“就你上车那地儿，那房子可有好几十个年头了”，打车和师傅聊天的时候，恰巧师傅就是土生土长的朝阳望京人，聊天之中师傅不禁感慨，不得不说望京是一块很好的板块。用司机师傅亲身经历来说就是：“这地段房子相对实惠，周边配套也好，当初真该买！”那么南湖东园二区具体是一个怎么样的小区呢？今天小郭就带大家实地探访一下南湖东园二区。

亮点一：出入口标识、楼栋标识清晰

一进入小区，小郭就发现小区出入口以及道路地面标识十分清晰，这么完整清晰的地标出现在一个二十几年楼龄的小区里，实在是难能可贵。并且几乎每条每部路上都有楼号标识，走亲访友的朋友和外卖员不会迷路了，这也侧面反映出小区物业的工作认真，平时对于小区外部设施的维护是很上心的，住在这样的小区，令人放心。

亮点二：楼间距较大，采光好，公共区域大

小郭一进入小区就发现这里的楼与楼之间距离很大，减少和邻居们的横向干扰，使居住环境更为宁静。并且公共区域很大，划分车位的同时有整片的绿化地带，居民想必每天醒来，打开窗户，光照充足，映入眼帘的是养眼的绿色，令人每天心情愉悦。

亮点三：独有的公共卫生间

小郭闲逛的时候正好想上卫生间，问了小区住户才惊喜知道南湖东园小区竟然有公共卫生间。公共厕所的建设是为了方便居民。许多老年人都会在小区晨练，那么他们在晨练的过程中，如果遇到内急，上厕所就可以很方便了，他们不用再去上楼，回自己家里面上厕所，这极大的方便了居民的日常生活。

槽点一：小区施工垃圾未及时清理

小郭在马路旁发现有一堆施工垃圾放在道路旁，上前一看，他们随意丢放在一起，占据着空间。通过小郭和旁边的大爷交谈得知，这些东西已经在这里堆了好几天了，但是物业一直没人清理。这些施工垃圾既占据空间也有安全隐患。

而且在小区楼下，自行车乱放和随意晾晒衣物现象十分严重，很不美观。自行车乱放可能导致车辆损坏的现象，降低了居民的财产安全，从侧面也反映物业的日常小区维护方面不积极。

槽点二：地面、墙面发霉且松动、小区内部马路排水不畅

可能是因为小区建成年代较早，排水系统维护不到位，导致排水不畅，只见大部分道路的地砖有些发黑发霉，长着青苔。这个问题看起来只是美观问题但带来的影响却有很多。地砖长满青苔会令地面湿滑，行人行走极易摔倒。给居民们一种破败的感觉。

小区内部排水堵塞问题也十分突出，马路排水不畅，冬天结冰路滑，夏天蝇蚊孳生并且影响行人日常生活。

槽点三：楼栋环境欠佳

若是单从外面看起来，小郭是万万想不到外立面看起来十分整洁的板楼，内部楼道却破旧不堪。有各种小广告张贴在墙面上，住户的自行车在楼道里乱停乱放。各种杂物在楼道堆积，既有消防隐患也不利于美观，小广告更是令楼道看起来更加脏乱。

经过对南湖东园二区一天的踩盘，小郭对南湖东园二区有了更深层次的了解。从小区的外部整体观感来看还是不错的，小区外部设施维护也很好。但从小区的内部管理方面来看仍有很多问题，楼道的卫生问题，小区的排水问题和杂物堆积问题等。当然，小郭认为硬币分两面，一个小区有优点就会有不足。综合小郭这一整天的踩盘感受来说南湖东园二区作为一个投入使用将近二十年的小区来说，整体品质还是比较高的，不同于其他设置落后的小区，小区内有公共卫生间这一点来看，小区管理还是很人性化的。

从价格方面来考虑，截至2021年8月17日，南湖东园二区在幸福里app的挂牌均价为78659元/㎡。目前，小区在售户型有一居室和两居室两种，主要以两居室居多，在售面积62㎡-80㎡不等，可供购房者选择较多。房屋最低售价为487万，最高629万，对于预算较为充裕的购房者来说价格还是比较友好的。此外房屋南北通透，对于望京城区的购房刚需者来说也是值得纳入考虑范围之内的。

朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。

板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。

板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。

板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。

近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。

预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。

区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、小区楼栋外立面维护情况比较好，楼间距大，采光通风好。

2、户型主要为两居室，8月挂牌均价为78659元/㎡。小区在售房源8套，最小面积为54㎡的一居室，最大面积为80㎡的两居室，以朝阳区望京板块来讲，户型小且总价低。

3、配套设施方面，小区周围配套设施齐全，不仅有大小商铺，距离北京凯尔医院也较近，生活十分方便，能够满足居民的日常所需。

4、交通便利，小区临近多个地铁站，有14号线的望京南站、阜通、东湖渠，15号线的望京东站、关庄等多个乘站口。

目前小区挂牌房源共8套，占总房源0.80%。根据幸福里APP查询，南湖东园二区8月挂牌均价78659元/㎡，环比增长0.26%，从近六个月来看，小区整体价格低于望京板块，高于朝阳板块，上图可看出近六个月小区挂牌其价格稳中有升，目前来看，价格波动小，适合购房。

购房成本方面，总价最低为54㎡一室一厅户型，报价390万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首付为136.5万，二套首付为234万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前南湖东园二区户型有54㎡一居室、62㎡-80㎡两居室两种户型。现选择小区主力户型54㎡一室一厅和65㎡两室一厅进行分析。

楼栋方面，该小区各楼栋分布较为集中，楼栋品质不相上下，想要享受南北通透采光好的购房者可以考虑224号楼、220号楼、226号楼。212号楼、213号楼，临近主干路，出行便利，但是会有一定噪音影响。位于中间的205号楼、209号楼和217号楼，相对来说比较安静。方便购物的同时人流量较大，平常隐私性会受些影响。

1、小区位于朝阳望京板块，适合在望京板块或周边板块工作的人群。

2、小区在售户型多为小户型，适合想在该板块购房且购房资金有限的刚需购房者。

3、小区交通便利，临近地铁14号线、15号线，适合搭乘这几条线的通勤上班的人群购房。

截至2021年8月17日朝阳区板块新盘项目有和光悦府品牌馆。

和光悦府品牌馆位于朝阳区望京板块望京公园约2公里处，由北京泷润置业有限公司和北京望和润致置业有限公司联合开发。主要以四居室为主，单价88000元/㎡起，购房成本最低约为1056万/套。与南湖东园二区相比之下，和光悦府品牌馆房龄较小，两项目户型面积差别较大。和光悦府多为大户型，适合对户型面积有较高要求和人口较多的家庭。而且和光悦府单平米价格高，更适合对住房质量要求高，购房预算足够的购房者。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离南湖东园二区较近的金隅丽港城、北京香颂进行比较。