肌肉男今天去到了位于西城区陶然亭商圈的万博苑小区进行踩盘。万博苑是北京宏业房地产开发有限责任公司建成于1999年-2000年有着21年房龄的小区，小区整体为塔楼板楼结合式。

在小区的东侧就是大名鼎鼎的陶然亭公园，公园里风景秀美，是闲暇时光放松休闲的好去处。小区的北侧也有着风景和陶然亭公园不相上下的万寿公园。万博苑小区可以说是被公园环抱着的“绿色之星”了。

那么接下来就请跟随肌肉男的步伐，让我们一起走进万博苑小区来一探究竟吧。

亮点一：小区内配套设施完善

当肌肉男进入到小区内部后，第一眼看见的就是小区内的健身会所，这让我眼前一亮，因为肌肉男平日里也非常喜欢健身，但有时健身会所太远，去锻炼不方便，来去时间成本较高。

但是万博苑小区的健身会所是直接开设在小区内部，想健身的居民下楼便可直接进入健身会所锻炼，这对居住在小区内有健身需求的人群来说是非常便捷的。

在健身会所的一旁不到100米处，是一家开设在小区内部的玉华宫宾馆。

肌肉男正准备继续深入小区时，偶然听见了两位男士在交谈，大致的意思是有一位是万博苑小区的业主，另一位是从外地来北京游玩的好友，那位业主将好友安排在玉华宫宾馆住下，住的近好照应。

确实，小区内开设的宾馆解决了来访客人住宿的问题，更加拉近了朋友之间的情分。

离开了玉华宫宾馆，肌肉男来到了小区的中心花园处，在这里肌肉男看见了供小朋友们玩耍的儿童娱乐设施，有许多小朋友在上面玩的不亦乐乎，看到孩子们玩的很高兴我也很欣慰。

在距离儿童娱乐设施不到50米处，肌肉男发现了自动贩卖机，里面货品充足，零食、饮料样样俱全，小朋友玩饿了渴了可以直接来这里买来补充能量。居民们下楼散步时也可以随手买到，非常方便。

亮点二：小区大门安保严格

当肌肉男还没有进入小区时，在老远就看见了小区大门处的保安师傅在一个个地询问进入小区的人，出于好奇，我走近听了听，原来是保安师傅在询问要进入小区的人是不是小区的业主，或者是来走亲戚找朋友的。

当保安师傅知道了你的来意，认为你可以进入小区才会放你进去。要是像推销或贴小广告的，或者有什么图谋不轨想法的人都会被保安师傅拦在小区大门外。

亮点三：周边配套设施完善

肌肉男从小区出来后再周边转了转，发现再小区的西侧紧邻的就是王府井购物中心，从小区南门出发，肌肉男大约走了不到一分钟就来到了这里，购物中心里面餐厅、生活物品、电影院样样俱全，这对于住在万博苑小区的居民们来说是非常方便的。

在小区北门的东侧约200米处就是万博苑社区活动站，这里是新冠疫苗的接种点，万博苑小区的居民们可以第一时间接种到新冠疫苗，居民们的身体健康安全有了很好的保障。

在小区的东北方向1.6公里处是陶然亭地铁站，步行约20分钟可以到达，对有地铁出行需求的人群也算是较为友好的，骑个车一会儿就到了。

亮点四：小区被公园环抱

小区周边15分钟路程内，竟然有三个公园，其中两个非常有名，一个是大观园，另一个是陶然亭公园，当然，还有万寿公园，那是全国首座节能型公园。

三个公园的景色都非常的秀丽，让我感觉身处江南，且距离都很近，步行大约10分钟即可到达任意公园。小区居住体验感上佳。

槽点一：小区物业管理一般

当肌肉男走在小区的道路上时，看见了自行车、电动车、老年车随意的停放在道路的两旁，将本来就不宽的道路变得更加狭窄，还有在人行道旁还有一袋袋的杂物随意的堆放，影响了小区的整体观感，显得较为杂乱。

槽点二：小区内人车不分流

小区内的行人和车辆不分流，增加了许多安全风险。在路上行走时要时刻注意身后来往的车辆，要是有小朋友的话，安全风险还是较大的。

槽点三：小区车位紧张

小区车位比为1:0.6，地上车位有150个，地下车位有400个。停车位较为紧张，有些业主只能将汽车停放在小区外面的停车场，且收费较贵，业主无法长期承担费用。甚至在小区内部人行道上也停放着机动车，并且几乎将道路堵死，给居民的日常出行带来许多不便。

肌肉男在领导留言板上也找到了有关万博苑小区停车位的问题，主要是小区内的配套设施占领了较大的空间，导致大部分业主停车困难，在外停车费用较贵的问题。

槽点四：小区临近南二环主干道，噪音污染较大

万博苑小区的南侧临近南二环主干道，这条路是北京的主干线，基本上从白天7点开始车流量就逐渐增多，一直到晚上11点还有车来车往，所以南侧的一些楼栋的噪音污染较大，生活休息问题较为严重，购房者需注意。

经过一天的踩盘，肌肉男对万博苑这个小区有了更深入的了解和更深刻的印象。首先是小区大门的安保是非常严格的，这保证了小区内居民的居住安全。

再是小区内部的配套设施也较为齐全，健身会所、玉华宫宾馆等配套设施解决了居民们的娱乐和客人来访住宿的问题。

然后是小区的周边配套设施也是较为齐全的，地铁站、购物中心、小区活动站等，解决了居民们的出行、生活购物、医疗等关键问题。

但万博苑小区也有它的缺点，如小区物业管理一般、小区内部人车不分流、停车位紧张、噪音污染等问题，这里还需购房者酌情考虑。

从整体价格上来看，截至2021年7月17日幸福里app上小区的挂牌均价为95987元/㎡，略低于周边小区的挂牌价，有改善需求的人群可以重点关注。

陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1.小区门卫安保严格，能保证小区居民们的居住安全，而且小区门头非常有设计感，大气。

2.小区内的配套设施较为齐全，健身会所、宾馆等，能满足了居民们的健身、会客需求。

3.小区周边配套较为齐全，包含了医疗、购物、交通等重要资源，居住体验感较好。

4.小区被公园所环抱，平日出行休闲选择性多且距离较近，生活质量较好。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源9套，占全部房源的0.1%，小区目前在售均价为95987元/㎡，环比上涨0.16%。

近6个月，小区整体均价在低于西城区、陶然亭商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽低于陶然亭商圈的均价，但小区挂牌价格仍然稳中有升，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为96.98㎡两室一厅户型，报价860万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为580.5万元左右，二套首付为694.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有83㎡-103㎡的两居、119㎡-128㎡的三居、204㎡-222㎡的四居。主力户型是96.98㎡ 两室一厅和87.37㎡两室两厅。

小区整体有6栋楼，均可以看见小区内的中心花园。

4号楼为玉华宫宾馆，在此不做选择。

1号楼为6层，但楼栋内无电梯，所以老年改善型购房者需注意。

2号楼、3号楼、5号楼都配备电梯，但这三栋楼南侧临近南二环主干道，噪音污染较大，所以为楼栋选择的次选项。

6号楼同样配备了电梯，虽也临近南二环主干道，但相对于2号楼、3号楼、5号楼来说是略远之的，噪音污染较小，所以为楼栋选择的首选。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型、总价跨度大；

距离小区1.6公里范围内有地铁4号线，适合对地铁通勤有一定依赖的购房者考虑。

其中96.98㎡两室一厅的上车价860万，对刚需购房者较为友好。而119.45㎡的两室一厅上车价为1180万元，推荐刚需改善、养老自住的人群考虑。

尤其推荐在金融街商圈工作但预算有限的购房者购买。

目前，陶然亭商圈内无新房项目在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。

选取万博苑小区一公里内单价较为接近的的华龙美钰小区和右安胡同乙7号院小区来进行比较。