当我第一脚踏出地铁站的那一刻，就被眼前的一栋造型独特的建筑所吸引。玻璃材质的大厦冲击着我的视野。

繁华、高档并且居住在这附近的人应该是充满幸福感的，这就是我对北京亚运村板块的第一印象。

然而人们往往一提到北京亚运村，他们的第一印象就是国家奥林匹克体育中心和邻近板块的国家体育场，往往忽视近几年亚运村内部的发展。

而近几年发展的亚运新新家园、华悦国际公寓、紫玉山庄等等，是不少中产改善购房者心仪首选；但慧忠里小区、卧龙小区等等也是购房者的热选。

综合考虑一番，小星准备带着大家去看一看慧忠里小区为何能高居在99875元/平的价格而不跌落。

大家就与小星一同揭开慧忠里小区的什么神秘面纱吧！

亮点一：生活氛围浓厚

小星到达小区的时间是在上午11时左右，但小星发现在小区内散步、遛狗、下棋的老人却是不少，几个老友坐在一起讨论着如何下下一步棋，这种老年生活是多少人羡慕的。

在下棋的周围是一些儿童在周围玩耍，你追我赶的给这座小区增加了更多的生气。

亮点二：内部配套设施完善

最让我意外的是，当我从北门进入小区时，看见了菜市场，在小区内部存在菜市场，菜场时小区大爷大妈最爱的地方，能够买到新鲜的菜品，为他们的子女儿孙做上一顿美味的食物。

并且在菜市场旁边还有一家便民食堂，小区做到了真正意义上的“不出门，就能吃到美食”，住在小区里的人，那应该是有着满满的幸福感的。

小区内部配有电梯、老年运动场所、公共厕所、还有人性化垃圾桶等等，住在小区内，每天吃完晚饭可以约上三五老友在小区内散步、遛弯等等，很是惬意。

亮点三：优越地段

站在慧忠里小区北门，就是慧忠里公共汽车总站。380路、406路、408路、415路等等。从小区北门到汽车站通过卫星测距仅仅只有177米，步行只需要2分钟左右，便捷的公交车，让生活在慧忠里小区的人去往北京各地都是很方便的。

从地图实测来看，慧忠里小区北门到安立路地铁站1.1公里，据小星亲测步行12分钟可达。南门到地铁站1.5公里，17分钟可达。这个对在较远地区工作的人是十分友好的，即便是在郊环工作，也能在一个半小时内可达。

亮点四：周边配套设施完善

地处于亚运会商圈，周边的商业氛围浓厚。周边2公里范围内，亚运村图书大厦、兰华国际大厦、观巢大厦等等。玻璃材质的外立面，高楼耸立，你站在其中会感受到一种冲击感。

小区内部就有朝莘幼儿园、北京市朝阳外国语学校小学部。

小区500米内还有北京市朝阳外国语学校中学部，生活在安慧里小区的孩子是充满幸福感的，从幼儿园到小学到中学都是离家不远的地方。

小区外部底商也是十分丰富的，北门门口100米内就有一家果蔬便利店，小区北门对面就是各种美食的店铺，生活在慧忠里小区的业主每天都能享受到新鲜的水果和美味的美食。

此外，慧忠里小区周边私立医院资源也是较为发达的，劲松口腔医院、韩中口腔等。

槽点一：人车不分流

根据幸福里得知到小区车位800个，小区的车位配比在1：0.8，车位是相当紧张的。并且小区内停车是需要收费的，也就是说，这个小区是不能够购买，只能够进行租赁。

即便是在小区停车需要停车费的情况下，仍然有很多汽车随意停放占用小区道路，许多的自行车、三轮车也是随意停放在小区单元楼下。一进去小区内就让人感受到一种十分杂乱的气息。

槽点二：品质感受差

进去小区内的第一眼就被破旧的外立面所打败，真石漆的外立面，石漆掉落更显的小区品质很差，与它接近10万一平的价格很不匹配。外立面的好坏关系到买房人的决定，来小区的第一眼都是先看到各个楼栋的外立面。

小区楼道也是很让人苦恼，难以想象十万一平的房子，楼道幽暗、破旧还有各种电线裸露在外面，然而这些充满隐患的问题却一直存在。

小区给人的感受是有些糟糕的，破败的外立面、脏乱狭小的楼道等等。

槽点三：物业管理欠缺

小星发现，小区的物业管理是十分欠缺的，小区有五个门，两个大门三个小门，所有门都是随意敞开，小区外部的人员随意进入，给小区带来很多不必要的安全隐患。

小区内建筑垃圾随意堆放，生活垃圾也到处堆放。即便是在不远处有垃圾桶但居民还是选择扔在树底下。这个是很影响买房者对小区的整体感受，试想一下如果是小星准备来买这个小区的房，但看见垃圾随意堆放在一起，我的心里是很不舒服的。

小区绿化管理相当简陋，房屋周围的杂草丛生，但物业却好像很久没有去维护修剪过绿植杂草，整体感观很杂乱。

槽点四：部分楼栋居住体验差

小区楼栋305、306、311、312、315西侧部分临近北辰东路，来来往往的车辆是很多的，汽车的轰鸣声、喇叭声很嘈杂，居住在这些楼栋的居民饱受北辰东路的烦扰。

而在东侧的402、4024、406部分区域是临近汽车公交总站，每天来来往往的公交车的车流量是很庞大的，在这边的居住环境也是较差。

并且，在小区的西侧有建筑团队正在进行拆迁，施工的噪音、产生的灰尘，给西门附近的居民造成较差的体验。

综合来说，慧忠里小区的各项综合表现，在小星心中是处于中等偏下的。

交通上，慧忠里小区的位置是很棒的，临近公交总站和地铁站，出行是很方便的。

商业配套上，周边底商众多并且在小区1公里内有多个大型商场，可以满足业主们的吃喝住行，还有一个亚运村图书大厦，让喜欢阅读的小伙伴在周末有个好的“归宿”。

内部配套上，内部配套设施很完善，有老人活动的地方、小孩玩耍的场所、小区内的食堂、菜市场、花园、公共厕所等等，在小区内能够解决基本需求。

但是，慧忠里小区的物业管理是有些差劲的，路边乱丢的垃圾、道路上乱停的车辆、松散的门禁等等。希望能够好好的改善一下小区内的情况。

小区的品质还有很大的提升空间，破旧的外立面、随意在窗外的拉杆等等，这些如果能够改善好，小区的整体感观是能够提高一个档次的。

适合人群，小区可选择的范围广，根据幸福里app的数据可知一居室535万-650万，二居室640万-800万，三居室780万-1020万。这里有便利的交通、较为良好的居住体验、优质的自住等等。适合一些追求教育、配套、地段的改善人群。

亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、内部休闲娱乐设施完善。小区内有便民食堂、商场、老年运动场所等等，生活体验感较强，小区内生活气氛浓厚。

2、周边配套成熟，居民生活方便。地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐随心所欲。

3、周边体育文化气氛浓厚，国家体育场、国家奥林匹克体育中心等林立于小区西侧，观看大型比赛比较方便。

4、周边就职机会众多，中信建投证券、工程建设公司等高薪企业在小区2公里范围内，适合已就职周边公司或有意向就职的人居住。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约47套，占全部房源的1.04%。小区目前在售均价99899元/㎡，环比上月下跌约0.13%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳区、亚运村商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有降；从目前情况来看，小区价格较为平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为45.36㎡一室一厅户型，报价535万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为256.8万元左右，二套首付为363.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有44㎡-78㎡的一居、41㎡-100㎡的两居、47㎡-180㎡的三居，一居分布在304号楼和107号楼，其余每栋楼都有两居和三居。

小区的主力户型是62㎡两室一厅和46㎡一室一厅。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；C区307、309、D区411、412、413、408号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源且靠近医院、学校、市场。建议优先选择C区307-309和D区411-413号楼。

C区302、304、310分区域、312、315部分区域、D区402号楼临街，会有一定的噪音污染情况。

C区304、312号楼周边有废弃旧楼被拆除，生活会受到一定影响，购房者需要重点关注。

亚运村板块，生活品质较高，生态环境优美，小区内户型，总价跨度大。

小区1公里范围内有一条地铁线，小区东侧即为慧忠里公交总站，适合对通勤有较高要求的刚需人群考虑。

户型方面，44㎡一房的上车价为535万，对刚需人群十分友好。

最大户型90㎡的三居室，上车价1020万，推荐对于生态休闲、居住品质看重的人群可以考虑。

目前，亚运村商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，其中，华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。三个新项目与慧忠北里第二社区存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。

小区均价高于亚运村商圈二手房均价，周边1公里范围内与慧忠里小区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与慧忠里小区相近的慧忠里小区B区和对向海淀魏公村的魏公村南区进行比较。