您知道吗？广安门内大街可是北京城里辈分最高的街了，在唐朝，广安门就是北京外城西面唯一的城门，也是外城唯一一个向西开的城门，小杨今天来到的刚好是北京西城区的广安门内，准备踩盘白广路6号院小区，里面究竟怎么样，小杨带你去看看。

亮点一：小区居住氛围好，居民关系和谐

小区的居民以老年人居多，在小区内可以看到不少老奶奶在一起话家常。

社区的居委会就在小区内，看上去简朴自然，小区内设有钢院老年人休闲地，这在其他小区是很难看到的，说明居委会是在认真的为小区内的老人考虑，也在这个区域放置了一些桌椅，踩盘的时候是有几位居民坐在这个地方休息的，说明小区居委会的工作并不只是停留在表面，而是追求实际的，这样的居民氛围令人向往。

亮点二：小区内绿化覆盖率高，环境清爽自然

小区的绿化做的还是比较不错的，虽然不是那种大面积分布，但也能保证在小区内各个角落都是可以看到一些绿色的，每两栋相邻楼栋之间总会有不少植物，虽然并不十分规整，但也别有一番清新自然。

小区内有一个小型中心花园，带有一个乘凉的亭子，亭子上方绿植环绕，整体看下来，小区的绿化环境做的不错，如果可以更加规范的打理，还有上升的空间。

亮点三：小区内商店多，居民生活更方便

小区进门大约200米的样子，就分布着两个便民超市，再往里面走，还有一个便利店，这么多小商店虽然不能给小区居民带来商业上的繁荣，但是解决日常生活用品的需求是完全足够了，这样一来，生活在小区内的居民，生活是十分便利的。

亮点四：公交，地铁站步行可达，通勤快人一步

小区的交通情况还是非常便利的，从小区出发乘公交的话有19路、48路和59路等，距离在一公里以内。然后乘地铁的话也是十分便捷的，距离小区最近的地铁站广安门内站步行8分钟可达。

广安门内站是地铁七号线的一个站点，通勤能力很强，横接东西，广安门内站的下一站是菜市口站，那里可以转乘四号线，四号线又纵穿南北。除此之外，小区地处二环内，自驾出行也是个不错的选择，总的来说，住在这个小区，通勤效率是相当强悍的。

槽点一：小区卫生状况比较差

把小区整个看一遍下来会觉得，小区卫生是有很多卫生死角的，个别走道杂草丛生，像是很久无人问津的样子。

还有一些楼栋之间的区域，无论是空地上，还是停放的车辆上，都落满了小树叶，可以看出是少有人打理的样子，整体来说小区的卫生状况是比较差的。

槽点二：小区内新老建筑混杂

小区外围的几栋楼外立面还是非常漂亮的，粉刷干净，有不少楼栋涂上了新的红漆，还是很漂亮的，但是小区内部的不些区域还保留着十分破旧的几栋楼，直接就是红砖材质外露的墙面，近距离看起来像毛坯房，应该还是有人居住的，这样的几栋楼在小区内格外醒目。

整体看下来，小区内建筑老混杂，给人感觉落差会比较大。

槽点三：消防通道被堵塞，有安全隐患

小区消费通道有黑色的闸门紧锁，是处于关闭状态，闸门上尽管写着醒目的“消防通道，禁止停车”的字样，消防通道的门口还是停着几辆汽车，上面还用红绳缠绕住，如果遇到紧急情况，这个消防通道很难被打开，很容易造成人员伤亡和财产损失。

槽点四：小区安保系统不足，不能保障居民财产安全

小区三个门都没有设置的有安保人员，三个门都是畅通无阻的，考虑到有可能是为了方便社区居委会的其他成员需要穿过小区到居委会的原因，这样一来小区三个门的安保问题将是难以解决的。

小区的单元楼下部分是没有门禁系统的，而且有不少单元楼的大门是敞开的，外人可以随意进入，这样一来小区居民的财产安全存在问题。

经过一天的踩盘，小杨对白广路6号院小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区内的居民关系和谐，氛围融洽，住在这里邻里关系维系起来会比较容易。

其次，小区内外部的配套是非常齐全的，商场、超市、广场、诊所一应俱全，满足居民的日常生活需要完全没问题。

再次，小区内部的绿化建设比较全面，能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求。

但需要注意的是白广路6号院小区安保系统比较差，卫生状况也不佳。

从整体价格来看，牛街西里小区目前在幸福里app上挂牌均价92002元/㎡（7月27日），低于广安门内整体均价，目前小区在售房源不多，有少量一居室和两居室户型，考虑广安门内刚需改善的用户可以重点关注。

广安门内商圈位于北京市西城区，地处长椿街、牛街至南护城河之间，是西二环内发展较为成熟的商圈，内有两条地铁线路，属于“环金融街商圈”的重要组成部分之一。

广安门内商圈北侧为金融街、白云路商圈，南侧为白纸坊商圈，西侧为天宁寺商圈，东侧为长椿街商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

商圈最大的优势在于地理位置紧邻金融街西南角，地理位置较为优越，细化来看，广安门内商圈可看作是金融街商圈的“次级影子商圈”。

广安门内商圈包含有北京博雅双语幼儿园、北京第二实验小学、宣武回民小学、北京八中、广安中学等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁2号线、7号线。其中，2号线是北京市的第一条环线地铁，也是中国第一条环形地铁路线，基本走向沿着二环可串联包括东直门、西直门、朝阳门在内的多个热门商圈。

以及，呈东西走向穿越北京主城的7号线，西侧终点站设在北京西站，东侧终点站设在花庄，沿途串联包括双井、北京欢乐谷景区、环球度假村等热门商圈目的地。

广安门内商圈内，医疗、生态环境配套，包含有中国中医科学院广安门医院（三甲）、首都医科大学宣武医院（三甲）等，专精学科分别是神经病科学、老年医学，以及肿瘤科、心血管科、风湿病科、皮肤科、内分泌科、中医护理学。

此外，广安门内是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着辽昊天寺故址、唐大悲阁故址、洞天胜境、真武庙三条、陶乐园等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等偏上。

其中，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，广安门内的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，广安门内所在的西城区价值认同感强，同时吸引了大量金融街商圈外溢的人群。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的购房者，也对广安门内商圈有置换动作。

广安门内商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查广安门内及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：广安门内商圈的均价为10.0万/㎡，周边长椿街商圈的均价为11.6万/㎡；白云路商圈的均价为13.1万/㎡，天宁寺商圈的均价13.5万/㎡，广安门外的均价9.8万/㎡。广安门内商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，广安门内商圈属于西城区内价值中等偏下的板块，比价效应下，作为二环内商圈，广安门内商圈的价值还有待市场释放。

实际上，广安门内有一批老旧平房还待拆迁，但多数集中于几处名胜古迹周边，若真的开始腾退，有限的面积也不能带动广安门内整体的价值提升。

以及，商圈东侧预计要开通一个新的地铁站点——19号线（在建）牛街站。

这条19号线呈南北走向，将会串联金融街、灯市口等热门商圈，终点站设在三环外的牡丹园，但这条地铁线路能级一般，实际上只能为广安门内商圈起到锦上添花的作用，带动不了价值的大幅提升。

预计未来，广安门内商圈的价值会持续保持稳定。

1、品质感受好，人道车道都较为宽敞，道路规划好，外立面保养较好，整体观感不错。

2、生活氛围浓厚，小区的建筑是以塔楼和板楼结合，小区的中间区域比较宽阔，景色怡人，和外围的世界区别很大，小区内邻里气氛融洽，生活氛围非常温馨。

3、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

4、小区所处的地段优越，交通十分便利，500米以内有三个公交站可供选择，步行8分钟可达最近的地铁站。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区有少量在售房源。小区目前在售均价92002元/㎡，环比上涨约0.09%。近6个月，小区整体均价低于西城区均价，也低于广安门内商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于上涨趋势，今年3月开始向上波动；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为48㎡一室户型，报价460万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为175.9万元左右，二套首付为285.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有44㎡-115㎡一居室—四居室。

现选择小区主力户型48.11㎡一室一厅和91.53㎡两室一厅进行分析。

白广路6号院是塔楼和板楼结构。

首先看1号区域不临街，是南北朝向，采光好，而且可以看到小区中心和四周的绿化，视野不错，所以1号区域为楼栋选择的首选。

然后是2号区域也不临街，但是和周围楼栋的楼间距过小，而且是东西朝向，所以2号区域为楼栋选择的次选。

再往后是3号区域楼栋形状不方正，采光差一点，所以为楼栋选择的备选。

最后是4号区域临街，而且是东西朝向，噪音比较大，而且采光不好，所以4号区域为楼栋选择的最后选。

小区内居民关系和谐，氛围舒适，适合长久居住的购房者考虑。

小区内户型、总价跨度不大，其中46㎡一房的上车价460万元；而91㎡三房的户型，上车价在900万元，适合刚需改善购房者考虑。

小区交通条件十分便利，适合依赖轨道交通的购房者考虑。

广安门内板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在广安门内商圈刚需改善的购房者考虑。

至2021年7月，白广路6号院商圈无新房在售。周边板块发展也相对成熟，目前距离小区最近的新房项目是位于小区正东方向4公里的天坛板块的天坛府。

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，总价780-1755万元/套起。天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

据幸福里APP得知，白广路6号院在售户型总价段为500-900万元/套起。

总价对比全北京在售新盘来看：

昌平昌平县城板块的北京怡园95㎡-170㎡三居室-四居室，650万元/套起；

石景山古城板块的中海天钻89㎡-167㎡三居室-五居室，669万元/套起；

顺义李桥板块的龙湖云河砚150㎡-371㎡十居室-十二居室，800万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价低于广安门内商圈二手房均价，周边1公里范围内与白广路6号院均价相近的小区不多，现选取西城区临近板块房龄接近、总价与白广路6号院比较相近的牛街西里、幸福一村进行比较。