想到屈原大家估计是想到漫漫其修远兮，吾将上下而求索，小福想到的是粽子。吃完两个粽子，小福作为一个职业踩盘人，敬业的小福不会辜负假期，更不会辜负美好的天气，趁着龙舟雨没到，小福锁定踩盘目标——位于北京市朝阳区潘家园商圈方庄东路的10AM新坐标。小福为啥要假期去这个小区，因为一是想感受一下这个小区的假期氛围、生活氛围、文化氛围等等，二是该小区在幸福里APP中热搜排名前五，于是激起熊熊的斗志，小福就很想知道这个小区的情况，说走就走，去看一看这个小区。

亮点一：小区的内部品质良好

小区是新小区，配套完善，生活舒适。小区是电梯房，楼栋间有明显的标示，让进小区不会迷路，小福走访过方庄片去都是老旧小区，该小区挺新的，建筑新，让人看了赏心悦目。另外，内部还有健身房、游泳池、网球馆以及商店、水果店等生活配套，足不出户能解决需求的优质小区。

亮点二：小区物业服务好

小福在小区探访的时候发现，物业品质不错，工作人员服务态度也很好，很友善。小区是封闭小区管理严格，非小区业主不让进入。小福是找了房产中介才能进入小区的。据介绍小区内所有楼栋都是使用电子门禁，全天24小时，有人值班，每个小区门口至少一名保安执勤，安全系数极高。另外，小区的保洁卫生也服务的好，公共区楼栋内都及时清理，配备专人负责，让住户住的安心住的放心住的开心。

亮点三：学校源丰富

现在有一部分人买房子时，优先考虑孩子上学是否方便，学校教学质量怎么样，小福在这个小区也进行了了解。小区内就有幼儿园，育苗幼儿园、左安门幼儿园等等，小福大概数了一下500米内有七家幼儿园，随着二胎的开放，这想当然解决了不少家长的难题，方便家长接送，即使是上班忙的家长，家里的老人也能去接送，接送完孩子，还能在小区里玩，简直就是小福梦想的生活样子，当然不能仅仅幼儿园，小学，初中也有，两公里范围内北京市第十八中学附属实验小学、芳星园小学、丰台区芳城园小学、黄城根小学分校（南三环东路辅路）、东城区汇文实验小学朝阳学校、方庄二中、北京市芳星园中学、北京市第十八中学（南区）、北京市第十八中学、北京工业大学实验学校（南校区），小区的综合来看10AM新坐标小区的教育资源很丰富。

亮点四：生活配套齐全

看一个小区适不适合居住，一定需要看看小区的配套，小福在实地探访过程中也着重看了下这小区的生活配套。小福刚一进小区就看到了许许多多的商店，小福平时挺喜欢下班回来逛逛走走买买，不用出小区就能买到，不由感叹真方便。再往里走就可以看到邻里生活服务中心，里面肉蛋副食，蔬菜水果，油盐酱醋应有尽有，价格也和商场相差无几。小区外的底商种类也很全，银行、营业厅、美容美发、洗衣店等都能够很好的满足日常生活所需。在实地的探访中让小福暖心的是，小区单元门口单独设置了方便轮椅或者小推车进楼的斜坡，为不方便的人士进入提供了便利。另外，来这边一趟，小福肯定不会错过探访商场的机会，小福从地图上看到小区周边也不缺中高端商业，从南门出来向东北京方庄购物中心，购物中心有稻香村、味多美、东阿阿胶、果栗园、和合谷等品牌。还有二十分钟就到新业广场，广场内部有优衣库、热风、斯莱德、肯德基、呷哺呷哺等品牌。可以逛，吃的多，休闲娱乐都很方便，周围的年轻人很多，充满活力，而且距离还很近，很适合喜欢逛商城的人住在这里。

亮点五：交通便利

小福从方庄铁口出来到小区也就5分钟的时间，小区距离地铁口和公交站牌还是很近的，小区门口地铁是方庄站，还有潘家园西和十里河地铁站，距离大概十几分钟左右，交通还算便利。另外小区门口就是公交站点，公交线路也非常多，周围的道路比较较通畅，踩盘的时候路上辆很少，自驾出行便利。这些地铁线可到达景点，公园等都很便利，还很多种方式去。小福在小区1公里之内就有很多高架桥，出门就是方庄桥南三环和京沪高速，自驾出行绝对的便利。

槽点一：车位不足

小区停车位有地下停车位六百多个，其中地下停车位分为一层，地下停在小区南门，小区的住户较多，小区内停车位少，但是外面的停车较比较方便，在小福看来这个停车还行，而且有地下停车位就使得小区内部不那么拥挤，给小区居民更多的活动空间。

槽点二：公共空间管理稍差

小福在进小区的时候也没有看到门禁，很自然的就走进来了。小福在小区走了一圈，小区内的自行车都放到了绿化带边上的小路上，显得很混乱，而且很拥挤，而且小区内自行车到处可见，电动车也是到处停放，小福有些失望，这么好的小区，居然在公开空间管理方面出现问题，实属不该。

槽点三：大户型较多，资金压力大

小福在小区踩点时，据中介介绍，这里的大户型比较多，对于资金有限，估计压力有点大。

最后小福总结下，10AM新坐标小区的地理位置还是不错的，楼房品质好，新小区。房源会南北通透，采光好，生活舒适，平时吃穿都能够在3公里范围内解决，学校离得近，有小孩的家庭不用考虑接送。公园和医院都很近，在此位置房子价格6.66万元/m²，相对性价比较高。小区楼间距100米左右，采光不错。适合刚需、有娃一族、养老等各种人群。物业费低，户型多样，可以根据自己需求和预算选择的适合自己的户型。

10am新坐标位于潘家园板块，该板块西临东二环，东临东三环周边配套也都比较成熟，北侧是劲松商圈，周边还有十里河、华威桥等商圈环绕。 潘家园板块的产业主要以古玩，文创为主，多家古玩市场汇集于此，板块内整体建筑风格古色古香颇具韵味。

板块东北侧还有潘家园眼镜城，该区域的眼镜市场是我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。 板块内最知名的潘家园旧货古市场形成于1992年，美国前总统克林顿夫人希拉里、泰国公主诗琳通等数十位外国政要曾到访此地。经过几十年的发展颇具规模，目前拥有4000余家经营商户，经商人员近万人，每年数十亿的交易额极大的带动了板块经济发展。 由于位于二环和三环中间，区域发展已经很成熟，区域内的人群主要以本地居民和在国贸等地工作的白领为主。

据公开资料显示，近5年潘家园板块都没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月20日，周边的十里河，劲松等板块都没有住宅用地供应。该地块位于二环和三环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其稀缺性会越来越突出。

潘家园地块住宅密集，住宅小区多，对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力，市场需求强劲。随着17号线的开通，该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇，西侧将新开一个站点——潘家园西站，地块价值将会随之提升。

本板块老旧小区比较多，整个潘家园区域的旧改也在轰轰烈烈推动进行中，从去年开始很多街道两边的人行道，绿化都已经开始翻新修缮，随着综合环境和小区环境的逐步改善，区域价值将进一步凸显。由于整体商业形态的固化，再加上东北侧河南，广西等几大驻京办的阻塞，整体发展已经比较稳定。

前几年的房价走势主要依赖大盘走向，短期内预计在17号线通车前后，因交通利好，该区域的房价很可能会有小幅攀升，长期整体来看，未来的房价走向大概率还是会跟大盘保持一致。凭借位于二三环之间的独特地理位置，再加上交通方便等优势，区域内的房价不太可能出现跑慢于大盘的情况，保值属性较强。此外随着小区交易量不断积累，更多的经济适用房经过交易后转为商品房，再次交易成本变低，预计小区的交易活跃度会进一步提升。

楼房品质好，新小区：房源会南北通透，采光好，生活舒适，这对满足环境品质有要求的购房者的需求。

交通便利，出行畅通：距离方庄地铁站约700米，大概8分钟，公共交通多，周边道路较宽阔且并不拥堵，开车可以直接出主干路，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，对上班族都是非常友好的。

商业配套完善：小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面，小区内功能齐全，有商场、餐饮店、美发店等服务性商店，地铁口出来是商业街，各种美食店、水果店、面包店都能解决生活所需。

生活便利，适合居住：物业服务水平好，封闭式小区，小区教育资源丰富，距离学校非常近，能走路上学。同时小区距离医院，看病就医相对方便。一公里内有方庄体育公园，方便有娃、有老人的家庭，强身健体，周末休息去逛公园也非常惬意，自然与人文氛围相结合，给小区增色，提供良好的居住环境。

居住氛围好：居住人群年轻人居多，小区出租也便利，小区社区活动较多，邻里关系和谐友善，互帮互助。

10AM新坐标小区2021年6月挂牌均价在6.4万/m²-6.7万/m²左右，挂牌均价为6.6万/m²左右，环比上升0.23%，同比略有下降。

挂牌房源以28㎡-69㎡的一居室居多，总价在220万-420万间。小区共有1570户，根据幸福里APP显示挂盘房源有69套，房源较多，选择的户型也多，成家率比较高。

幸福里APP显示该小区价格走势趋于平稳，环比上升幅度大，说明小区本身有很大的升值空间。

在售户型中，有28㎡-69㎡的一居室、70㎡-103㎡的二居，主力户型是28m²-69㎡的两居，适合单身青年或者创业者，成功人士，也适合过渡期的两口之家、带娃的家庭居住。

小区户型涵盖范围较广， 最小的是28㎡的一居室，最大的是103㎡的三居室，还有70㎡-103㎡的二居。

在售户型中，小区主力户型为50㎡一室一厅，卧室、客厅朝南，卧室带有一个南向阳台。小区还有57㎡的两室一厅户型，主卧、客厅及厨房朝东，次卧朝南。适合首付不多的刚需人群，如年轻小夫妻居住。50㎡以下的小一居适合单身创业者或者居家养老者。超过50㎡两居或者三居，则适合有二孩的家庭，而且总价低，经济压力不会太大。

小区内部小花园，自建微水系，居住环境好，有活动广场，内部有幼儿园，周围还有小学，中学资源，很适合在周围带娃一族；10AM新坐标小区适合首付不多的刚需和改善型人群，也适合在方庄片区附近工作的人群，未来要在这一带扎根发展的人群也可以考虑。

小区建居住环境好，周边热闹，生活便利，是电梯房，居住人群以年轻人为主，很适合上班居住。

小区购性价比相对较高， 是经济适用房，以小户型为主，在售二手房中最低销售总价220万，适合在周边商圈工作的刚需和小改善的人群。

2021年6月方庄内没有新房在售，附近地理位置相仿的区域内大概有在售新房项目，其中首创天禧、北京壹号院、泰禾北京公馆、住总香榭8号、尊悦光华、铜雀、梵悦108，这些在售新房售价都在10万元/m²起与本小区不具可比性。这些在售新房项目比较适合改善人群。

合生滨江帝景为建面98m²-143m²的2/3/4居，均价75000元/m²，总价735万元/套起。小区在通州，距离偏远，虽然近地铁口，但是通勤时间较远，小区品质较高，适合改善人群。

华润未来城为建面155m²-205㎡的三居或四居，均价61000元/m²，总价945万/套起，价格比较高，近地铁口，但是周围生活设施不太方便。 适合追求高品质的人群居住。

但从居住、设施完善、价格角度看，10AM新坐标更有优势。

10AM新坐标小区周边的二手房报价在6.2万元/m²-7.0万元/m²，其中gogo新时代和芳群园一区整体差距不大，位置也相近，价格也相差不大，故选择这两个小区来进行对比。