今天肌肉男来到了位于北京市朝阳区北苑商圈的天居园进行踩盘。提起北苑商圈人们第一时间可能会想到它的好邻居奥林匹克森林公园就坐落在它的西侧，居住在北苑商圈里的人们在闲暇时光里基本上都会去奥林匹克森林公园游玩放松，2008年北京奥运会时，奥运圣火的传递就曾经过北苑商圈，直到今日，北苑商圈与奥运会都有着千丝万缕的联系，它不仅见证了北京奥运会的盛世，也见证了中国的日益兴起。

那么今天我们要去踩盘的小区就坐落在这样一个商圈内，下面就请跟随肌肉男的步伐让我们一起走进天居园小区吧。

亮点一：小区外立面保养较好

肌肉男刚进小区时就被小区楼栋的外立给吸引了目光，天居园小区外立面整体采用的是真石漆材质，肌肉男仔细的观察了一下外立面的保养情况发现经过13年的风吹日晒楼栋的外立面并没有出现掉漆或开裂的情况，整体保养较好，给我的视觉观感较好。

亮点二：小区绿化较好

肌肉男在踩盘时发现天居园小区的绿化做得较好且植被品种较多，走在小区的人行道上有种身处在公园内感觉，高大的树木将夏日炎热的阳光遮挡，树阴下大人带着小孩子们坐在长凳上乘凉，小区内还有挖设的人工湖，在人工湖的一旁种着杨柳，整体给我有一种江南园林的感觉让我在小区踩盘时心情舒畅。

亮点三：小区内部配套较好

肌肉男在小区踩盘时看见在小区的中心花园的草地上设立着蚊虫捕捉网，捕捉网里装着一些蚊子和其它小飞虫，我认为这种设施减少了居民们日常生活中的蚊虫干扰，尤其是在潮湿的夏天傍晚蚊虫正多的时候，有了这种装置居民们在楼下乘凉散步的时候的蚊虫叮咬就会少一些，保证了居民们的身体健康，而且在捕捉网的一旁还张贴着“创建国家文明卫生区，营造社区健康生活圈”的标语时刻提醒着居民们要共同维护小区的环境。

在中心公园的一旁是小区的中心广场，广场上设立着儿童娱乐设施，有滑滑梯、摇摇椅等，在肌肉男踩盘时看见儿童娱乐设施上还是有许多小朋友在玩耍嬉戏，大人们就坐在一旁的凉亭下互相聊天交谈，整体呈现出一副温馨和谐的景象，让我感觉在这个北京次新小区里的烟火味儿还是较浓的。

在中心广场的儿童娱乐设施一旁，肌肉男看见了小区内设立的健身器材，与其他小区不同的是，天居园小区的健身器材个数个种类是比较多的，居民们可选择适合自己的健身器材来锻炼身体，而且肌肉男发现设立的健身器材的一旁中满了高大的树木，树阴将健身器材包裹，让居民们夏天在健身娱乐时不必担心毒辣的太阳。

亮点四：小区周边配套较好

肌肉男在小区的一处树荫下稍作休息，在休息时我打开了地图查看了小区周边都有些什么，查看后我发现天居园小区是一个被公园环抱的小区，不管是在小区的东边、南边、西边还是北边都有公园，而且距离小区也不远，居民们可以在闲暇时光里约上亲朋好友一起去公园里散步放松，而且周边的公园风格各不相同，居民们的休闲选择较多，生活较为惬意。

肌肉男还在地图上看见了距离天居园小区339米处有着地铁5号线的立水桥南站，居民们步行大约5分钟即可到达，我认为小区周边有地铁站对有地铁出行需求的居民们来说是较为友好的，大大节省了居民们的出行成本，同时5号线也是一条高能地铁线，南部直接东单，从东单转一号线去天安门、国贸、王府井都较为便捷。

槽点一：小区物业一般

肌肉男在小区踩盘时在小区的楼栋下看见了杂乱停放着的自行车、电动车，小区门口停放的电动车有的已经蒙上了防尘罩，并且上面已经落满了灰，一看就是长时间停放在楼栋门口没人管理，还有的自行车直接停放在小区楼栋大门的门口，几乎将楼栋大门堵死，我认为这种情况阻碍了小区居民的通行，尤其是家中有老人和小孩的住户，一定要注意他们的出行安全，不要被停放在楼栋大门口的非机动车给绊倒。

还有在小区的西门处也是停满了自行车、电动车，将本来较宽的人行通道变成了窄窄的羊肠小道，行人行走起来特别不方便，而且在西门进人的门前非机动车几乎将整个门给堵死，若是行人从此们进入小区还要让门卫将堵住大门的非机动车移开才能进入，非常麻烦，不仅阻碍了居民们的通行，还增加了居民们的出行安全风险。

槽点二：小区人车不分流

天居园小区内人车不分流，肌肉男在道路上行走时还要时不时的避让来往的车辆，虽然小区内的道路较宽，但是我认为人车不分流所带来的安全隐患还是较高的，尤其是家中有小孩子的住户一定要让小朋友在小区内玩耍时注意来往的车辆，以免造成不必要的伤害。

槽点三：小区临近安立路主干道

当肌肉男走到小区西侧时，听见西门外的马路上传来车辆的阵阵鸣笛声，于是我走出小区去小区西侧安立路上看了看，发现安立路是一条单向4车道主干道，我在马路边静站了大约10分钟，发现安立路上的车流量还是较大的，这对于天居园小区西侧的居民来说噪音污染可能较大。

槽点四：小区内存在塔楼

肌肉男发现小区的建筑形式为塔板结合式，而且塔楼居多，虽然小区内楼栋的朝向都是南北朝向，但对于塔楼来说，位于塔楼北侧的住户可能采光会比较差，常年缺少日晒会让室内变得较为潮湿阴冷，居住体验感较差，位于塔楼西侧的住户受西晒影响会较为严重，尤其是在炎热的夏日，西晒时间较长，室内会较为闷热，而且处于西侧的墙面也可能在西晒的影响下出现开裂的情况导致下雨漏水等房屋质量问题。

经过一天的踩盘，肌肉男对天居园小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先是小区的外立面保养较好，经过13年的风吹日晒没有出现掉漆或开裂的现象，整体观感较好；再是小区的内部配套设施较好，儿童娱乐设施、健身器材强健了居民们的体魄，捕虫网让居民们傍晚散步时少受蚊虫的叮咬；然后是小区绿化较好，植被种类较多，还有人工湖在小区的中央，整体呈现出江南式的园林景观；最后是小区周边配套较好，地铁5号线立水桥南站距离小区不到400米，居民地铁出行较为便捷，还有小区被公园环抱，居民们娱乐选择较多。

当然小区也有它的不足之处，例如小区物业管理一般，存在乱停乱放的情况，甚至有的非机动车将小区大门堵死，阻碍了行人的通行；再是小区内人车不分流，为居民们的出行埋下了安全隐患；然后是小区临近主干道，小区西侧的住户可能会存在噪音污染；最后是小区内有塔楼建筑形式的楼栋，北侧和西侧的住户们的居住体验感可能较差。

从整体价格上来看，截至2021年8月7日幸福里app上小区的挂牌均价为62733元/㎡，略低于周边小区的挂牌价。刚需或刚需改善的购房者可以重点关注。

北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、小区楼栋的外立面保养较好，没有出现掉漆或开裂的现象，整体观感较好，居住体验感较好。

2、环境优美，居住惬意。绿化率为35%，种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有人工湖，共同构造出多层次的园林景观。

3、小区内部配套设施较好，儿童娱乐设施、健身器械强健了居民们的体魄，捕虫网让居民们傍晚散步时少受蚊虫的叮咬。

4、小区周边配套较好，地铁5号线立水桥南站距离小区不到400米，居民地铁出行较为便捷，还有小区被公园环抱，居民们娱乐选择较多。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源31套，占全部房源的1.3%，小区目前在售均价为62733元/㎡，环比下跌0.62%。近6个月，小区整体均价在低于朝阳区，略高于北苑商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽低于朝阳区的均价，但小区挂牌价格仍然稳中有升，从目前情况来看，小区价格处于浮动期，还需观望。

购房成本方面，总价最低为51㎡一室一厅户型，报价365万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为139.6万元左右，二套首付为226.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有50㎡-88㎡一居、75㎡-138㎡二居、107㎡-109㎡三居。

现选取小区主力户型73.92㎡的一居室和109.0㎡的两居室来分析。

天居园小区一共有9栋楼，建筑形式为板塔结合式。

其中，7号楼和8号楼临近安立路主干道，存在噪音污染，所以为楼栋选择的末选项。

1号、2号、3号、4号、5号、6号楼均临街，可能存在噪音污染，所以为楼栋选择的次选项。

9号位于小区靠中位置，距离马路较远，且南侧无遮挡，所以为楼栋选择的首选项。

北苑板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型较适中、总价较低、距离小区1.5公里范围内包含地铁5号线、13号线，适合对地铁通勤有较高依赖的购房者考虑。

小区内配套设施较为齐全，且绿化较好，环境较佳，适合对居住体验感和居住舒适度有较高要求的购房者考虑。

其中51㎡一室一厅的上车价365万，首付为139.6万元左右，对刚需购房者较为友好。

尤其推荐在望京商圈或中关村商圈工作预算较为紧张的购房者购买。

北苑商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向2公里外的天润福熙大道、华贸铂金墅项目和小区正南方向5公里处的八斗项目。

天润福熙大道和华贸铂金墅两个新房项目均为大面积、高总价小区，八斗新房项目为中面积、高总价小区，其中，

天润福熙大道在售180㎡-307㎡户型，总价1700万元/套起；

华贸铂金墅在售177㎡-340㎡户型，总价1500万元/套起；

八斗在售88㎡-180㎡户型，总价1276-1980万元/套，

预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑天润福熙大道、华贸铂金墅和八斗项目。

现选取天居园小区距离较近且单价较为接近的天翠园小区和天溪园小区进行对比。