提到北京的二手房，大家最早想到的就是“老破小”、“居住体验差”这类差评，这种说法当然有失偏颇。进入2000年后，就有一批知名的开发商进军北京，在北京的各个区打造出一批批精良的住宅产品。今天猫哥给大家介绍的，就是由万科地产在北苑打造的商品房住宅-万科星园，带大家看看小区有哪些优点和缺点？

亮点一：绿化好，中央花园着实吸引人

猫哥走进万科星园，当时就被小区的绿化吸引了，小区西门处有一个偌大的绿化花园，花园里还有活动场所和休闲锻炼场所及一个人工湖。整个花园做得非常有层次感，里面的绿植也修建得当。除了中央花园修建得好，小区在每栋楼的四周也都有团团绿植。猫哥走在楼下的时候，能感受到大树带来的清凉，而站在楼上看，这个场面就非常壮观了。

万科的绿化一直在业内备受好评，在售的几个新房也都是在主打绿化。对于猫哥而言，至少这个小区是万科优秀绿化的一个佐证，感兴趣的购房人可以以此为参考。

亮点二：小区品质好，楼栋内外都保存完整

从楼龄上讲，万科星园绝对是属于“叔叔”级别的小区了，毕竟小区建成于2000年，楼龄属于比较老的了。不过幸好小区的物业是开发商自持，对小区本身的维护非常用心。先说楼栋外立面，说实话，猫哥在踩盘时能明显感受出楼栋是有年月的，但是楼栋外立面并不脏，也没有大面积的脱落，给人的感觉就像是一件被水洗干净的旧衣服，有一种非常古朴的感觉。

小区楼道内的维护也非常得体，无论是电梯间、走廊还是楼道，都被打扫得一尘不染，期间也没有堆放的杂物和垃圾，更没有让很多二手房业主都厌恶的小广告。这点也能看出物业强大的管理和清洁能力。

亮点三：周边配套好，各种配套极佳

作为一个北苑核心板块的小区，小区周边的配套也是非常完善的。位于小区北侧就是暖山生活广场，还有上品+商场。暖山生活广场是一个以美食为主的饮食商场，可以解决周边业主的饮食需求；而上品+则被誉为“互联网城市奥莱”，是名副其实的大牌折扣店，可以解决周边业主的购物需求。“美食”与“购物”双管齐下，万科星园小区业主的日常生活能得到绝对保障。

槽点一：塔楼，居住密度大

小区最大的缺点在于小区本身的塔楼设计。无论在哪个城市，塔楼都意味着高居住密度和居住舒适度的下降。就像万科星园，基本都是15层以上的塔楼，站在楼下抬头看，密密麻麻排满了窗户，有密集恐惧症的人心理恐怕都经受不住。同时，无论是两梯六户还是三梯六户，对于业主而言，方便程度都远不如一梯两户，这也是为什么现在的开发商在做新房时，高层产品也要做到一梯两户或两梯四户的原因。同样，很多购房人都对塔楼产品有所忌讳，未来的出售方便度也不如板楼。

槽点二：小区单元楼门没有门禁，安全措施一般

小区还有一点值得吐槽，就是小区的单元门禁设施。可能是小区物业对自己的大门门禁过于自信，认为没有任何外人能混过大门门禁进入小区，因此对小区的单元门管理就放松了警惕。猫哥踩盘时看到，基本上小区有一半的单元门都是敞开的，来来往往的业主似乎也习以为常，没有人会主动伸手关一下门禁。这里猫哥还是得呼吁下：“安保这个东西，不能把所有运气都押宝到一个大门处，单元门的重要性着实不亚于大门。”

最后给大家做一下小区的总结，从整体看的话，小区的优点对劣势还是处于碾压状态的，毕竟万科早期操盘的小区，在质量上绝对没得挑。而且小区又处于北苑这么环境优雅、地理位置也不错的好板块。上面和大家说了小区的两个槽点，其实后一个有点吹毛求疵，除非特别注意“单元门”的购房人，否则在很多人眼里这都不算事儿。但是没住过塔楼的购房人，在买房前一定要体验下居住氛围，塔楼的居住舒适度次于板楼可不是一点半点。最后祝大家买到心仪的好房子。

万科星园位于朝阳区板块。北苑板块整体位于北五环外，东临望京板块，西邻立水桥和奥森板块，南面是亚运村板块，北面是天通苑板块。板块内交通便捷，板块东侧是京承高速，南侧是北五环。板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。作为朝阳区新发展起来的居住板块，北苑板块内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

北苑作为朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年后，大部分都是纯商品房，是朝阳区比较理想的居住区域。近年来，随着北苑板块的深入开发，有世茂、金茂等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有上品+、K酷时尚广场等生活广场；生态休闲方面，板块内有北辰绿色中央公园、勇士营郊野公园等知名公园；医疗方面，板块有三级医院航空总医院，为板块内业主的健康保驾护航。

由于板块临近望京和亚运村的板块，因此虽然板块内没有产业，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工及在望京西二旗等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅有华贸铂金墅和润泽御府，目前存量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，北苑板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块有将近7公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，距离板块更近的是位于昌平区东小口的两块地。两块地于2020年2月被拍出，其中绿城以63.6亿竞得HC-022、HC-027地块R2二类居住用地；首开+建工+住总联合体以78.8亿竞得HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地。

这两块地分别就是今天的两大热门盘奥海明月、奥森ONE，其中奥森ONE更是成为北京市2021年一季度的新房销冠。两宗地块均限均价58858元/平，最高限价64744元/平。这两个项目虽然距离板块仅有不足5公里的距离，但是对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目目前已基本售罄，二是两个项目毕竟处于昌平，而朝阳从周边配套及区域前景的角度来讲还是更加优质。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，北苑地区属于中关村朝阳园的产居融合发展组团。中关村朝阳区主要以新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业为主，望京、酒仙桥板块为主要的产业区，而北苑则承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地。

另一方面，板块内的配套也在建设中，起自未来科学城、终到亦庄的地铁17号线，在板块内有清河营和勇士营两个地铁站，17号线北段预计2022年底开通。此外，在板块内还有在建的中国铁建广场，总建筑面积38.75万㎡，含6栋多功能综合性高层建筑、1栋写字楼、1座交通枢纽及超大型商业中心。

1、万科名企盘，品质好，小区景观设计和庭院设计都非常先进。小区的物业也是万科自持物业，认真负责，把小区维护得井井有条，在购房人中口碑特别好。

2、小区绿化好，小区西门处有大面积中央花园，里面栽种有各种绿植，而且物业也做了精心修剪，在花园旁还有水系和休闲广场，业主居住体验感高。

3、小区周边配套完善，交通有地铁5号线、商场配套有上品+和暖山生活广场，以及周边完善的底商配套。业主无论购物还是出行，都是非常方便的。

4、小区在售户型范围广，小区目前的挂牌户型从65㎡的一居室到170㎡的三居室均有，能够满足不同家庭的购房需求。

从幸福里APP的数据可以看出，万科星园小区在7月份的挂牌价格是7.7万/㎡，对比6月份微调了0.01%，不过从2021年2月份至今，小区的价格保持了整体的强势稳定状态，近6个月实际是处于缓慢增长的姿态。而从价格走势表里也能看出，该小区的价格高于朝阳区二手房均价，也高于北苑板块的二手房均价，能看出市场对于该小区的认可，也侧面印证了该小区受到市场的热捧。

根据北京市的普宅标准能看出，小区内所有户型都属于非普宅范畴，也就是说如果商贷贷款购买该小区二手房的话，首付首套首付为40%，二套首付为80%。以小区的主力户型97㎡的两居室为例，首套的首付为340万，二套首付为680万。

小区的主力户型为97㎡的两居室和137㎡的三居室，这里为大家分析下这两个户型的优点和缺点：

97㎡的两居室：

优点：客厅有观景阳台，弧形阳台采光好，观景视野佳；客厅采光面宽达到3.8米，使用舒适度高。

缺点：客厅不是南北通透的，两个卧室都是东向开窗，采光一般；该户型整体空间率不高，浪费面积太多。

137㎡的三居室：

优点：该户型动静分区，日常生活噪音影响小；有东西两个大阳台，观景效果好；主卧带有卫生间，增加私密性。

缺点：该户型东西通透而非南北，采光不好，还会有西晒的情况发生；户型不方正，利用率也不高，浪费空间大。

小区东面和北面临近的马路均非主车道，日常行车也不多，不会造成太大的噪音影响；噪音影响比较严重的是西面的双苑路和南面的仰山路，这两条路都是北苑板块内的主要干路，日常行驶车辆多，产生的生活噪音也比较大。临近这两条路的楼栋有1号楼、2号楼、8号楼和11号楼，购房人可以注意下。

推荐人群主要分两类，从地理位置和周边配套看的话，对于意向在北苑买房的人可以重点关注下，而在5号线沿线工作的上班族也可以考虑下该小区；从购房款角度看，该小区对购房人的经济实力要求还是比较大的，不适合刚需购房人，更适合意愿改变居住条件的改善购房人。

目前北苑地块共有三个新房在售，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。其中华贸铂金墅和润泽御府都是在售的别墅产品，和万科星园性质不同，面对的客群不同，因此不具备可对比性。唯一具备对比性的是天润福熙大道，该项目于2008年拿地，已开盘多期，目前属于尾盘在售阶段，销售户型也以大户型为主，单价约为9万/㎡，总价1700万起。

该项目对比万科星园，最大的优势在于产品设计理念比较新，内部环境也会略好；不过单价要比万科星园高出近1万/㎡，这个差别还是很大的。同时，在地理位置上，万科星园更贴近奥体板块，周边配套更完善，天润福熙大道更贴近昌平的天通苑板块，周边配套和万科星园相比逊色很多。因此，两个产品在定位上还是有很大区别的，天润福熙大道更接近豪宅，对购房人的购买力要求很高，而万科星园则是实打实的改善产品。

二手房对比的话，这里选择了小区周边和小区挂牌单价相差在1万/㎡以内的上元君庭和天月园进行对比。