万能老王在坐轻轨的时候路过这里，就在思考：在这亚运村地区，一栋金色建筑的背后，隐藏着什么秘密？

这金碧辉煌的外观，就是金泉时代广场，当然它并不是老王要讲的主角，有时间老王后面也会给大家分析一下这个金色建筑，今天主要给大家讲它的隔壁邻居：金泉家园。

金泉家园位于亚运村及奥运会场的重要地带、四环路与五环路之间，西距奥运主场馆1千米，东临北苑路、西至108路电车总站、北临北小河路、南临大屯路。小区建筑属合围式落座分布，还坐拥3万平方米的绿地花园，自带水系。

从地图上看，金泉家园就是一块绿色区域。一旦真正踏入这个小区，给人的感觉仿佛进入了古典园林一样。走，跟万能老王一起去瞅瞅！

亮点一：品质感受好

首先，小区人车分流，道路规划好，车辆进门后直接进入地下停车库，小区内部道路不会有任何一辆车在里面行驶。听保安讲，即便是送外卖的或者送货的，都必须要把三轮车停在门口。老王一听就觉得特别安心，闭着眼走路都没有问题吧。

小区绿化率高，整体被绿色植被所包围，放眼望去尽是绿树和灌木丛，自带水系，环境优美。小区整体占地面积较大，其绿色面积也丝毫不落后。

有两个中央花园，有喷泉有假山，可以看出这里都是老年和小孩的日常打卡之地。

小区建成年代在北京这块儿属于比较晚的了，次新房的性质也决定了其外立面也相对比较新，十栋的高楼整体外观保养的很好，明显气质就跟周边的楼层不一样，给人一种高端的感觉。

亮点二：物业管理好，生活有保障

老王来到金泉家园小区门口，这铁门就给人一种戒备森严的感觉，每个住里面的人好像都有着进小区的“法宝”。这个小区入口都有门禁，需要刷卡进入小区，要么说明理由提供证明才能进入，并不好忽悠，由此可见保安服务品质好，安全保障意识高。

幸运的是，老王在小区门口碰到一送快递的小哥，当即就称兄道弟，于是便跟着他就进入了小区。不得不说，这门禁措施做得真不错，外人根本进不去。说是保利的物业，全天保安轮流值班，安全系数较高。

不仅是安全方面，在卫生管理方面，这里的物业做的也是很不错的。走在主干道上基本垃圾堆放的情况。老王特意去楼梯间䁖了几眼，发现也都没有垃圾，干干净净。

亮点三：多个森林公园环绕，小区不临街

金泉家园地理位置得天独厚，众所周知，亚运村地区公园众多，比较有名的北京奥林匹克公园就在小区西北边的不远处。从西门出去沿着大道步行20分钟就能到到达北京奥林匹克塔，这算是北京四环很高标志性的建筑之一了，晚上去吹吹晚风看看灯塔，惬意得很。

如果追求高级一点的品质，高尔夫球运动爱好者还可以选择在闲暇时间去往周边的鸿华高尔夫练习场场练习球技，正常开车的情况下6分钟左右就能到了，还别说，老王挺想去试试看的。

相比于市中心繁华商圈的小区，金泉家园的安静私密性是不少人所追求的，闹中取静，而且不临街，高层居民可直接将周边大好风光尽收眼底。

亮点四：周边配套齐全

金泉家园家园周边配套十分齐全，商业、休闲、交通、教育资源丰富，满足居民基本需求。

小区东面是金泉时代广场，有金泉港IMAX国际影城，电影爱好者的福音！小区北侧是金泉美食宫，向西一公里奥森公园、新奥购物中心，商业设施遍布。

小区附近交通便利，公交站地铁站均步行可达，以老王的正常步行速度，小区东南门到公交站步行4分钟，到大屯路东地铁站8分钟。地铁可换乘5号线、15号线，对于这个小区的居民来讲，上班通勤还是出门游玩都十分方便。

小区周边1公里内商场也很多，小区门口就是生鲜店，附近有华汇华辰超市，东面200米处就是永辉超市，老人家买菜购物都非常方便。银行主要分布在西侧，有建行、交行、广发等多家银行，生活便利。

槽点一：居住人口多，租户多

金泉家园占地面积虽然大，但由于都是高楼，所以居住人口也较多，高达2800户，平均一家三口的话，这个小区就有八九千人，居住人口密度大，略显拥挤。

人多是好还是不好呢？这是个仁者见仁智者见智的问题。

对于喜欢热闹的人来说是好事儿，出门买个菜没准儿能交上三五个朋友，只要出了门，基本不会出现路上没人的情况，生活气息极其浓厚。

但对于喜欢安静和清闲的人来说，好不容易避开了城市的喧嚣和汽笛的骚扰，又被淹没于熙熙攘攘的人群中，那似乎就不是个痛快事儿了，所以爱清静的人需要考虑这个人多的小区。

槽点二：价格较高，超出板块均价

金泉家园位于朝阳亚运村板块，据幸福里数据显示，亚运村板块房屋均价为8.9万/㎡。

据幸福里数据显示，截至2021年7月，新荣家园挂牌均价为84841元/㎡，近6个月以来，始终保持亚运村板块均价，远高于朝阳区均价。在周边同等类型小区当中，其价格明显过高。

虽然周边森林围绕环境好，配套也比较齐全，但毕竟处于北京四环，离中心商业区还是有一定距离，地段并不是非常好，价格却并不低，再加上户型面积也都是比较大的，总价使得购房者上车有一定难度。

槽点三：楼层过高，楼间距小

老王漫步于楼栋之间，感觉不是很自在，发现这个小区的楼间距比较小，挨得距离稍微近了，那么低层居民的采光就会受到影响，房间日照时间较短，很可能大白天都需要开灯，持续开灯的话，电费也是一笔不少的开销了。而且楼间距过小，前楼往往会对后楼的正常通风造成影响。

让老王感受最深的，是这个小区的高楼，走在路上会看不到远方的天空，被一栋栋高楼严严实实的包围着，压迫感比较强。这样的高楼层且间距不大的情况下，可能会影响人的心理情绪。

槽点四：小区户型局限性

金泉家园小区几乎全是塔楼，而且户型比较单一，而且南向户型较少，户型方正的较少。

小区里最小的户型一居室面积70㎡，一般来说，一居室大部分都是30-50㎡左右，像这种大面积的一居室是比较少见的，按照老王的踩盘经历来说，这种大面积一房都是出现在豪宅小区里面的。

这是2008年建成的小区，其实算得上是比较新的小区了，但至今仍然没有被业主改成二室，说明其可能不具备后期改造的条件，就算是能改，那么也需要花费额外的经济去造隔板和围墙。

70㎡只能拥有一房，单从性价比来讲，其实是不高的。所以可能很多购房者会觉得比较吃亏，因为如果多一个房间，生活上会得到极大的便利。一般70㎡以上可以拥有二房甚至是三房了，那空间利用率就大得多了。

总的来说，万能老王觉得金泉家园有其独特性。首先，小区整体品质感受好，绿化率高，环境优美，这个是没的说的。次新房楼栋保养也不错，外立面美观，住在这里舒适度还是不错的。

其次，小区周边配套完善，商业、生态、交通、教育资源，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求；距离地铁站近，交通便利，通勤方便。

再次，小区人车分流，停车规划做的很好，小区内交通秩序良好。美中不足的是这对于没车位的住户比较棘手，车位不是很好租。

从整体价格来看，金泉家园目前在幸福里app上挂牌均价84841元/㎡（7月17日），高于亚运村整体均价，小区主力户型是二室一厅，总价在625万以上，在北京五环内附近需要刚需改善的购房者可以考虑。

但是小区塔楼设计，楼层较高，楼间距小，采光和通风不是很好；小区面积大对应户数多，人口密度大，喜欢阿静清闲的人需要稍加考虑。

亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、品质感受好，人车分流，道路规划好，内部车辆有序停放。次新房外立面保养较好，整体观感不错。

2、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

3、双中心花园，自带水系，绿化率高。环境优美，空气清新。生态环境优良。居民休闲娱乐便利，生活健康。

4、物业管理严格，门禁严格，安全系数高。物业服务水平好，生活有保障。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源58套，占全部房源的2.1%。小区目前在售均价84841元/㎡，环比上涨约0.96%。近6个月，小区整体均价高于亚运村在售均价，远高于朝阳区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为70㎡一室一厅户型，报价625万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为218.75万元左右，二套首付为375万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：70㎡-188㎡一房至三房，其中二房、三房为主力户型。

现选择小区主力户型87.88㎡两室一厅和159.37㎡三室一厅进行分析。

小区共10栋楼，6栋塔楼，4栋板塔结合，呈椭圆形围绕分布，混钢结构均带有电梯。

7号楼、8号楼、9号楼临街，可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

1号楼、2号楼、3号楼靠近一个废弃的厂房，厂房楼层低，且多年未动，不会有噪音和采光影响。

1、2、3号楼可以看到中心花园，视野较好。

东向的楼栋部分朝东西向，而且前面有金泉时代挡着，采光方面会受到一定影响。

亚运村板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业配套均衡，板块内户型、总价跨度大。

小区距离约650米有地铁站，适合在亚运村商圈内及周边商圈工作的刚需人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

金泉家园小区内部道路宽敞，人车分流，环境也较为不错，双中心花园，自带水系，环境优美，适合看重小区品质的刚需改善购房人群。

截止2021年7月，金泉家园小区72.31㎡上车总价625万元，首付218.75万元起。145.34㎡四房的大户型，入手价在1280万，适合对生态休闲资源、优质自住追求意愿大，且预算充足的购房者考虑。

周边交通、商超、学校、医院等资源较为成熟，适合对生活配套有需求的人群。

目前，亚运村商圈内无新房项目在售。距离金泉家园最近的新房项目是位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

三个新房项目均为高总价小区，其中，华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起，而金泉家园房源最高挂牌总价在1460万元/套，价差过大，新房更适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

金泉家园小区均价高于于亚运村商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取华馨公寓、新荣家园进行比较。