猫哥今天依旧是来到了朝阳区北苑区域踩盘，说起北苑区域，猫哥因自己生活和工作的原因对这块区域还是比较熟悉的。但上元君庭小区在猫哥今天踩盘前却从未来过，因此猫哥今天是怀着一种十分好奇的心态来到这里。而这个小区也着实给了猫哥不小的惊喜，总的来讲基本挑不出什么大毛病。所以究竟这个小区有哪些优缺点，又是否值得购入呢，跟着猫哥一起来看看吧。

亮点一：小区绿化好，有水系

进入小区直接映入猫哥眼帘的就是小区的几个阶梯相连的人工湖，有这样的水系在猫哥北苑踩过的小区中真的是不多见。另外在小区道路的两侧也是绿树成荫，有柳树梧桐树等各种绿植，还有园林工人在做花枝修剪和除草的工作，小区有几个大大小小的花园，有居民在跑步、遛狗，一片舒适祥和。

亮点二：小区品质高

上元君庭小区建于2004年，猫哥虽然之前也踩过北苑的几个小区，但是这个小区还是第一次来，在猫哥印象中这种15年以上楼龄的社区整体面貌应该是比较老旧了，但是来到之后小区的整体品质给了猫哥一个大大的惊喜，楼的外立面跟其他区域内的次新房基本没什么区别，并且非常整齐。小区街道上也是一尘不染，丝毫没有看到垃圾的存在。并且小区的格局也安排的非常合理，楼间距非常大，每一排楼之间均由水系或绿化带相隔，即使是低楼层家中采光也完全不会受影响。

亮点三：小区完全人车分流，有地下车库可直接电梯入户

上元君庭小区为人车分流设计，所有的车位均为地下车位，并且地下车库可直接电梯入户。这非常大程度上增强了小区的安全性，老人和孩子可以放心在小区内遛弯玩耍而不必担心行车剐蹭问题，毕竟猫哥刚才也讲过，上元君庭的整体绿化是非常不多大的，有小花园和各种健身设施，小区内总有不少在楼下游玩的人，所以这种人车分离设计大大增加了人们的舒适度。

亮点四：小区物业负责、管理严格

上元君庭为万科物业，万科物业作为中国物业管理行业的领跑者，在行业内一直有着较好的口碑。而从猫哥在小区的勘测来看也确实是这样。首先是不论是小区的哪个门都有保安大哥严格的值守，只有刷门禁卡才可以进入，而在每个单元门口也需要刷门禁卡方可进入，非常大的提升了社区内的安全性。并且猫哥没有在楼内看到小广告的痕迹，楼内整体也是非常干净整洁的，并且路面同时有几个保洁人员在实时清理路面卫生，可见物业整体的负责程度。

槽点一：小区C区部分楼临北五环，有一定噪音影响

要说小区的槽点，其中一点必然是距离北五环过近，会有一定的噪音影响。其实小区C区在建设时的意图是主打观景的，毕竟从C区楼盘西向窗户直接望去就是奥林匹克森林公园，这种观景体验在整个北京都是非常稀缺的，但也是因为楼栋南边直接就是北五环路，所以也会有一定的噪音影响。

槽点二：小区楼层较高

小区C区整体设计为29-37层高层板楼，因没有4层、13层、14层、24层、34层，实则最高为32层建筑，但这个建筑高度相较一般的住宅来讲也是偏高的。楼栋采用的是两梯四户设计，在上下班高峰时期或会出现等候楼梯时间过长的情况。

槽点三：小区距离地铁站较远

距离上元君庭小区最近的地铁站为北苑路北站，约1.2公里，步行约16分钟，如果十分依赖地铁通勤，而需要每天上下班步行往返于地铁站的话，则交通便利性不够。

在猫哥踩盘北苑的过程中，上元君庭可谓是给了猫哥很大的惊喜。小区建于2004年，距今已有17年之久，猫哥也看过不少楼龄在15年以上的小区，其外立面基本都会有一些涂层脱落的痕迹，但是上元君庭小区则没有，小区的外面保持如新，就像是楼龄在5年以内的次新一样，这足以看出小区的物业是非常负责的。另外就是小区内的水系也是可圈可点，小区住宅围绕三个人工湖而建，楼间距较大，低楼层的采光也完全不会受影响。

另外小区的周边配套也非常不错，最值得一提的是生态休闲方面，小区的西侧直线距离100米即是奥林匹克森林公园北园，若是房间有西向窗户，即可天天观景奥森，观景体验在整个北京来讲都是十分稀缺的。另外小区附近也有很多大型商场，如K酷时尚广场、上品+等，内含餐饮、购物、娱乐等多种设施，满足附近居民吃喝玩乐的所有需求，生活可谓是十分便利的。

上元君庭小区总体以改善户型居多，如80平米左右的南向两居，110平米左右的西向两居，200平米左右的平层产品等，若是购房人对小区环境、物业品质、居住环境等要求都较高，且有着较高的预算，希望进行家庭改善置业，猫哥建议一定要来这里看看。

上元君庭小区位于朝阳区北苑板块。北苑板块整体位于北五环外，东临望京板块，西邻立水桥和奥森板块，南面是亚运村板块，北面是天通苑板块。板块内交通便捷，板块东侧是京承高速，南侧是北五环。板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。作为朝阳区新发展起来的居住板块，北苑板块内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

北苑作为朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年后，大部分都是纯商品房，是朝阳区比较理想的居住区域。近年来，随着北苑板块的深入开发，有世茂、金茂等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有上品+、K酷时尚广场等生活广场；生态休闲方面，板块内有北辰绿色中央公园、勇士营郊野公园等知名公园；医疗方面，板块有三级医院航空总医院，为板块内业主的健康保驾护航。

由于板块临近望京和亚运村，因此虽然板块内没有产业，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工及在望京西二旗等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅有华贸铂金墅和润泽御府，均为大户型别墅项目且目前存量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，北苑板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块有将近7公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，距离板块更近的是位于昌平区东小口的两块地。两块地于2020年2月被拍出，其中绿城以63.6亿竞得HC-022、HC-027地块R2二类居住用地；首开+建工+住总联合体以78.8亿竞得HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地，这两块地分别就是今天的两大热门盘奥海明月、奥森ONE，其中奥森ONE更是成为北京市2021年一季度的新房销冠。两宗地块均限均价58858元/平，最高限价64744元/平。这两个项目虽然距离板块仅有不足5公里的距离，但是对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目目前已基本售罄，二是两个项目毕竟处于昌平，而朝阳从周边配套来讲还是更加优质。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，北苑地区属于中关村朝阳园的产居融合发展组团。中关村朝阳区主要以新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业为主，望京、酒仙桥板块为主要的产业区，而北苑则承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地。

另一方面，板块内的配套也在建设中，起自未来科学城、终到亦庄的地铁17号线，在板块内有清河营和勇士营两个地铁站，17号线北段预计2022年底开通。此外，在板块内还有在建的中国铁建广场，总建筑面积38.75万㎡，含6栋多功能综合性高层建筑、1栋写字楼、1座交通枢纽及超大型商业中心。

1.小区品质高

上元君庭小区建筑外立面与次新房基本没有太大区别，建筑品质非常高，并且小区内非常干净，街道中完全看不到垃圾的踪影。此外小区的楼间距非常大，楼与楼之间为绿化带或水系相隔，房屋的采光较好。

2.小区绿化好，有水系

小区有三个较大的人工湖，人工湖之间有小道通行，湖边还有休闲座椅供小区内的居民乘凉休憩。此外小区还有大大小小几个小型公园，让人仿佛置身天然氧吧，居住舒适。

3.小区周边配套完善

小区西侧100米即是奥林匹克森林公园，生态休闲配套优越，此外小区附近还有K酷时尚广场、上品+等购物广场，生活配套也是十分完善的。

4.小区物业品质高，管理到位

上元君庭小区为万科物业，物业品牌影响力高，管理规范。不论是小区大门还是单元门均必须刷门禁卡才可以进入，因此小区的安全性也是十分高的。并且小区楼内干净整洁，墙面贴有瓷砖，没有小广告的痕迹，也可以看出小区物业是十分负责的。

截至2021年7月11日，小区挂牌房源共6套，占全房源的0.33%，挂牌数量较少。根据幸福里app查询，上元君庭小区7月挂牌均价68984元/㎡，相比六月增长0.14%。从近6个月的价格波动趋势来看，本小区环比已有一定涨幅，今年2月的挂牌均价为6.82万元/㎡，每平米已增长约800元。

具体购房成本方面，拿在售的55㎡东南一居室为例，报价480万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，该套住宅为非普，首套首付约为261万（不含税），社区为商品房社区，若为首套且购买满五唯一住宅，除纯首付外仅需缴纳全额1%的契税即可，税费较低。贷款总额为评估价（成交价*0.7）*0.65（贷款比例）约为218万，按照等额本息还款方式计算，还款25年，每月还款金额仅为1.2万左右，月供对家庭负担较小。

目前小区有五种主要在售户型，其中56平米北向一居2套，占比最大；另有55平米东南一居1套；80平米南向两居1套；107平米西向两居1套；207平米南北三居1套，小区各种户型均有挂牌，购房人的选择较多。

这里向大家推荐的是80㎡南向两居及56㎡东南一居。

80㎡南向两居：

户型优点：该户型整体朝南，客厅及两个卧室的窗户均为南向，整体采光非常好，另外厨房也带有窗户，可较好地进行通风。

户型缺点：户型厕所为暗卫，可能会较为潮湿且无法较好地通风换气。另外该户型大门直接对着客厅，客厅的隐私性会受到一定影响。

56平米东南向一居：

户型优点：户型客厅朝东，卧室朝南，整体采光较好。另外该户型卧室面积较大，使用率高。

户型缺点：该户型厨房为开放式，可能会对客厅造成一定的油烟影响。另外房间大门直接对着客厅及厨房，房间的整体隐私性较差。

上元君庭共28栋楼1807户，采用两梯四户设计。整个小区的品质都非常好，不同楼栋之间在品质上也不会有太大区别。但小区26号、27号、28号三栋楼整体位于小区西侧，楼下即是双苑路，可能会略有噪音影响。另外小区17号楼南侧即为北五环路，整体朝南的户型可能噪音影响会比较大，建议购房人在购房时可优先考虑其他楼栋或进行实地感受再做决定。

上元君庭小区品质高、绿化好、人车分流设计，且大户型的空间设计总体要比小户型略好，因此是更加适合进行改善置业的。小区内有不少两居和三居户型，适合家中有孩子或者三代同堂的家庭。另外小区整体距离北五环较近，因此开车也是十分方便的。

另外小区距离望京、西二旗等产业园区也非常近，驾车前往望京SOHO仅需要20分钟左右的时间，而小区也有一些小户型产品，如50平米的北向一居室或55平米左右的东南或西南一居室，也适合对于小区品质和环境要求较高且首付预算较多的年轻人上车置业。

目前，北苑板块内在售新房项目有华贸铂金墅和润泽御府，均为大户型别墅项目且目前存量不多。

小区向北约5公里的昌平东小口镇有2个在售新房项目，分别是奥森ONE和奥海明月，奥森ONE与奥海明月均为限价商品房住宅，均价为58858元/平，项目目前正在建设中，约2022年交房。

其中奥森ONE的主力户型有73平米两居、89平米三居、138平米四居，奥海明月的主力户型有88平米三居、140平米四居。

两个小区均为人车分流设计，且奥森ONE为万科物业，品牌认知度高，管理规范。但两个项目距离地铁站均较远，目前距离最近的地铁站为霍营地铁站，步行约3公里。两个小区从距离及配套来讲均对北苑板块内二手房价格影响不大，购房人可根据自身实际情况进行选择。

上元君庭小区周边二手房报价在5万元/㎡-9.5万元/㎡左右，因品质不同价格差距也较大。其中林奥嘉园和拂林园小区与上元君庭距离及价格相近，故选择林奥嘉园与拂林园来进行比较。