小宇今天选择了望京西园四区小区进行踩盘。小区位于朝阳的望京板块，处于望京板块的中心地带。近年来，随着望京板块内互联网行业的聚变与商业的发展，望京成为了北京为数不多的住产结合并且商业发达的地段。望京的快速发展也吸引了大量年轻的北漂人群，不断为板块注入新的活力。望京西园四区小区在望京热销小区榜也长期位于前列，在售房源种类也较为丰富，选择空间较大，并且其交通便捷程度，以及较低的房价优势也是小宇选择它最为望京板块第一踩的原因之一。

亮点一：小区整体环境较好

小宇一进入到小区就看到道路上干净整洁，没有杂物。道路两旁都是繁茂的树木，深入小区还会看见楼栋间有大片的草坪、灌木丛组成的绿化带，小区到处都是绿荫，让人感觉心旷神怡。小区内还有多个休闲广场，小区中心的花园广场上还有喷泉景观，广场被绿化景观围绕着，广场上也没有垃圾，环境保持的较好，居民们都很自觉的保护小区内环境，物业也会有专人定时清扫。

亮点二：内部套设施完善

小区内部有一个较大的花园广场，广场上有喷泉景观、长廊，每到晚上的时候就会有很多居民来广场上锻炼、闲逛、观赏喷泉景观。

小区还自带羽毛球场地，居民可以自由使用。

小区的公共区绿化带有多处娱乐健身设施，包括健身器材、儿童娱乐设施等，满足大人和孩子们日常休闲、娱乐。

亮点三：公共交通出行便利

一直以来小宇踩盘的出行方式就是公共交通，在地铁14号线望京站下车，从C口出去，看了一下地图发现小区距离地铁400米左右的距离，天气晴朗，果断选择步行过去，地铁口有共享单车，也可以选择骑行。小宇步行5分钟就到达了小区，这对于坐地铁通勤的上班族来说太便利了。小宇还观察了一下周边公交站，距离小区300米左右就有大西洋新城东门公交站，能直达地铁14号线阜通站，公共交通较为便利。

亮点四：生活氛围浓厚

小宇虽然是在工作日来小区踩盘，但是发现小区还是十分的热闹。在小区凉亭、健身器材、休闲广场上都能看见不少的老人和孩子在乘凉、玩耍。跟几位大爷了解了一下，他们都是退休后搬到这个小区，平时没事儿就一起下下棋，散散步。小区中老年人较多，彼此熟悉的很多，邻里和睦，近几年年轻人和孩子也都多了起来，小区更加的热闹了。

亮点五：周边商业配套齐全

看完了小区内部，小宇又到小区周边转了转。附近的商铺是很多的，小区门口两侧就有大量的底商。商铺包含种类很多，有较小的超市、便利店、大型商超、各种餐饮品牌、水果蔬菜商店，还有理发店、洗衣店等配套一应俱全。小宇中午解决午餐时发现小区距离望京华彩商业中心大约10分钟的路程，中心内有众多餐饮品牌，和府捞面、必胜客、呷哺呷哺等，人流量都是很大的，附近的业主和公司职员都会来这边就餐，居住在这里，平时的吃、喝、玩、乐都非常方便。

槽点一：小区安保管理较差

小区大门虽然设有安保，但出入管理的并不严格，大门的门禁也已经失效，出入自由。电动车和摩托车也可以自由出入，电动车和摩托车在小区内行驶也为居民带来了一定危险。单元楼没有门禁，外人可以随意进出小区和单元楼，给业主的财产安全带来了一定威胁。

槽点二：小区外立面养护较差

小区房龄在20年左右，楼体外立面的养护难免让人有些失望。楼体的外漆有了斑驳的痕迹，还有多处小广告张贴的痕迹。楼栋外立面雨水冲刷的痕迹明显，部分楼体有墙皮脱落的现象，整体养护较差。

槽点三：停车位不足

小宇虽然有地上、地下停车位，共1100个，但是小区属于大型社区且入住率较高，车位比为1：0.4，停车位较为紧张。

小区人车不分流，所以大部分车辆都选择停在小区单元楼楼下、道路两旁，既不安全，又容易造成交通拥堵，回来的太晚可能就要停到小区外的道路两旁，极其不便。

经过两个小时详细的踩盘，小宇来总结一下望京西园四区这个小区到底怎么样。首先是小区整体环境较好，绿化面积大，小区内还有水系景观，一定程度上满足了居民对生活环境和生活品质的要求。相比于周边小区，望京西园四区距离地铁站更近，周边有多个公交站点，优越的交通出行对许多上班年轻人有着强大的吸引力。随着望京西枢纽站的建成，小区的交通通达性将得到进一步的提升。再加上小区内部和周边完善生活配套设施，居民生活在这里是较为方便和舒适的。

从整体价格来看，望京西园四区小区目前在幸福里APP上挂牌均价为62954元/㎡（2021年7月10日），低于望京整体均价，小区的户型从一居室到四居室都有，刚需客户和考虑望京改善盘的客户均可以关注望京西园四区小区。

望京板块地处北京市东北四环、京密路、东北五环以及京承高速四条主干道交叉形成的区域内，位于东北四环-五环之间。板块西侧是亚运村小营板块，南侧太阳宫板块，北侧是来广营板块，东侧是酒仙桥板块。

望京板块内聚集了大量二手房，多是建于1980年-2018年间的公房、回迁房和纯商品房社区。望京板块内商业、休闲、医疗等资源较为完善。望京商业发达，以地标建筑望京SOHO为代表，合生麒麟新天地、望京凯德Mall、四元桥宜家、新荟城、新世界百货、方恒购物中心等中大型商业遍布于整个片区。医疗方面，板块内有三级甲等综合医院中国中医科学院望京医院。生态休闲方面，板块内有南湖公园、北京龙韵国际公园、太阳宫公园等休闲公园。交通出行方面，有地铁14号线、15号线在望京站交叉，自驾走机场高速、京承高速，北四环路和北五环路出行非常方便。

望京集互联网和外企产业优势，是朝阳区高新技术产业区组团重要部分，拥有众多通信产业、互联网巨头企业，以及众多的外企区域总部。板块内有两个主要产业区，一个产业区位于望京东北部区域，分布着电子通讯、医药业等产业，有施耐德、爱立信等企业在此办公；另一个产业区位于望京中部，在绿地中心、望京SOHO、西门子大厦等写字楼内分布有互联网、电子科技、汽车等产业，有阿里北京总部、奔驰利星行、智联招聘等公司在此办公。

板块的主要居住人群是互联网企业工作人员、行政事业单位职工和望京周边板块工作的人员，板块内居住人群各年龄段都有，年轻人较多。望京板块是近10年来北京房产涨幅比较好的板块之一，也是最能体现北京职住平衡的板块之一。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2011年到2021年7月9日期间，望京板块没有住宅用地入市，距离望京板块最近的2宗地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，北京兆悦房地产有限公司以“28亿元+政府持有商品房住宅产权份额20%”竞得30-L06地块；2021年5月，招商+城建联合体以”42.2亿元+2万㎡公租房面积“竞得30-L04地块，成交楼面价为40474元/㎡，溢价率为14.99%，折合成可售住宅楼面价为6.5万元/㎡。上述地块位于望京西园四区西南方向8公里左右。

望京板块土地稀缺，地块各项配套齐全，并且临近阿里等大型互联网企业，周边设施与地块规划都有着较好的发展潜力，市场价值也在不断提高。

望京的未来发展利好可以从政策规划和基础设施建设两方面进行阐述。

政策规划方面，朝阳区将以建设具有世界影响力的国际商务中心区、文化创新实验区、和谐宜居模范区作为发展总目标。望京板块未来主要发展科技创新、国家化商务、金融、传媒等产业，均为目前的朝阳产业，未来将会为区域内注入大量人才，有利于板块内经济和文化的发展，促进区域消费及职住平衡。

基础设施建设方面，北京市地铁17号线目前处于在建中，该线路将在望京西站与地铁13号线、15号线无缝换乘。地铁17号线起自昌平区未来科技城北站，终到亦庄站前区南站，该线路贯穿望京、太阳宫、工人体育场等热门区域。此外，还有望京西综合交通枢纽在建中，未来将成为辐射北京市东北新城的重要综合客运交通枢纽，进一步缩短望京地区与市中心的距离。

1、小区内部配套设施齐全是望京西园四区小区吸引不少购房者的重要因素之一。小区内部便利店、便民超市、洗衣店、理发店等一应俱全。小区内还有篮球场、儿童游乐设施、健身器材，供居民平时休闲、娱乐、锻炼身体。

2、小区环境优美，道路两旁都是繁茂的树木，楼栋间还有灌木丛组成的绿化带，小区内还有多个休闲广场，广场周边是大片的草坪，小区中心的花园广场上还有喷泉景观，居民居住惬意。

3、⼩区地铁通勤方便，距离地铁14号线望京站400米左右。小区附近200米范围内就有公交车站，公共交通出行较为便利。小区C门正对着阜通西大街，B门正对着望京街，自驾出行便利。望京西综合交通枢纽在建中，建成后将进一步缩短望京地区与市中心的距离，小区的交通通达性将得到进一步的提升。

4、小区目前挂牌均价为62954元/㎡，低于望京板块二手房均价，从2021年4月-7月呈现平稳上涨的状态。在售的户型以82-128㎡的两居室为主，户型设计整体比较方正，采光和通风都较好。小区均为电梯房，适合各个年龄段人群居住，上下楼方便。

截至2021年7月10日，⼩区挂牌房源共26套。根据幸福⾥app查询，望京西园四区7月挂牌均价62954元/㎡，近6个月来小区挂牌均价起伏不大，处于上涨的趋势。

购房成本方面，小区的挂牌房源以82-128㎡的两居室居多，总价在620万元-850万元之间，以89㎡两室一厅户型为例，挂牌价格为620万元，参照北京市现行的普宅+非普标准看，望京西园四区小区为非普通住宅小区，非普宅首套首付为40%，二套80%。即该套房源首套首付为248万元，二套首付为496万元。

小区共有23栋楼，2741户居民，小区63㎡一居主要分布在104、106、108、121号楼，75㎡-82㎡两居在11栋塔楼里均有分布，98㎡三居分布在105号楼和109号楼。

小区在2021年7月13日的挂牌房源共有46套，有59-73㎡一居室共3套；82㎡-128㎡两居室共22套；96㎡-162㎡三居室共20套；131㎡四居室共1套。

小区426号楼和427号楼挨着首都师范大学附属实验学校（西园校区），407、408紧挨着白家庄小学，均容易受到学校课间活动等的噪声影响。较为推荐的是靠近中心花园的410和421号楼，环境较好，并且在小区中心，不受噪音干扰。

⼩区是纯商品房住宅，居住⼈群一部分为中⽼年人，生活氛围浓厚，安静舒适，且小区环境较好，很适合家⾥有⽼⼈的家庭；⼩区单价低，有部分小户型房源，总价低，刚需上车门槛低，适合部分在望京、国贸、天通苑等地附近⼯作的⼈群以及以地铁14号线和地铁15号线为主要通勤方式的⼈群。

望京板块内截至2021年7月11日没有在售新房。距离板块最近的在售新房是丽都悦府，位于酒仙桥板块，东四环霄云桥北500米，具体交房时间为2022年6月。丽都悦府小区为商品房住宅小区，参考价格为92000元/㎡，主要户型为187㎡-260㎡三居室和290㎡四居室。该小区车位均为地下车位，具体车位比为1:1.14，停车位较为充足。望京西园四区小区均价为62954元/㎡，户型较为多样，有59㎡-73㎡一居室较为适合刚需型客户。小区拥有地上、地下停车位，车位配比为1：0.4，车位较为紧张。丽都悦府小区价格更高，户型面积较大，总价较高，车位充足、人车分流，适合预算充足且对小区品质要求较高的改善型客户。

小宇这次选择了距离望京西园四区小区区最近的、建成年代相近且价格相差不大的两个小区来进行对比，推荐给不同需求的购房人群。