只记得，某年圣诞节的时候，从10号线地铁站出来，进入富力城区域，街景特有节日气氛，银闪闪的树上挂满了彩色的气球，第一次对北京这个大城市的繁华有了启蒙式的理解。

多年后的现在，看着众多奔波在工作地和居住地间的白领们如潮汐般每日每夜往返于国贸、双井，感受着北京这座大都市的繁华。

经过长期的发展，国贸已经当之无愧的成为了北京的商业中心，林立的高楼大厦宣示着其CBD的核心地位，而与国贸一河之隔的双井地区，天然地成为了国贸的后花园，众多与国贸匹配的高品质住宅承载着它的居住需求。

今天，我们就一起来感受一下国贸的“后花园”之一富力城D区的多重魅力吧！

亮点一：环境优美，植物种类繁多

走进小区的主要感受就是舒适静谧，一望无尽的红花绿叶，各式树木错综复杂，高低错落，中式景观的设计理念，龙形水系贯穿东西全程，其中光树种就有80多种，像精心打造的私家园林，引人入胜。

亮点二：景观雕塑多种多样，富有浓厚的艺术气息

小区内还设置了许多景观雕塑，如石雕、铁雕等，在增加观赏性的同时，还增添了些许艺术气息。

而且令我感到惊讶的是，单元楼的入户大厅处，还有一副巨大的油画展示。妥妥的有一种自己是来看展的氛围！作为2007年开发的项目，距今已经十几年，不得不赞一下开发商在规划设计上的超前审美和匠心独运。

亮点三：小区安保严格，值班人员尽职尽责

踩盘的时候处于疫情管控阶段，富力城D区仅开设一个门出入，且对于每一个进出的人员实施实名登记、测温、检查健康码，通过后才放行，访友登记一一核实，外卖快递等人员更是盘查严格，一个流程都不少。

亮点四：人车分流，居民生活安全得以保障

小区真正实现了人车分流，将地库入口设置在小区门外，不会进入到小区内部，居民生活安全得到保障。

富力城D区虽然仅设置了地下停车场，但停车位数量多，居民不用担心停车难的问题发生。

亮点五：设有篮球场、羽毛球场，丰富居民娱乐生活

小区内设有健身器材，以及篮球场和羽毛球场，是闲暇时刻放松神经，强身健体的好去处。约上三五好友，情侣互动，打打篮球、羽毛球，休憩一下，让生活更加多姿多彩。

亮点六：富力城周边自持商业较多，商务、娱乐、休闲配套齐全

小区的周边有富力中心、VIVO富力广场购物中心，还有高端线产品富力会所及备受瞩目的星光泳池等自持配套，生活品质无忧。

槽点一：小区内部没有生活便民设施

我在走完整个小区后发现，小区内没有设置独立的社区服务站、卫生服务站、警卫工作室、生活超市等便民服务设施，都在小区外围，生活较为不便。

槽点二：自行车停放杂乱，建筑垃圾堆积，物业管理及保洁还需加强

由于小区内没有设置单独的自行车停放区，导致小区内自行车停放较为随意。且小区内部的角落里，偶尔会有一些建筑垃圾堆积，物业管理及保洁措施方向还待加强。

经过今天的到访，我对富力城D区有了更加深入的了解和更加深刻的印象。

首先小区内部的整体规划，绿化建设、景观雕塑、园林设计、运动场，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求。

其次，人车实现完全分流，居民生活安全得到充分保障；虽然小区物业管理及保洁方向还需加强，但小区物业属于开发商自持物业，人员调动方便，效率高，相信只要向物业反馈问题，就能得到及时的处理。

交通方面，富力城D区坐拥7号线、10号线两条地铁线路，公交资源丰富，出行方便；且周边配套齐全，得到了劲松商圈及CBD商圈内工作人士的青睐。

富力城D区得益于其优秀的地理位置，富力地产直营建造和管理，至少在北京大部分购房者非常相信富力的品质。小区的户型从一居室到四居室都有，满足大部分居住用房需求，如果在预算充足的情况下，富力城D区是一个非常值得购房者重点关注的小区。

富力城D区位于北京市朝阳区劲松商圈，该商圈西至东二环，北至通惠河北路，东临东四环，南至松榆北路。

劲松商圈紧邻中央商务区，内有三条地铁线路，分别为10号线、14号线、7号线，可直达国贸、望京、海淀黄庄、北京南站、朝阳公园、北京欢乐谷等地。

商圈内有东二环、东三环、广渠路等城市主干道，前往北京城内任何地方都十分便利。

劲松商圈内商业、教育、休闲、医疗等资源十分完善。

商业方面，板块内有富力广场、奥特莱斯等大型购物场所；教育方面，板块内学校从幼儿园到大学都有建立，如区垂杨柳中心小学、北京工业大学等；生态方面，有松榆里公园、窑洼湖公园等；医疗方面，拥有三级综合医院北京市垂杨柳医院。

商圈内小区主要为1988年-2018年近30年间建成的公房、回迁房、纯商品房社区，劲松是朝阳区热门程度较高的商圈，主要吸引京东区域就职、对成熟配套有需求的人群。

劲松商圈土地资源紧张，目前无住宅用地供应和成交。

而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月9日，周边的双井、潘家园等板块也都没有住宅地供应，不会对该地块的价值有冲击。

距离劲松商圈较近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。2021年5月27日，“北京市朝阳区王四营1304-L02、L05”以309500万元成交，成交楼面价40334元/㎡，溢价率5.09%。该地块位于富力城D区约7.5公里。

区域内有正在修建的地铁17号线，地铁17号线总长49.9公里，起自未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站。全线有车站21座，全部位于地下。

17号线开通之后，将有效分担地铁5号线和10号线东段的客运压力，串联起北京通州、东城、朝阳、昌平等四个行政区，支持和带动亦庄新城站前区、垡头工业区、朝阳港、CBD及未来科技城的发展，同时服务于潘家园、太阳宫、望京西、天通苑等城市重点居住区，间接缓解东直门、宋家庄枢纽的断点换乘压力，为北京东部居民交通出行带来极大便利。

未来17号线还会南延，南延至城际铁路联络线亦庄东站，在此站向北可以到北京副中心高铁站、首都机场，向南可以到北京大兴国际机场，以及通过通武廊轻轨，可以抵达廊坊、武清。

17号线建成通车后将大大方便沿线居民出行，更快的到达CBD、望京等商业中心，同时缓解地面交通压力，提升区域的居住舒适度。同时，17号线的通车对劲松区域也会有一定的辐射带作用，未来劲松区域的房价应该会进一步提升。

1.小区物业为北京恒富物业管理有限公司，属于开发商自持物业，安保人员、楼管人员、工程维修人员、保洁人员都为一体，物业负责统一调度，调动方便，效率高，办事快。

物业团队提供全天候服务，小区大门及小区内部重要路口都有安保人员24小时值守，居民的生活安全得以保障。

2.小区绿化好，绿化率高达56%，植物品种多达80余种，且布置了许多景观雕塑，艺术氛围浓厚。

3.小区周边交通发达，拥有地铁站和公交站，并与东三环辅路、广渠门外大街等数条城市干道相连，居民出行便捷。

4.小区周边配套齐全，附近商超、医疗、教育等，满足居民日常基本需求，生活十分方便。

通过幸福里app查询，截至2021年8月9日，小区在售房源约37套，占全部房源的5.17%。小区目前在售均价107096元/㎡，环比上月下降约0.01%。

近6个月，小区整体均价高于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期朝阳区、劲松商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

截至2021年8月9日，小区挂牌价最低为70.16㎡一室一厅户型，报价730万元。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为292万元，二套首付为584万元。

小区有70㎡-87㎡一居室、87㎡-108㎡两居室、134㎡-242㎡三居室、163㎡-242㎡四居室。现选择107.9㎡的两室两厅与241.66㎡的三室两厅进行分析。

小区整体采用混合式建筑布局，将行列式与围合式结合起来，这样的布局使得一部分楼栋面向街道，可以美化市容，多数的楼栋也能获得良好的采光与通风，且环境较为安静，适合人们休闲活动。

小区12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼、20号楼、21号楼、22号楼、23号楼、24号楼、25号楼、26号楼、31号楼、32号楼、33号楼、34号楼、35号楼、36号楼位于小区中间位置，在享受安静环境的同时，还能欣赏到十分优美的园林景观，建议优先选择以上楼栋。

1号楼、2号楼、3号楼、59号楼、60号楼靠近车行入口，27号楼、28号楼、29号楼、30号楼、37号楼、38号楼、39号楼、40号楼、41号楼、42号楼、43号楼、44号楼、45号楼、46号楼、47号楼、48号楼、49号楼、50号楼、51号楼、52号楼、53号楼、54号楼、55号楼、61号楼、62号楼临街布局，同时1号楼、2号楼附近有底商分部，会有一定程度的噪音污染，喜欢安静的买房用户需谨慎选择。

1.小区周边交通便利，坐拥7号线、10号线两条地铁线路，且公交资源丰富，适合在地铁沿线或是劲松商圈、CBD商圈内工作的人群购买。

2.小区绿化茂盛，周边配套相对齐全，容积率低，居住舒适度较高，比较适合有老人的家庭购买。

3.济基础的家庭则可选择两居室或三居室。

4.小区有172㎡—242㎡的四居室，家族人口多或是想要三胎的人群可以考虑。

截止2021年8月9日，劲松商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是朝阳区建国门外商圈的尊悦光华和朝阳区朝外大街商圈的悠唐麒麟公馆。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，尊悦光华开发商为北京盛华夏房地产开发有限公司，在售户型为133㎡-170㎡三居室，在售均价130000元/㎡，总价2400万元/套起；悠唐麒麟公馆开发商为北京兆泰集团股份有限公司，在售户型为123㎡两居，在售均价112000元/㎡，总价1401万元/套起；而富力城D区在售均价107096元/㎡，总价730万元/套起。

富力城D区与尊悦光华和悠唐麒麟公馆新房差距较大，并不具备可比性。

小区均价高于劲松商圈二手房均价，周边1公里范围内与富力城D区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内，房龄、均价与富力城D区相近的CBD总部公寓二期、富力十号进行比较。