因素，因为楼间距的大小关系到居民住户的日常居住采光，特别是低楼层的采光，受楼间距的影响最大。带着这个疑问，来到小区。走进小区后，小萌第一个感受就是小区内的楼间距特别大。国家规定高层建筑之间的间距为13米，小萌粗略估计了一下，这个小区的楼间距大致在18米左右，楼与楼之间有大片空置面积，可供住户正常使用。就凭这一点，小萌也要点个赞，加个分。

亮点二：绿化维护好

继续往里走，小萌发现，得益于如此宽敞的楼间距，整个小区也将楼间距做了充分的利用，绿化设施整齐齐全。每座楼前楼后都修建了充足的绿化带，绿化带内各种绿化植物错落有致，小萌沿途走过，看到好几个专业人员在对绿化带内的植物进行修建整理。以小萌的经验看，其他的小区虽设有绿化带，但大多杂草丛生、杂乱无章，和万象新天家园四区绿化带的整齐划一形成鲜明对比。

亮点三：墙面及时清理，物业各种提醒标识醒目

继续往里走，小萌要去楼道内看看。走进楼道，异常的干净整洁，各种安全标识放置在最醒目的地方，时刻提醒居民各种居家安全注意事项。不难看出，墙面上有及时清理的痕迹，张贴的各种海报信息毫无幸存的可能，都被物业人员及时清理，只留下一点残留的痕迹。

亮点四：周边交通便利

购买住房，交通是否便利，出行是否方便是要考虑的重要因素。小萌也把这个因素作为此次考察的重点。来万象新天家园四区之前，小萌就做了功课，查找了一下出行路线，果不其然，地铁6号线直达，下了地铁之后步行600米，大约7分钟左右就可以到达小区了。初次之外，小区附近还有多条公交线499路、517路等，方便像小萌这样的上班族出行。老人和孩子们出行也十分方便。

槽点一：小区卫生清理不及时

刚刚还因为小区各方面的优势点赞，一拐角，小萌看到了拐角处随意丢弃在地上的垃圾，不远处，一个广告牌下，也是随意堆放的各种生活废弃物，让原本整洁宽敞的小区显得杂乱无章。这些随意丢放的垃圾，在夏日炽热的阳光暴晒下散发出难闻的气味，如果遇到大雨，这些垃圾就会随着雨水随意飘散，这无疑给小区居民日常生活带来很大困扰，既不卫生也会带来传染疾病的危险。小萌爱干净，小区的清洁度一向是考察的重点，此情此景，小萌真是大跌眼镜。

槽点二：休闲配套设施少

虽然这个小区因为楼间距大，显得十分宽敞。但是小萌总觉得少点什么。这才发现，原来万象新天家园四区很少能够看到供小区居民日常健身的锻炼器材和休闲娱乐等方面配套设施。对于日益重视居住环境的广大人民群众而言，小区配套的健身及休闲设置，越来越成为考察一个小区的重要考核点，万象新天家园四区的这个缺点，再次拉低了该小区在小萌心里的评分。

槽点三：非机动车乱停乱放

刚刚来到另一座楼前，映入小萌眼帘的各种款式、各种颜色的自行车和电动车，中间还夹杂着各种颜色的摩拜单车。虽说这些非机动车是日常出行的必备交通工具，但是随意的停放在各自居住的楼前，显得杂乱无章。也给居民的出行带来一定的安全隐患。小萌仔细查看了一下，每座楼前并没有为停放非机动车设置的停放区域，这可能是非机动车乱停乱放的根本原因吧。

经过一天踩盘，小萌对万象新天家园四区有了更全面、深入的了解。整体上而言，万象新天家园四区还是一座性价比较高的小区。首先，这座小区地理位置优越，交通方便，不论是年轻人还是老年人，出行都十分方便。其次，小区是2005左右的房子，楼龄相对较新，有多种一居室、两居室、三居室等多种户型可供选择。再次，小区内配套齐全，有健身设施、儿童娱乐设施、便利店等。但是，整个小区的整洁度较差，车辆停放不方便。

从整体价格来看，万象新天家园四区在幸福APP上挂牌的均价是57911元/㎡（2021年8月）。小区具有多种户型，有66㎡-70㎡的一居室、78㎡-120㎡的两居室、121㎡-125㎡的三居室，总价在400万-1000万不等，适合不同需求的购房人群。

常营板块位于朝阳区东五环外，处在朝青板块和城市副中心之间，地铁六号线贯穿板块内部，连接着城区和城市副中心，是目前朝阳区住宅市场热门的板块之一。

常营板块依托地铁6号线的强势交通资源，交通便利，可与主城区完美对接。作为朝阳区的重要板块之一，板块内聚集了大量二手房。二手房小区大部分建于2010年左右，区域内大多数为刚需商品房社区，有首开、富力、金隅等众多知名开发商参与其中，打造出金隅丽景园、富力阳光美园、首开畅心园等商品房项目。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月29日，常营板块内二手房挂牌均价为5.5万/㎡，常营内可利用土地资源较少，目前板块内在售的新房为和锦薇棠，均价6.9万/㎡，总价2100万元/套起的别墅型项目。随着板块内住宅市场的发展，周边配置也相应成熟。

目前板块内商业、休闲娱乐等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京著名的龙湖长楹天街商业广场和陆港城、华联等配套齐全的生活购物广场。生态休闲方面，板块内有常营公园、京城槐园可供休闲放松。医疗方面，板块内有朝阳区双桥医院，是一所二级综合性医院 。

板块距离国贸，四惠，通州，望京等产业聚集区通勤方便，近年来受到首次置业的刚需群体青睐。板块内大多数置业者都在CBD及周边工作，更趋向于年轻化，主要从事的职业为私营企业经营者、企业白领等。

整个常营板块可开发的地块很少，近5年来常营板块没有土地成交信息。最近的土地成交位于板块北部3公里左右的东坝板块。

2020年首开+金地+旭辉进驻东坝板块，以35.02亿元总价竞得东坝1104-611宅地，溢价率3.5%，自持比例4%，楼面价47008元/㎡。

未来商品住房销售均价不超过71000元/㎡，且最高销售单价不得超过78000元/㎡。这也是目前为止价格最高的限竞房项目。

从位置上看，上述地块距离常营板块直线距离约3公里左右，但区域交通和配套还在完善建设中，不如常营板块成熟。

随着近年来CBD的东扩，朝阳路被规划为传媒大道。央视和北京电视台的东迁、中国尊的奠基，商务在朝阳已经成了定局。并且相较于通州而言，常营板块优越的地段和区域浓厚的居住氛围对年轻上班族和创意工作者形成了一定的吸引力，这必然为常营区域住宅市场带一针强心剂。

目前板块内二手房价位合理具有较高性价比，是可承接东三环外溢的居住板块。相较于常营板块成熟的商业氛围，医疗一直是薄弱的地方，未来也将在常营地区引入安贞、朝阳等三甲医院，引进优秀的医疗资源，加大区域医院建设，弥补板块内医疗资源方面的不足。

1、小区户型方面，小区有多种户型（66㎡-70㎡的一居室、78㎡-120㎡的两居室、121㎡-125㎡的三居室），可供不同需求的购房者选择。而且小区售卖单价较低，以一套70㎡左右的一居室小户型为例，整套房的购房价格不到400万，购房压力小。

2、小区楼栋间距大，采光通风好，整体绿化维护较好，提高居民舒适度。

3、小区周围环境好，整个小区被东坝郊野公园、常营公园、叠泉乡村俱乐部包围，方便周围居民休闲娱乐、锻炼身体。

4、小区配套设施方面，小区周围的生活配套方面齐全，有大小商铺，还有世纪华联超市、物美超市、BHG-生活超市等十几个大小不同的商超，日常生活、购物比较方便，能够满足居民的日常所需。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区目前约有10套在售房源，占全部房源的0.19%。小区目前的在售均价57911元/㎡，环比上涨约0.09%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区，高于常营区商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体上变化不大；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低的为70㎡的一室一厅，报价395万。参照北京现行的普宅标准标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为138万元左右，二套首付为237万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有70㎡一居、78㎡-155㎡两居、118㎡-135㎡三居。

现选择小区主力户型91㎡两室一厅和119㎡三室两厅进行分析。

楼栋选择方面，整个万象新天家园四区的房子大都坐北朝南，整个小区大多数楼都不临街，相对而言居住环境较为安静。408号楼、423号楼、404号楼、407号楼位于小区中间位置，观景较好，位于小区中心位置，居住环境较为安静，优先推荐。例如414号楼对面是万象商业街，环境相对嘈杂。409号楼离小区西南门较近，相对而言，居住的私密性较差。

1、小区内户型、总价跨度较大，面积为70㎡一居室的价格400万左右，适合需要在北京落户的刚需购房者考虑；面积为190㎡大户型的价格1200万左右，适合改善性需求的购房者。

2、小区交通条件十分便利，有多条地铁线路和公交线路，适合公共交通出行的上班族和家中有老人和学生的购房者考虑。

3、小区濒临东坝郊野公园、常营公园、叠泉乡村俱乐部，生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在常营商圈的不同需求的购房者考虑。

截至2021年8月，朝阳区常营区附近在建的新房源不是很多，为了更好的进行横向对比，小萌选择了与万象新天家园四区户型差不多的保利首开和锦薇棠和北京东湾相比较。

保利首开和锦薇棠位于朝阳区三间房镇定福庄，由北京致泰房地产开发有限公司开发。截至2021年8月，在售户型面积最小的为178㎡的四居室，最大为290㎡的五居室，单价为64001元/㎡，购房成本最低为1566万/套。与万象新天家园四区相比，保利首开和锦薇棠面积均是大户型，楼栋品质相对来说更好，适合喜欢楼龄较新，预算充足的购房者选择。

北京东湾位于通州区长安街东延长线通惠北路，由北京黄海房地产开发有限公司开发。截至2021年8月，在售户型面积以78㎡-90㎡的两居室为主，还有126㎡的三居室，单价为68500元/㎡，购房成本最低的为560万/套。与万象新天家园四区相比，北京东湾户型面积较小，楼栋品质相对来说更好，适合喜欢楼龄较新，刚需购房者选择。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取与万象新天家园四区距离较近的富力阳光美园和北辰福第南区进行比较。