关于茶街马连道的故事，想必大家都有所耳闻。今儿个不谈茶，只谈房。

马连道位于北京市宣武区西部，西临西三环路，北靠广安门外大街，与北京西客站隔街相望，南接丽泽路。如今马连道逐渐成为街区所专属的“文化性商业氛围”，成为一条新型商业街，区域经济发展还算不错。

要问今天的主角是谁，那就是：红莲北里小区。红莲北里小区位于马连道商圈东北部，南接马连道南街，北邻马连道中街，东靠莲花河西侧路。听朋友说这儿还不错，于是老王赶早就前往马连道一探究竟。

所以，大伙儿跟老王一起来品品红莲北里的风情吧~

亮点一：小区绿化好，环境优美

老王在小区里面优哉游哉地散步，第一感受就是：环境真不错！小区里面树木众多，放眼望去尽是绿色。住在绿树环绕的小区里面，体验还是非常好的。

老王始终认为，小区的绿化率很大程度上影响了居民的生活质量，有绿树，空气都清醒了许多，人也会活的健康一些。像这种雨后阴天，空气中夹杂着泥土的气息，令人心旷神怡。

亮点二：西区楼梯安装户外电梯

老王从东区一路溜达，为了看小区的全景爬了不少楼梯，别提多累了。但当老王走进西区时，差点流下了激动的泪水。

这一排楼栋居然装了户外电梯，这是令人意想不到的，而且要乘坐这些电梯必须刷卡，非本栋居民根本不能使用，私密程度还是挺高的。

要知道这种后期改造电梯的难度，并不在修建过程，而在意见征集过程。低层居民和高层居民能够达成一致意见，是非常不容易的。

这既需要居委会的出力协调，又需要居民有一定的集体精神。由此可见该小区的居民素质还是很不错的，不然这一幕还是挺难见到的。

亮点三：周边配套齐全

老王在摸索如何到达小区时， 本来打算到达官营站下车的，没想到坐过了一站，直接冲到了湾子站。以为要多走很多路，但一看导航，慢慢走七八分钟就到了。小区和两个地铁站呈三角形分布，公交站也在小区门口，交通非常方便。

老王在小区附近兜兜转转，发现这块儿的商业也挺繁华的。离小区300米处的达官营地铁站附近，有各式各样的餐厅：肯德基、必胜客、新东方等。

除此之外，小区附近底商也很丰富，有北京稻香村、便利店。还有值得一提的是，这个红莲烤鸭好像很火啊，十一点不到就已经门庭若市了，老王闻到味儿之后嘴都馋了。

还有一个装修看上去就高端上档次的发廊，24小时动物医院，服装店也有。

槽点一： 物业管理水平一般

老王到红莲北里小区附近的时候，观察了一下，只有红莲北里17号院北门需要刷卡，有简单的门禁。其他几栋楼，不管是东区还是西区，都是可以随意出入。

从南门出来的时候，发现居然有保安，但是好像在睡觉……

而且很多楼栋的大门是直接敞开的，安保系数比较低，说明物业对此不重视。

进小区后，老王在楼道里面发现杂物乱堆放现象还不少，想必也是堆放已久，因为其表面积满了灰尘，还是没人来处理。

不仅如此，楼道的墙上，打满了五颜六色的广告，不像是有物业管理的小区，跟路边小巷一样。让人看得就十分不舒服，太影响观感了。

槽点二：停车紧张，路面拥挤

老王走在小区道路上，给人的感受就是车非常多，路非常窄。由于这个小区是老小区，没有地下停车库，车位比较低，导致地面停车还是比较紧张的。

不少车辆索性把车停在树缝之间、木椅旁边、家门口外，太离谱了。

像这种情况，旁边停着一排车，剩余路面的宽度也只能容纳一辆车行驶。万一碰到上下班高峰期，小区内部可能会出现拥堵的情况。

槽点三： 非机动车停放杂乱，不规范

红莲北里小区没有专门的非机动车停车棚，给老王的感觉就是，只要在这个小区里面，车子往哪儿停都行……

导致小区内部道路和楼道门口都停放大量自行车，居民们可能刚下楼， 就被一堆自行车堵路了。

试想一下，早上匆匆赶去上班，出门就看见横七竖八的自行车乱停，万一再被绊倒一下，那一天的心情都没法好了。所以这种停车现象非常影响道路通畅性，也影响观感。

槽点四：与外部街道无间隔

老王走在马连道中街与马连道东街交汇处的时候，看到左右两边都是红白相间的楼，地图上显示这一片都属于红莲北里小区。

原来这个从外部公共街道就能直接到楼栋门口，也就是说与外界无明显间隔，其实是一个小弊端。这样的话居民的私密性和安全性会受到一定影响，再加上公共街道人车流量大，附近居民也会受到噪音干扰。

经过这次踩盘，老万对红莲北里小区有了更深入的了解和更深刻的印象，总的来说有以下几个方面。

首先，小区交通非常便利，公交地铁站咫尺可达，交通通达性高；

其次，小区内部绿化好，环境优美；周边配套设施齐全，居民的基本需求很轻易得到满足。

再次，小区所属马连道已经是一个较为成熟的板块了，地处北京三环内的西城区就是该小区的一个巨大地理优势，这使得这个小区居民的衣食住行的体验整体提高了一个档次。

但是，小区的物业管理水平一般，房龄较大，车位紧张，停车秩序较差，这些是其目前的缺陷。

从整体价格来看，红莲北里目前在幸福里app上挂牌均价是109050元/㎡（截止2021年7月23日），高于马连道商圈均价，低于西城区整体均价，小区的户型从二居室到三居室都有，在北京三环附近打算刚需改善的购房者可以考虑。

马连道商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧，而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心，高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈，北侧为六里桥东、天宁寺商圈，东侧为广安门外商圈，南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公，而马连道商圈的相对优势部分，在于商业资源。

上世纪九十年代初，一批福建茶商入驻马连道，据查，鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商，年销售额突破10亿，形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过，后来因为普洱的价格跌下神坛，以及非首都功能的疏解，茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内，北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等，偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施，偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套，偏重居住，并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处，为7号线湾子站，位于商圈北侧，商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解，东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈，向南3公里即可到达丽泽商圈，向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看，马连道商圈实属一般，但周边延展15公里，依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大，1980年代至2007年的小区均有包括，商圈内及周边的置业需求多样，但总价跨度不大，多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

马连道商圈内的土地开发成熟，近5年无新建住宅供应，商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年，中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿，拍得一幅商用土地，楼面价2.61万元/㎡。

2018年，由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿，拍得一副商用土地，楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地，目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

细化来看，马连道商圈的发展前景，被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京，马连道商圈的区位属于中等偏上，但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽，规划能级非常之高。

2008年，在北京市关于加快金融业发展的意见中，丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街，那么掌握了这个线索，当我们再次打开地图就会发现，马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上，但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢，还是金融产业发展带的联通，马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时，马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替，板块价值也会得到充分释放。

1、红莲北里是成熟社区，环境优雅，美观大方，生态良好，邻里和睦。

2、小区西区带电梯，外立面美观，居住体验好。

3、地理环境优越，交通便利，周边配套设施完善，生活便利。

4、小区周边配套成熟，地处北京三环内，与周边发达商圈共享资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源8套，占全部房源的0.85%。小区目前在售均价109050元/㎡，环比上涨约4.46%。近6个月，小区整体均价高于马连道商圈在售均价，低于西城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格强势，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为57.4㎡三室一厅户型，报价605万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为314.6万元左右，二套首付为508.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：57㎡-73㎡二房至三房，其中二房、三房为主力户型。

现选择主力户型58.74㎡两室一厅和57.41㎡三室一厅进行分析。

小区C区域东、北两边临街，会受噪音污染，不太推荐；

小区B区域为红莲北里东区，西边临街受噪音污染，不太推荐。但东边有绿化和莲花河西侧路隔开，不会受到太严重的噪音污染。

小区A区域为红莲北里西区，板楼设计，自装户外电梯，环境好，底商丰富。虽然临街，也有绿化间隔，不会受到太严重的噪音污染，较为推荐。

小区距附近两个地铁站都比较近，适合在马连道商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好，环境优美，休闲娱乐设施配套齐全，适合对小区品质、居住品质以及周边配套品质看重的购房者。

截止到2021年7月，红莲北里小区57.4㎡二室上车总价605万元，首付314.6万元起。适合对小区内部配套、优质自住意愿大，且有一定预算的购房者考虑。

周边交通、商超、医院、休闲等资源较为成熟，适合刚需改善的购房者。

目前，马连道商圈内无新房项目在售。目前距离红莲北里小区最近的新房项目是位于小区东北方向12公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆，以及东城区天坛商圈的天坛府。

三个新房项目均为高总价小区，其中：

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

而红莲北里房源最高挂牌总价在860万元/套，新房与二手房价差过大，新房适合终极改善、预算充足、对生活品质、周边配套要求较高人群。

红莲北里小区均价高于马连道商圈二手房均价，为了深刻对比，选取一个房龄接近价格略高板块均价、一个房龄较新价格低于板块均价的小区，故下面选取三义里小区、依莲轩小区进行比较。