提起北京，您会想到些什么呢？是鸟巢、水立方？还是奥林匹克森林公园？在小杨的心中，它们对我来说都是印象深刻，在地图上这一块是满满的绿色，能居住在这周围，那一定是很幸福的事了。

小杨今天要踩盘的就是位于奥林匹克森林公园附近的世茂奥临花园，一起来看看吧。

亮点一：门禁管理严，居民财产安全有保障

小区分东西两个区，中间隔着一条双向道路，靠近道路两侧的两个大门分别有两个穿戴整齐的安保人员执勤，小杨站在道路一侧，就这样看着两边站着的四位安保人员就体验到了小区居民满满的安全感，小区的门禁管理是十分的严格的，想要进入小区，保安一定会询问来访的目的，待保安和业主确认之后才能进入，有这样的管理，外人想要随意的进出，基本是不太可能的，这也为小区居民的财产安全提供了保障。

亮点二：绿化环境好，居住体验佳

小区的绿化做的很棒，体现在很多地方。首先就是小区外围的绿化，这是还没进到小区之前就能明显察觉到的，小区围墙两侧都有不少郁郁葱葱的绿植，这样的设计不仅给走道很多阴凉，还有不错的隔音效果。

然后是小区里面的绿植环绕，各种树木分布在小区楼栋周围，全是生机勃勃的样子。最后就是小区最中心区域的水系景观，这片湖是五角形，据说这五个角分布对应着小区的五栋楼，还是挺有寓意的设计，湖上有喷泉，湖边还有一片沙滩。就是这一切连在一起为小区居民提供了良好的环境，更是提高了小区居民的居住体验。

亮点三：小区内休闲娱乐场所多，居民生活丰富

刚刚有提到小区内的水系景观六角湖，在湖周围的沙滩本就是很好的娱乐场地，另一边还在湖水边架起了桥，桥边还有湖心亭，湖心亭旁还有绿荫小道，这些地方游玩起来别有一番滋味。除此之外，小区里还有专门的健身区域供大家锻炼。这么多的娱乐场所在小区里面，相信小区居民的生活会非常丰富的。

亮点四：小区建筑品质高

小区无论是从外部的设计布局来看，还是楼栋内部的装修风格来看，都是给人感觉比较高档的。干净整洁的外立面，装饰有大理石，十分的典雅大气。楼栋内部大堂也比较气派，层高6米以上的大堂，大吊灯、大理石墙面以及铺设整齐的地面，都在彰显着小区的品质。

槽点一：户型多数存在一些问题

刚刚有提到小区中心位置是一个五角湖，然后小区的五栋楼刚好朝向这个湖的五个角，这种设计在房子开发的2008年是十分新颖的，吸引到了一大波眼球，也因此这个小区楼栋的布局设计在当时算是一个亮点，但是随着时间的推移，大家也都冷静下来，这种过于追求新颖的设计反而给小区的楼栋带来一些采光上的问题，从地图上看更加明显，小区只有一栋楼是正南北朝向，这样的布局不仅让多数户型采光效果有缺失，而且和周边的小区格格不入。

槽点二：周边配套不完善

在小区周围调查一周发现小区附近的配套是不太完善的。附近除了奥林匹克森林公园这个5A景点外，并没有发现什么大型的购物中心、银行之类的，医疗方面的话，也就只有一个小药店，大型的三甲医院在附近也是没有设置的，这样看来，小区整体品质虽然很高，但周围的配套还是比较难满足小区居民的各种高品质生活需求的。

槽点三：小区位置尴尬，价值认同感不高

查阅资料后发现小区虽然距离奥利匹克森林公园很近，但它既不属于亚运村商圈，也不属于奥运村商圈，而是属于北苑商圈，如此一来，小区品质虽然很高，但它并没有挤进亚运村商圈或者奥运村商圈，已经地处五环开外，价值认同感是比较低的。

总的来说，世茂奥临花园给小杨的感觉还是挺不错的。

首先小区内部的大片绿化，五角湖以及湖边的沙滩，给人满满的幸福感。

其次小区十分严格的门禁管理，使得小区内部的安全有了保障。

另外，2008年建成的小区，无论是从外立面、楼栋内部，还是从小区内部环境来看，品质都是非常高的。

但这样高品质的小区，也有户型、周边配套不完善等问题，这还是比较减分的。

从小区价格来看，幸福里app显示，截止2021年8月，76812元/㎡的价格，高于北苑板块均价，户型以二居室三居室为主，在北苑板块内或周边板块就职、有改善需求的购房者可以考虑。

北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、绿化环境好。小区居民专属的公园，整体高达55%的绿化率，生活十分舒适。

2、小区内部管理佳。保安严格的门禁管理、管家式的贴心服务以及小区内部的维护，提升居民居住体验。

3、小区品质高。2008年建成的小区，55%的绿化率、人车分流、建筑风格等，处处体现小区品质。

4、小区内部有中心湖，湖边有沙滩，还有许多可供娱乐休闲的区域，满足居民运动娱乐的需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源21套。小区目前在售均价64575元/㎡，环比上涨约0.13%。近6个月，小区整体均价在高于朝阳区，也高于北苑商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期朝阳区、北苑商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为81㎡一室一厅户型，报价730万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为492.8万元左右，二套首付为584万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有81㎡一居、118㎡-175㎡两居、173㎡-198㎡三居、252㎡-267㎡的四居

现选择主力户型116.78㎡两室一厅和172.07㎡三室两厅进行分析:

世茂奥临花园是板楼结构。

由于首先看1号和6号楼是正南北朝向，采光好，而且可以看到小区中心和四周的绿化，视野不错，所以1号和6号为楼栋选择的首选。

然后是2、3、4、5、7号楼朝向都不太正，采光会差一些，其它方面差距都不大，所以为楼栋选择的次选。

管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

周边生态资源较为齐全，适合对周边环境有较高要求的购房群体。

小区内户型、总价跨度比较大，其中81㎡一房的上车价730万，较为友好；而264㎡四房的大户型，上车价在2500万，适合对优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

北苑板块生活品质中等，生态休闲资源丰富，适合在北苑商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

截止2021年8月，北苑商圈有新房在售有位于小区东北方向4公里华贸城铂金墅、有位于小区正南方向4公里外的八斗、位于小区东北方向5公里天润福熙大道和位于小区东北方向7公里润泽御府。

三个新房项目均为高总价小区，其中：

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起。

八斗88㎡-180㎡二居以上户型在售，总价1276-1980万元/套。

天润福熙大道180㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起。

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

而万达大湖公馆小区房源最高挂牌总价在1900万元/套，润泽御府与世茂奥临花园存在较大价差，更加推荐预算充足的终极改善购房者，华贸城铂金墅、天润福熙大道这两个新房项目则比较推荐预算充足、不着急入住的购房者购买。

小区均价低于北苑商圈二手房均价，周边1公里范围内与世茂奥临花园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价接近的万达大湖公馆、天翠园进行比较。