妮妮每次经过朝阳北苑水岸南街时，都会被街上一个小区所吸引。小区给人的感觉特别大气，褐色的楼栋一排排坐落在小区内，非常整齐统一。从小区门牌到小区进出口的设计都非常高级，符合现在流行的风格，没错，这就是润泽悦溪小区，那么小区内具体情况是怎样的？会不会有更大的惊喜呢？今天妮妮就带大家实地探访一下润泽悦溪，考察一下小区具体的情况。

亮点一：外立面维护较好

从小区南门进入，小区给妮妮的第一印象就是干净舒适。小区虽然是十几年的老小区，但是楼栋却保养的不错。楼栋外立面本身是采取的干挂石材搭配深红色透水砖的设计，顶层是米黄色防水涂料。仔细看过去基本上看不到什么破损或脱落的情况出现，整体外立面维护的干净利整洁。从远处望去，如同新建成一般，可见楼身整体的质量水平还是过硬的。小区居住环境条件比较干净舒适，提高了居民们的生活品质。

亮点二：绿化景观好

其次，最吸引妮妮的就是小区的绿化设计，可以说是相当不错了。小区采用绿地、灌木、乔木这样高中低三层的绿化设计方案，给人一种错落有致的高级感，而且不同形状的小花池设计让人感觉很小巧精致，再搭配地面紧密铺设的石材，显现的很有高级感，让小区更加美观。居住在这里，一定会很舒适。

妮妮顺道而行，发现了更让人惊喜的一幕。小区中心设置了一个环形人工湖，非常漂亮。一位业主姐姐谈到：“这个小区很棒，没事的时候在“湖”边溜达溜达，就像逛公园一样，空气也特别的新鲜，有一种心旷神怡的感觉”。可见，居民对这里的生活是非常满意的。

亮点三：娱乐配套齐全

除此之外，小区的娱乐配套齐全。健身器材、乒乓球桌、象棋桌等娱乐设备种类齐全，小区休闲娱乐完善。无论是小孩子还是老人，健身活动都非常方便。踩盘时，妮妮正好看到有老人在陪孩子玩耍，有说有笑的，非常开心。不难看出，居民们居住在这里很舒适。

亮点四：周边商业配套齐全

小编在社区周边发现底商还是很多的，平时空闲时间购物比较方便。小区旁边有很多像餐饮、超市、药店等小商铺，不管是日常餐饮、平时购物还是娱乐活动，都非常便利，省时省力，避免了不必要的麻烦。商业配套齐全，为小区居民提供了便利，满足生活日常所需。

槽点一：非机动车乱停放

虽然小区优点很多，但也有美中不足的地方。妮妮踩盘中发现小区内的非机动车停放比较随意，随意停靠在街道两侧，没有固定的停靠位置，看上去比较杂乱，也占用了空间。孩子老人路过时需小心，可能会存在安全隐患。这种情况大大降低了小区的整齐性和品质感。

槽点二：楼栋地下有人居住，生火做饭有安全隐患

还有一点需要提及的是，小编在地下通道入口处发现有人在晾晒鞋子，顺着通道进去拐了几道弯，忽然出现了一堆生活用品。明显能看出这里是楼栋下的地下室，但是却有人住在这里。小编路过的时候还能看到有人在煤气灶上炒菜。

按理来说对于这种定位偏向于改善型的小区，应该不会出现单独出租地下室的情况，但是不知道为什么却有人在这里居住生活，也许是小区的物业人员。但是这样不但阻塞的地下通道，而且地下室的消防配套一般不会像上面住宅那么完备，天长日久会有可能发生安全问题。

一天的踩盘下来，妮妮对于润泽悦溪这个小区有了进一步了解。首先，小区建成于2012年，楼龄比较新，小区整体设计感强，绿化环境好，整体观感度比较强。其次，小区周边底商多，商业设施完善，能够满足日常所需。再次，小区内部休闲娱乐设施也很完善，居住环境舒适，健身活动比较方便。

但是小区存在乱停乱放的现象，物业水平有待提高，购房者需考虑在内。从小区整体设施、周围环境、交通等多方面综合来看，润泽悦溪小区整体在该板块处于一个较高水平。

从整体价格来看，润泽悦溪小区目前在幸福里app上挂牌均价91284元/㎡（2021年8月4日），高于北苑板块的整体均价。小区的户型多，两居室和四居室都有，面积在61㎡-175㎡之间，可供购房者选择，考虑置换北苑板块改善盘的用户可以重点关注。

北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、小区楼龄较新，维护水平较高，外立面干净，内部整洁，居住环境较好。

2、小区户型有61㎡两居-157㎡四居，可供选择性大，并且户型多数南北通透，居住舒适度高。

3、小区内部设计观感强，绿化景观好，生态环境舒适，休闲设施配置完善，生活品质高。

4、小区周边配套齐全，小区周围不仅有各种大小商铺，还有京客隆与华贸天地购物中心，购物比较方便，能够满足居民的日常所需。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，润泽悦溪小区在售房源共41套，占小区总房源的1.50%。小区目前在售均价91284元/㎡。近6个月，小区整体均价高于北苑板块，高于朝阳区在售均价，上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于稳中有升趋势，但波动区间均在正常值范围内，从目前情况来看，关注该小区购房者可以根据自身情况选择性入手。

购房成本方面，61㎡三室一厅户型，报价450万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为180万，二套首付为360万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前小区户型有61㎡-93㎡二居、61㎡-159㎡三居、87㎡-157㎡四居四种户型。其中两居室户型占较大比重。现选择小区主力户型90㎡三室两厅和157㎡三室两厅进行分析。

楼栋选择方面，919号楼-921号邻近购物广场，人流多，业主私密性较差，日常会比较吵闹；920号楼、926号楼、927号楼、905号楼楼栋朝向东西走向，采阳性差；901号楼、902号楼、905号楼、915号楼、926号楼、927号楼靠近主干道，车流多，日常可能会有噪音干扰。

1、小区临近地铁，适合以地铁13号线、5号线为主要通行的上班人群。

2、小区楼龄较新，绿化面积较大，居住品质高，适合该板块的改善人群。

3、虽然小区单价较高，但有小面积三居室、四居室可供选择，同户型下总购房成本反而不高，对居住品质有一定要求但预算不够充足的多口之家可以考虑。

截止2021年8月，北苑板块除了润泽悦溪小区目前有三个在售新房项目。为了更好的进行横向对比，让购房者能清楚明了的了解到润泽悦溪小区的优劣势，选择北苑板块内另外两新房项目：天润福熙大道项目和华贸铂金墅项目进行对比。

天润福熙大道小区位于朝阳区北苑板块清河营东路，由北京春光置地房地产开发有限公司开发。截止2021年8月，该项目目前在售户型较多，有面积为199㎡-219㎡三室和180㎡-370㎡四室户型，单价90000元/㎡起，该户型购房成本约为1700万/套。

华贸铂金墅位于朝阳区北苑板块清苑路华贸天地北侧，由北京华贸奥苑房地产开发有限公司开发。截止2021年8月，该项目目前在售户型多，有面积为177㎡-326㎡三室、340㎡四室、211㎡-223㎡五室户型，单价75000元/㎡起，购房成本最低约为1500万/套。

天润福熙大道和华贸铂金墅相对来说楼龄较新，户型面积偏大，周边配套完善，绿化设计好，居住环境整体观感强，但单价较高，总成本高，适合居住环境有要求且有一定成本的购房者。而润泽悦溪项目目前在售房源户型面积相比较小，总购房成本低，上车会相对容易些，普适性较强。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离润泽悦溪小区较近的润泽公馆小区、华贸天地小区进行比较。