常营板块地处东五环-东六环间，属于朝阳区重要的住宅地区之一。小宇今天踩盘来到了常营板块的苹果派小区。为什么选择这个小区，有几点理由。一是苹果派小区建成于2007年-2008年，作为常营板块较早建设的小区之一，周围配套设施较为完善，且小区的管理看向中高端社区。二是在2012年，地铁6号线开通后，靠近地铁沿线的地区都进行了重新改造，整体生态环境提高，居住质量有了很大的提升。三是常营区域相对友好的租金和房价也吸引了大量的北漂青年在此聚居，而苹果派小区是常营板块热门的二手房小区。因此，小宇选择了苹果派小区，来考察一下这个小区整体品质究竟如何，是否值得购买。

亮点一：小区物业服务好

小宇步行到达小区，被告知需要刷卡才能进入，小宇观察到大门口有监控设施，保安也带着对讲互相沟通。对保安说明了来意之后，进行了详细登记，小宇才终于进到了小区。进入了小区之后，小宇就看到了小区大大的宣传栏，上面张贴的都是小区或者社区的活动宣传、疫情通报和要求、健康知识普及和基本的物业服务、物业通知的告示。小区养护方面也非常好，楼道内是瓷砖地面，干净整洁，墙上也没有小广告的痕迹。

亮点二：环境优美

小宇进入到小区就觉得小区绿化做得真不错，道路两旁都是高大的植被，能让行人时刻走在树荫下。深入小区小宇还发现了一个较大的水系景观，还有定时的喷泉。小宇去的时候正好赶上了喷泉开放，很多老人和孩子都在周围聊天、玩耍。小区到处都有高大的树木和草坪，树底下还有休息区，带孩子累了或者想闲聊的时候就可以直接就近坐下乘凉。

亮点三：生活氛围浓厚

小宇虽然是在工作日来小区踩盘，但是发现小区还是十分的热闹。在小区凉亭、健身器材、休闲广场上都能看见不少的老人和孩子在乘凉、玩耍。跟几位大爷了解了一下，他们都是退休后搬到这个小区，平时没事儿就一起下下棋，散散步。小区中老年人较多，彼此熟悉的很多，邻里和睦，近几年年轻人和孩子也都多了起来，小区更加的热闹了。

亮点四：人车分流，安全性高

小宇在踩盘时发现，小区实行人车分流，所有的车辆都从东门出入，地下车库的入口离小区东门口非常近，车辆几乎不会在小区内部穿行。小区内老人和孩子较多，实行人车分流可以在一定程度上保障老人和孩子在小区内行走的安全。

亮点五：内部配套设施齐全

在小区转了一圈后，小宇又发现小区较好的地方，那就是该小区内部各种生活配套设施很齐全，而且方便实用。小区内实行垃圾分类，物业还立有专门的告示牌指导丢弃垃圾的固定地点，居民可以快速、清晰的进行垃圾分类。逛了一圈小区后，小宇找到了一个供居民活动的小型广场，有普通的健身器材，小宇去的时候还有孩子在广场上打羽毛球。整体来说，小区各种配套设施还是很完善的，而且看得出来保持较好。

亮点六：交通便利

小宇这次选择乘坐地铁去踩盘，到了地铁6号线黄渠站后从A口出去，大概步行5分钟就能到达苹果派小区。如果不想走路的话，下了地铁，地铁口有很多共享单车，也可以选择骑车。

槽点一：停车位紧张

小宇发现，小区有地上和地下停车位，但是仍然不能满足业主需求。小区的地上停车位尽可以租赁，地下停车位可租可购，一般要等待3个月左右才会有可出租的车位。询问了一下业主，如果小区内没有车位的话，他们一般都是去东门外两个小区中间的停车场停车。

槽点二：有噪音影响

小区距离首都国际机场较近，会受到一定的飞机噪音影响。小区西邻主路黄渠东路，北侧是幺家店路，南面是常营中路，受到汽车行驶的噪音较多。

经过一个小时的踩盘，小宇最后总结一下，苹果派⼩区相对于周边⼩区来说小区整体品质、物业服务、内部配套、小区环境都属于中等偏上的⽔平。小区封闭式管理，安全性较高；居民活动空间较大，有小型广场、健身器材等供居民休闲、锻炼；小区环境优美，有水系景观、花园、草坪供居民观赏。加之⼩区近地铁，⽇常⽣活便利度⾼。从2021年3⽉-6月成交⾛势来看，⼩区成交单价呈向上趋势，刚需上车⼈群可以重点考虑。当然，如果是对居住品质有更高要求的改善型客⼾，还是建议酌情考虑。

因此，对于购房预算不充足的购房人而言，苹果派小区上车门槛较低，通勤便利，是一个好的选择。

苹果派小区位于朝阳区常营板块内，属于东五环-东六环间。板块北接东坝板块，南近管庄，东邻通州北关，西与黄渠接壤。

常营板块是朝阳区的主要住宅板块之一，板块内楼盘林立，商业氛围浓厚，公共和轨道交通便利，不仅居住着很多北京土著，也吸引了大量的北漂群体。在2008年后，随着常营公园的建设，整体生态环境的提高，吸引了保利、富力等知名开发商深耕于此。

目前板块内商业、生态等资源较为完善，但是缺少大型的医院。商业⽅⾯，板块内有龙湖长楹天街商业广场和陆港城、华联等配套齐全的生活购物广场；教育⽅⾯，板块内有朝花幼儿园，陈经纶中学保利分校；⽣态休闲⽅⾯，板块内有千亩常营公园、常营体育公园等知名公园；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，但缺少大型的综合医院，距离板块最近的是三级综合医院北京市垂杨柳医院管庄院区。

除了居住功能外，板块北侧有机场第二高速路，南侧是京通快速路，朝阳北路路将板块一分为二，贯穿东西。再加上地铁6号线可直接到达呼家楼、朝阳门，且有多个换乘车站可到达国贸、望京，加快了板块与板块周边的经济发展。板块内近几年大力发展文创产业和科技产业，建立了北京懋隆文化产业创意园，吸引了攀登阅读、寰宇纵横世纪电影发行有限公司等文化企业入驻。同时板块内有中国建筑材料科学研究总院还有多个实验室，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力。

板块内居住⼈群以板块内的企业职⼯、本地事业单位职⼯、在国贸、燕莎、望京等区域⼯作的⼈员为主。居住人群各年龄段都有，近几年年轻人明显增多，大多为从事文化传媒和科研的人才。

根据北京市规划和自然委员会官网显示，从2016年起至2021年6月，常营板块内没有住宅用地供应。距离板块较近的一块住宅⽤地位于其北侧的东坝板块，是东坝北东南一期土地储备项目1104-612西侧地块R2二类居住用地，于2021-05-10交易成功，成交价格为228000万元，竞得人为中冶置业和宁波雨航企业联合体。竞公共租赁住房10000㎡，执行套内70/90，房屋销售价格上限为8万/㎡。⽬前板块内在售的新房是和锦薇棠小区，小区为别墅项目，2021年6月20日的参考价格为68921元/㎡，参考总价为2100万元/套，在售房型仅有一种，为290㎡三居室。对⼆⼿房的冲击较⼩。

常营板块处于朝阳区，作为承接东三环外溢的居住板块，板块内北侧有机场第二高速，朝阳北路和地铁6号线贯穿东西。⽆论⾼速或地铁均可以快速到达望京、国贸、通州等产业集中区域，能够承载更多在京⼯作者的居住需求。

根据政策规划，2019年3月北京朝阳医院东院建设工程在东五环外的朝阳区常营乡奠基开工。作为2019年市政府重点工程，该项目是加快全市优质医疗卫生资源均衡布局的重要举措，同时也是立足北京东部、服务京津冀百姓的一项民生工程，该项目将于2022年竣工。朝阳医院东院建成后，北京朝阳医院一院三址将实施差异化发展。东院将成为一家具有三级甲等综合医院功能的市属医学中心，可满足北京东部周边百姓对优质医疗资源的需求，同时还将辐射到津冀地区，并承担本科生医学人才的培养任务。

长期整体来看，常营板块周边交通便利、配套齐全，再加上三甲综合医院的建成，大概率会一直是较为热门的区域。

1、物业管理品质较高是苹果派小区吸引不少购房者的重要因素之一。小区实行封闭式管理，园内干净卫生，绿化较为丰富，小区住户很多为在国贸、望京上班的年轻人，安静不吵闹，适宜居住。

2、⼩区地铁通勤方便，距离地铁6号线劲松站500米左右。小区东门正对的民族家园西一路，行驶5分钟即可上主路黄渠路，自驾出行便利。

3、小区户型以小户型为主，目前在售的户型以37-60㎡的一居室和76-78㎡的两居室为主，户型设计整体比较方正，采光和通风都较好。小区均为电梯房，适合各个年龄段人群居住，上下楼方便。

4、小区2021年6月20日挂牌均价为64293元/㎡，在售房型较小，总价较低，比较适合刚需购房者上车。

苹果派小区2021年6月20日的挂牌均价在64293元/㎡，幸福里APP上的挂牌房源以37-60㎡的一居室居多，总价在139万-288万间。具体购房成本⽅⾯，参照北京市现⾏的普宅+⾮普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。

小区共14栋楼2353户，有38㎡-60㎡一居、77㎡-83㎡二居、112㎡-124㎡三居户型，小区76㎡-110㎡二居占比45%，52㎡-53㎡一居占比30%，111㎡-120㎡三居占比20%，137㎡-139㎡四居占比5%。

目前小区有13套在售户型，所有户型中，一居室占比较多，共7套；其次为两居室，共4套；三居室共2套。一居室中，46㎡一室一厅户型较为受欢迎，两居室中78㎡两室一厅户型较为热门。

楼栋选择方面，⼩区1、2号楼紧邻幺家店路，4号、6号、8号、10号、12号楼紧挨着主路黄渠东路，⽇常会有噪音。1号楼和2号楼可以眺望常营公园，喜欢视野开阔的购房者可以考虑购买。

⼩区居住⼈群以中⽼年为主，生活氛围浓厚，安静舒适，很适合家⾥有⽼⼈的家庭；⼩区单价低，小户型较多，总价低，刚需上车门槛低，适合部分在燕莎、国贸等地附近⼯作的⼈群以及以地铁6号线为主要通勤方式的⼈群。

常营板块内目前有1个在售新楼盘，是和锦薇棠小区。和锦薇棠小区，小区为别墅项目，2021年6月20日的参考价格为68921元/㎡，参考总价为2100万元/套，在售房型仅有一种，为290㎡三居室。小区绿化率30%，停车位充足，物业公司为保利物业管理有限公司，物业费用为8.90元/㎡/月。对比来看，苹果派小区为商品房住宅/二类经济适用房，价格较低，在售户型较多，刚需客户和改善型客户均有可选择的空间。和锦薇棠小区在售户型较大，停车位较充足，物业管理费用也较高，更适合对物业管理、小区环境等有更高要求的改善型客户。

常营板块内二手房以商品房小区为主，小宇这次选择了距离苹果派小区较近的两个小区且价格相差较小，来进行对比，推荐给不同需求的购房人群。