三义里
98333元/平
环比上月持平
西城 马连道 连道北街与马连道路路口以东150米路北
小区简介

三义里位于西城区马连道北街,是北京市西城区城市建设开发公司建设的板楼社区,楼体为6层板楼,占地面积为1万㎡,共8栋楼785户,楼栋为一梯三户设计,容积率为2.0。

基础设施

小区物业为北京市红义物业管理公司,物业费为0.8元/㎡/月。物业服务包括社区监控、日常保洁、保安执勤等。

小区绿化率为25%,小区内有花园,楼栋旁有广场,广场四周及道路两旁有树木,楼栋前还有长椅。小区内人车不分流,小区没有地下车库,全部为地上停车,车位数量为150个,没有产权车位,停车费为150元/月,固定车位可安装充电桩。小区供暖为集中供暖,供暖费为30元/㎡。

建筑品质

小区建筑年代为1980年-1989年,中式建筑风格,砖混结构,外立面涂有深红色涂料,外墙有保温层,顶楼有防水措施。

楼栋品质

小区单元门外有步行台阶,单元门为铁门,楼内地面和楼梯为水泥材质,楼道设有邮政收件箱。

户型介绍

小区共8栋楼785户,小区有60㎡-69㎡二居、54㎡-57㎡三居户型。二居、三居户型分布较为均匀,部分楼带有地下室。

主力户型有68㎡二室一厅一卫户型,主卧朝南带有阳台,次卧和厨房朝北,卫生间在两卧室中间。主力户型还有56㎡三室一卫户型,主卧朝南带有阳台,两个次卧均朝北。

内部配套

小区内有自行车棚,7号楼对面有三义里第一幼儿园,楼栋旁有分类垃圾箱,小区西侧有健身器材和快递柜,道路两旁设有宣传栏。

交通方面

从小区到地铁7号线湾子站487米,地铁7号线可通往花庄、磁器口、双井等站,途中可换乘地铁八通线、5号线、10号线等线路,地铁10号线还可通往公主坟、丰台站、首经贸等站。

湾子公交站距离小区164米,可乘坐6路、38路、42路等公交车,6路公交车可通往友谊医院东、天坛北门、北京体育馆西等站;湾子路口南公交站距离小区299米,可乘坐46路、89路、414路等公交车,46路公交车可通往真武庙、广安门北、广外甘石桥等站。

小区1公里内有广安门外大街、马连道路、三义里三巷,广安门外大街为双向六机动车道,马连道路为双向四机动车道,三义里三巷为双向两机动车道,从小区自驾走马连道路、广安路到北京市丰台区六里桥,广安路为双向八机动车道,全程1.9公里,3个红绿灯。

商业方面

小区周边1公里内有双喜超市、龙升超市(三巷)、吉祥便利超市、中购超市、盛华光百货、华鑫超市(丽水莲花店)。小区1公里范围内有交通银行(北京马连道支行)、中国工商银行(北京马连道支行)、中国建设银行(北京马连道南街支行)。

从小区到新年华购物中心1.6公里,新年华购物中心内有屈臣氏、麦当劳、adidas、欧莱雅、热风、劲霸男装等知名连锁店,是一家精品时尚购物中心。

小区距离天虹商场(宣武店)1.8公里,天虹商场(宣武店)内有热风、百丽、老凤祥银楼、天王表、星巴克、汉堡王等知名连锁店,是一家集购物、餐饮为一体的中高端百货商场。

医疗方面

小区1公里范围内有北京广外高武口腔诊所、北京阳明堂中医诊所、西城区广安门外街道莲花河社区卫生服务站、北京捷夫口腔诊所。

从小区到首都医科大学附属北京世纪坛医院2.3公里,首都医科大学附属北京世纪坛医院位于北京市海淀区羊坊店铁医路10号,创建于1951年,内设有感染科、医学检验科、理疗科等科室,是一所三级综合医院。

小区距离中国中医科学院广安门医院2.3公里,中国中医科学院广安门医院始建于1955年,医院内设有心血管科、外科、妇科、肾内科、儿科、肛肠科、呼吸科等科室,是一家集医、防、教、研为一体的三级甲等中医医院。

首都医科大学宣武医院距离小区3.6公里,首都医科大学宣武医院创建于1958年,内设有血液科、消化科、骨科、儿科、神经内科、营养科等科室,该医院属于大型三级甲等综合医院。

教育方面

小区附近1.5公里内有北京市第四幼儿园(莲花河胡同)、国管局幼儿园、广源西区幼儿园、花园村幼儿园广源分园(广源分部)、茶贸幼儿园。

小区2公里范围内有北京小学(广外校区)、北京小学(红山分校)、西城区红莲小学、北京第一实验小学、北京第二实验小学(广外分校)。

小区周边1.5公里内有北京市宣武外国语实验学校、北京师范大学实验华夏女子中学、清华大学附属中学丰台学校(初中部)、清华大学附属中学(丰台学校)、北京四中(广外校区)。

生态休闲方面

会城门公园距离小区2.1公里,公园始建于五六十年代,园内有科普廊、竹节亭、健身广场、曹振贤广场等。

小区距离莲花池公园2.1公里,园内有桃源泉涌景区、东入口景区、莲塘花屿景区、金都胜境景区、古池含秀景区、西入口景区,该公园属于北京市一级古遗址公园。小区距离宣武艺园3.7公里,宣武艺园3位于西城区槐柏树街12号,占地面积7.37公顷,园内有丁香书院、静雅园、绿波流音、翠浮叠影等景点。

从小区到北京大观园3公里,北京大观园位于北京市西城区南菜园西街,园区内有怡红院、潇湘馆、曲径通幽、沁芳桥等景点,是国家3A级旅游景区。

嫌恶设施

幸福里踩盘团 独家提供
户型分布
7
在售(套)
一居室
2
两居室
5
免责声明
引言

“波澜壮阔四十载,茗香京城三十春。借问茶叶何处佳?牧童遥指马连道。”这是老王对西城马连道历史的概括。

关于茶街马连道的故事,想必大家都有所耳闻。但老王今天不谈这儿的茶,只谈这儿的房。

要说到马连道,首先得知道它属于北京三环内的商圈,如今马连道逐渐成为街区所专属的“文化性商业氛围”,成为一条新型商业街,区域经济发展还算不错。

三义里小区就在马连道的北部,听居民说以前是叫三义村来着,后来才改的名儿。不知怎的,老王突然就对这里饶有兴致,这不今天就来盘它了。

那么大伙儿跟老王一起来品品三义里的“味道”吧!

小区亮点

亮点一:交通极其便利

老王是第一次来这个小区附近,说实话还不太熟悉。顺着导航从磁器口乘坐地铁7号线到湾子站,刚从地铁C口出来,正踌躇何去何从,往右一转头就看见“三义里社区”五个大字,得来全不费工夫!

好家伙,我所认为的交通便利,是地铁站、公交站离家不远的那种,但没想到,还真有这种地铁口、公交站就在家门口的,这对于上班通勤的人来说简直不要太方便!

这样每天能省下非常多的通勤时间,这个小区的打工人下班后,基本不用担心拖着疲惫的身体走一长段路回家了。

亮点二:小区绿化好,环境优美

老王进入小区后,第一感受就是:树真多!小区的植被覆盖率还是比较高的,换句话说,可能不会哪里都是人,但基本哪里都是树,住在绿树环绕的小区里面,体验还是非常好的。

而且这个小区的树木种类也挺多,搭配适当,高楼配老树,矮楼配灌木,这样既保证了美观,又不影响低层住户的采光。

亮点三:内部设施配套齐全

这个三义里小区,面积倒也算不上大,但是内部的设施还是挺齐全的。有一个中心花园,旁边都是健身器械,不少大爷们在这里高谈阔论、闲聊家常,边上小孩子们就在这里嬉戏。

除此之外,这里居然还有乒乓球台,看上去还挺新的。老王路过的时候还跟两位大哥切磋了一下,技不如人就不过多赘述PK过程了。打累了旁边20米处还有座位供休息,有一说一,这个小区的休闲娱乐设施真的还算蛮齐全的了。

老王继续往里面走,发现了一个非机动车停车棚,里面停满了自行车,老式小区能有这么个停车棚也不容易了。

小区槽点

槽点一: 物业管理水平一般

老王出地铁站直接到了三义里北门口,观察了一下,这个小区出入是不需要刷卡的,甚至没有保安守门,门口就坐着几个大妈,所以我也就直接进去了。这个小区无门禁措施,安保系数还是比较低的,说明物业对此不重视。

老王随便找了栋楼想上去看看,发现楼道杂物乱堆乱放现象还不少,而且其表面积满了灰尘,想必也是堆放已久,这十分影响观感,而且也干扰居民正常上下楼。

槽点二:停车紧张,路面拥挤

走在小区道路上,给人的感受是车非常多,路非常窄。原来这个小区是没有地下停车库的,车位比比较低,所以地面停车紧张。

像这种情况,旁边停着一排车,剩余路面的宽度也只能容纳一辆车行驶。万一碰到上下班高峰期,小区内部可能会出现拥堵的情况。

槽点三: 非机动车停放杂乱,不规范

这小区虽有非机动车停车棚,但是面积确实有点小,无法容纳小区非机动车数量。导致小区内部道路和楼道门口都停放着大量自行车,居民们可能刚下楼, 就被一堆自行车堵路了。

甚至路边上也停靠着自行车,老王在踩盘时还被绊倒了,这种停车现象非常影响道路通畅性,也影响观感。

槽点四:垃圾清洁站在小区内部

老王踩盘时习惯进门先看左边,回过头再看右边。后来发现小区中心花园的东边,紧挨着就是一个变电站以及一个清洁站……

令老王十分费解的是,这个大型的密闭式清洁站的位置为什么这么离谱?居然就在小区的主干道边上,甚至可以说是中心位置,而且旁边还是幼儿园。垃圾清洁站是处理垃圾的地方啊,异味严重,这肯定会影响周边居民的居住体验。

幸福说

经过这次踩盘,老王对三义里小区有了更深入的了解和更深刻的印象,总的来说有以下几个方面。

首先,小区交通非常便利,交通通达性高;内部绿化好,环境优美;内部设施配套齐全,休闲娱乐有处可去。

其次,小区内外配套丰富,商超、医院、底商丰富,生活便利,居民的基本需求很轻易得到满足。

再次,小区所属马连道已经是一个较为成熟的板块了,地处北京三环内的西城区就是该小区的一个巨大地理优势,这使得这个小区居民的衣食住行的体验整体提高了一个档次。

但是,小区的东西区物业管理水平一般,房龄较大,车位紧张,停车秩序一般是其缺陷。

从整体价格来看,三义里目前在幸福里app上挂牌均价是99694元/㎡(截至2021年7月22日),略高于马连道商圈均价,远低于西城区整体均价,小区的户型从二居室到三居室都有,在北京三环附近打算刚需改善的购房者可以考虑。

幸福里踩盘团 独家提供
免责声明
8.8
超过98%小区
区域价值
8.9
产品价值
8.6
配套价值
8.9
交易价值
8.9
小区分是基于大数据和实地考察综合分析楼盘区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

马连道商圈位于北京市西城区,地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧,而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心,高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈,北侧为六里桥东、天宁寺商圈,东侧为广安门外商圈,南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公,而马连道商圈的相对优势部分,在于商业资源。

上世纪九十年代初,一批福建茶商入驻马连道,据查,鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商,年销售额突破10亿,形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过,后来因为普洱的价格跌下神坛,以及非首都功能的疏解,茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内,北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等,偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施,偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套,偏重居住,并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处,为7号线湾子站,位于商圈北侧,商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解,东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈,向南3公里即可到达丽泽商圈,向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看,马连道商圈实属一般,但周边延展15公里,依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大,1980年代至2007年的小区均有包括,商圈内及周边的置业需求多样,但总价跨度不大,多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

地块价值

马连道商圈内的土地开发成熟,近5年无新建住宅供应,商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年,中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿,拍得一幅商用土地,楼面价2.61万元/㎡。

2018年,由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿,拍得一副商用土地,楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地,目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

发展前景

细化来看,马连道商圈的发展前景,被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京,马连道商圈的区位属于中等偏上,但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽,规划能级非常之高。

2008年,在北京市关于加快金融业发展的意见中,丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街,那么掌握了这个线索,当我们再次打开地图就会发现,马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上,但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢,还是金融产业发展带的联通,马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时,马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替,板块价值也会得到充分释放。

卖点概述

1、小区交通便利,地铁湾子站近在小区门口,附近多个公交站点,交通通达性高,出勤方便。

2、小区内部绿化好,植被覆盖率高,高低灌木搭配协调,环境优美,绿植随处可见,居住体验佳。

3、小区内部配套设施齐全,有儿童娱乐场所、老年健身器械,还有乒乓球桌、石凳长椅等,居民休闲娱乐有处可去。

4、小区周边配套成熟,地处北京三环内是小区的一个地理优势,可与周边发达商圈共享基础资源。

价格分析

通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源1套,占全部房源的0.12%。小区目前在售均价99694元/㎡,环比上涨约0.22%。近6个月,小区整体均价略高于马连道商圈在售均价,远低于西城区均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格平稳,稳中有升,适合入手。

购房成本方面,总价最低为68.5㎡二室一厅户型,报价750万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为286.9万元左右,二套首付为465万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。

户型分析

小区有60㎡-69㎡二居、54㎡-57㎡三居户型。

主力户型为68㎡两居和56㎡三居,因存量房源较多,故进行分析。

户型面积

68㎡

56㎡

户型图

户型亮点

1、卧室B朝南带阳台,采光好;面积较大,舒适度高

2、客厅功能独立,不会打扰其他两间卧室的休息

1、主卧朝南带阳台,采光好,可晾晒衣服

2、三室设计,布局紧凑,功能性高

户型缺点

1、卫生间为暗卫,不利于通风

2、仅有一卧室朝南,整体采光较差

3、南北不通透,不利于采光和通风

1、南北不通透,不利于采光和通风

2、卫生间为暗卫,不利于通风;且面积过小,沐浴不便

3、无客厅,公共活动范围小

楼栋选择

小区8号楼、4号楼,北临广安门外大街,人车流量大,会受到噪声污染,不太推荐;

小区1号楼、2号楼、3号楼的东部,靠近三义里三巷,东边是北京市西城区广外医院,人车流量大,会受到噪声污染,不太推荐;

小区5号楼、6号楼、7号楼的西部,是小区主干道,且连接外部街道,人车流量大,会受到噪声污染,并且距离垃圾清洁站较近,有异味,不太推荐;

小区中部A区域,远离街道,绿化较好,比较推荐。

推荐人群

马连道板块生活品质较高,商业配套均衡,板块内户型、总价跨度大。

小区北门出口即是地铁站和公交站,适合在马连道商圈内及周边商圈工作的上班人群,高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好,有中心花园,环境优美,休闲娱乐设施配套齐全,适合对居住品质以及内部设施看重的购房者。

截止到2021年7月,三义里小区68.5㎡二室上车总价750万元,适合对优质自住追求意愿大,且有一定预算的购房者考虑。

周边交通、商超、医院、休闲等资源较为成熟,适合对小区周边配套质量比较看重的购房者。

新房对比

目前,马连道商圈内无新房在售。距离三义里小区最近的新房项目是位于小区东北方向12公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华,以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆,以及东城区天坛商圈的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区,其中:

悠唐麒麟公馆123㎡在售,总价1401万/套起;

尊悦光华133㎡-170㎡在售,总价1700万元/套起;

首开璞瑅公馆236㎡在售,总价2500万元/套起;

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万元。

四个新房项目与三义里价差过大,天坛府地理位置优越,适合对通勤有较高要求,而且追求生活品质的购房者,不过预计小户型在售不多,而且比较抢手。这些新房项目,预算充足、且不着急入住的购房者可以考虑。

二手房对比

三义里小区均价低于马连道商圈二手房均价,所以以1公里为范围,房龄接近、均价相近为选取标准,故下面选取依莲轩、西环景苑进行比较。

小区名称

三义里

依莲轩

西环景苑

位置

西城马连道

西城马连道

西城马连道

住宅性质

商品房

商品房

商品房

售价

99694元/㎡

83525元/㎡

82685元/㎡

交房时间

1980年-1989年

2000年-2001年

2001年-2003年

户型

54㎡-69㎡二居—三居

69㎡-199㎡一居室—四居室

92㎡-144㎡两居—三居

物业

北京市红义物业管理公司

深圳市莲花物业管理有限公司北京分公司

北京宏丰行物业管理有限责任公司

物业费

0.80元/㎡/月

1.85元/㎡/月

1.98元/㎡/月

停车费

150元/位/月

300元/位/月

480元/位/月

优点

1、小区绿化率高,环境优美

2、内部休闲娱乐配套完善

3、交通便利,地铁、公交出门可达

4、容积率2.0,居住体验较好

1、小区绿化率35%,多层次园林景观

2、内部休闲娱乐设施完善,内配小区会所

3、周边配套齐全,地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周

1、次新小区,外观维护好

2、周边配套完善,商超丰富,生活便利

3、车位充足,停车问题较好

缺点

1、物业管理水平一般,无门禁

2、车位紧张,道路拥挤

3、非机动车乱停现象普遍

4、嫌恶设施位于小区中心

1、部分楼栋为东西向,存在光线遮挡情况

2、容积率3.35,居住密度较大

3、车位配比不足

1、小区管理一般

2、绿化31%,中规中矩,绿植无修剪,杂比较杂乱

3、容积率4.1,居住密度较大

分析

三个小区均属西城区马连道板块,依莲轩和西环景苑挂牌均价不分伯仲,但户型面积大,导致总价不可控;三义里小区有小面积户型,单价虽高但总价较低。

交通出行方面,三义里小区北门即是公交站、7号线地铁站,交通最为便利。

停车方面,三个小区车位都比较紧张,停车费上,三义里小区是三个小区中费用最低的。

内部设施方面,三义里小区也较为齐全,绿化好环境优美,有中心花园、乒乓球桌、非机动车停车棚等,居民休闲娱乐有处可去,社区氛围好。

综合来看,三义里小区整体情况较好,北京三环附近有自住刚需或刚需改善的购房者可以考虑。

幸福里研究院 独家提供
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