今天肌肉男来到了位于北京市西城区车公庄商圈的五栋大楼小区进行踩盘。

提起车公庄人们第一时间可能会想到北京动物园，为什么呢？因为北京动物园在车公庄商圈的占地面积达到了惊人的三分之一，而且动物园内动物品种繁多，我们的国宝大熊猫也在北京动物园里安了家，一到周末或放假北京动物园几乎成了亲子出游的聚集地，基本上没有哪个北京小朋友没有去过这里。

那么在这样充满活力的动物园的周边就座落着我们今天要去踩盘的五栋大楼小区，五栋大楼是建成于2003年-2007年的商品房小区，建筑形式为塔板结合式，总共有5栋楼，属于地地道道的“新北京”小区。

那么下面就让肌肉男带领大家一起走进五栋大楼小区来一探究竟吧。

亮点一：小区外立面保养较好

肌肉男刚进入小区的时候第一眼就被小区楼栋的外立面给吸引住了，五栋大楼小区采用的是贴砖外立面，砖体颜色为深灰色，给我一种端庄大气的感觉，肌肉男仔细的查看了楼栋外立面的保养程度，发现外立面没有出现掉砖或开裂的现象，整体观感较好，在绿树和阳光的衬托下显得较为高端。

亮点二：小区内部配套设施较好

在小区楼栋的下面就是小区的中心广场，在中心广场的一旁设立着专门的吸烟区，吸烟区内配备有公共烟灰缸，整个吸烟区用铁围栏围起来并在围栏上设有吸烟有害健康的告示牌，我认为这便捷了小区里的烟民，同时也让小区的整体环境不被乱丢的烟头所影响。

在小区的中心广场上还设立着儿童娱乐设施-滑滑梯，小区里的小朋友在闲暇时光里给以来此地玩耍，让小朋友们的课余娱乐选择变多。

在中心广场的儿童娱乐设施一旁，肌肉男看见了小区内设立的健身器材，与其他小区不同的是，五栋大楼小区的健身器材个数个种类是比较多的，居民们可选择适合自己的健身器材来锻炼身体，而且肌肉男发现设立的健身器材的一旁中满了高大的树木，树阴将健身器材包裹，让居民们夏天在健身娱乐时不必担心毒辣的太阳。

亮点三：小区绿化较好

肌肉男在踩盘时发现五栋大楼小区的绿化做得较好且植被品种较多，走在小区的人行道上有种身处在公园内感觉，高大的树木将夏日炎热的阳光遮挡，树阴下大人带着小孩子们坐在长凳上乘凉，小区内还有挖设的人工湖，在人工湖的一旁种着杨柳，整体给我有一种江南园林的感觉让我在小区踩盘时心情舒畅。

亮点四：小区周边配套齐全

肌肉男在小区的一处长凳坐下稍作休息，在休息时我打开了手机地图看了看小区周边有哪些配套设施，打开地图后我发现在距离小区不到800米处坐落着北京大学人民医院（三甲），步行约11分钟即可到达，这对于五栋大楼小区的居民来说就医方面是较为便捷的，若是开车去人民医院那就更方便了，4分钟即可到达，且人民医院内停车位充足，不必担心没有车位的情况。

稍作休息后，肌肉男准备离开小区去周边转转了，刚出小区的大门我就看见小区外的底商几乎全都是银行的营业点，几乎国内的大部分较大的银行在此都设有营业点，我认为这样方便了小区居民们的来银行办理业务，基本上一下楼一出小区大门就可以直接进入营业厅办理业务，非常方便。

当然，五栋大楼小区的底商除了各大银行的营业点之外，还配备有烟酒超市和酒楼，烟酒超市满足了居民们最基本的购物需求，酒楼让居民们和亲朋好友聚餐时有地可去，且酒楼就位于小区的底商，居民们步行下来就可直接进入酒楼，非常方便。

槽点一：小区物业一般

肌肉男在小区踩盘时看见小区楼栋门口杂乱的停放着自行车、电动车，小区门口停放的电动车有的已经蒙上了防尘罩，并且上面已经落满了灰，一看就是长时间停放在楼栋门口没人管理，还有的自行车直接停放在小区楼栋大门的门口，几乎将楼栋大门堵死。

我认为这种情况阻碍了小区居民的通行，尤其是家中有老人和小孩的住户，一定要注意他们的出行安全，不要被停放在楼栋大门口的非机动车给绊倒。

槽点二：小区地砖破损

肌肉男在小区楼栋内看见楼栋大厅的地砖有的已经破损了，还有大厅的墙根处也是出现了破损的现象露出一个个坑洞，小区居民们在行走时要注意这些破损的地砖，以防被绊倒。

还有小区中心广场花坛处的贴砖也破裂脱落，露出灰色的水泥，我认为这让小区的整体观感变差，同时突出的贴砖边缘也可能会划伤居民们的腿，给居民们的人身安全埋下了隐患。

槽点三：面积大，总价高

肌肉男打开了幸福里app查看了五栋大楼小区的户型面积和挂牌总价情况，发现截至2021年8月6日幸福里app上挂出来面积最小的一套为146.18㎡的三居室，总价为2000万元，这个总价肌肉男认为对于刚需或刚需改善购房者来说是较不适合的，我认为五栋大楼入手门槛偏高，面对购房者的人群深度较浅。

槽点四：小区大门保养较差，且大门外停满了外卖电动车

肌肉男在小区内采挖盘后，来到了小区的大门处，看见小区大门虽然建的比较气派，但是大门上锈迹斑斑，跟旁边的楼栋外立面行成了明显对比，还有就是大门下几乎停满了送外卖的电动车，几乎将小区大门口的道路给堵死，并且总是有外卖小哥骑着电动车进进出出，我认为这不仅阻碍了居民们的通行，也给居民们的出行安全造成了隐患。

经过一天的踩盘，肌肉男对五栋大楼小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先是小区的外立面保养的较好，贴砖式的外立面没有出现掉砖或开裂的现象，整体观感较好，显得较为端庄大气；再是小区的内部配套设施较好，专门设立的吸烟区便捷了小区的烟民们，同时也让小区的整体环境不受烟头的侵扰，小区内设立的儿童娱乐设施和健身器材也让居民们的居住体验感增强；然后是小区绿化较好，植被种类较多，小区内部还设有人工湖，整体呈现出园林式的景观，居住舒适度较强；最后是小区周边配套较好，小区底商几乎被各大银行的营业点所占据，居民们办理银行业务较为便捷，还有烟酒超市和酒楼满足了居民们最基本的购物需求。

当人，五栋大楼小区也有它的不足之处，例如小区物业管理一般，存在乱停乱放的情况，阻碍了居民们的日常通行；还有小区楼栋大厅的地砖和中心广场的贴砖破损，让小孩和老人出行的风险变高，同时也让小区的整体观感度降低；再是小区户型面积大，总价高，对于刚需或刚需改善型购房者来说并不是那么友好，上车门槛较高；最后是小区大门保养较差，且大门外停满了送外卖的电动车，阻碍了居民们的通行，同时也让居民们的出行安全风险增高。

从整体价格上来看，截至2021年8月6日幸福里app上小区的挂牌均价为112252元/㎡，高于周边小区的挂牌价。豪宅购房者可以重点关注。

车公庄商圈位于北京市西城区，地处西三环至西二环之间，是西三环内的强势商圈之一，内有4条地铁线路，交通优势极强。

车公庄商圈北侧为白石桥商圈，南侧为阜成门商圈，西侧为紫竹桥商圈，东侧为官园商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应强劲。

商圈最大的优势，是位于西城区和海淀区的交汇处，以极强的交通优势，承接海淀、西城两区的优势资源。

商圈内三分之一面积被北京动物园填充，但商圈内南侧的住宅区配套依旧完善。

车公庄商圈内包含有北京西城外国语学校、北京市西城区师范学校附属小学、北京进步小学、北京建筑大学、北京教育学院、北京市第五十六中学、北京建筑大学附属小学等。

商圈内还包含4条地铁线路：地铁4号线、6号线、16号线、2号线。

其中2号线是能级较高的地铁线，南接西单、金融街等多个强势产业带，向北还能对接雍和宫、安定门，16号线向北直连海淀，能触达圆明园、西北旺等热门商圈，6号线为东西走向，在商圈内设两站，分别是车公庄、车公庄西站，4号线内设一站，向东过新街口站后，为南北走向，与2号线平行。

另外，车公庄商圈内医疗、生态环境配套包含有北京大学人民医院（三甲）、展览路医院、北京市动物园等。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度适中，老旧房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，车公庄商圈的门槛价中等，可以容纳各种置业需求。

车公庄商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查车公庄及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：车公庄商圈的均价为11.9万/㎡，周边白石桥商圈的均价为10.0万/㎡；阜成门商圈的均价为11.9万/㎡，官园商圈的均价11.8万/㎡，紫竹桥的均价11.5万/㎡。

综上，车公庄商圈的均价在周边商圈中属于偏上水平，其价值已被市场充分释放。

车公庄商圈的地理区位尚佳，4条地铁线环绕商圈，能级还都不低，再加上商圈内有北京动物园的存在，这几乎是一个所有人都不容忽视的商圈。

但谈及发展前景，该商圈的配套、交通已经相对完善，未来即使出现规划与建设，也不会对商圈的价值产生重大影响，所以车公庄商圈未来的确定性，是相对较强的。

1、小区外立面保养较好，没有出现掉砖或开裂的现象，显得较为端庄大气，整体观感较好。

2、小区内部配套较好，专门设立的吸烟区还有设立的儿童娱乐设施和健身器材提升了居民们的居住体验感。

3、环境优美，居住惬意。绿化率为35%，种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有假山水榭，共同构造出多层次的园林景观。

4、小区的周边配套设施较好，小区底商的银行营业点便捷了居民们去银行办理业务，还有烟酒超市和酒楼满足了居民们最基本的购物需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源4套，占全部房源的0.7%，小区目前在售均价为112252元/㎡，环比上涨4.33%。近6个月，小区整体均价在低于西城区、车公庄商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽低于车公庄商圈的均价，但小区挂牌价格仍然稳中有升，从目前情况来看，小区价格浮动较大，还需观望。

购房成本方面，总价最低为161㎡一室两厅户型，报价890万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为340.4万元左右，二套首付为551.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共5栋楼848户，有161㎡一居、150㎡-180㎡二居、236㎡-255㎡三居、243㎡四居。

主力户型有146.18㎡三居室，小区其他户型还有161㎡一居室。

五栋大楼小区总共有5栋楼，建筑形式为塔板结合式。

其中，1号楼和2号楼临近主干道，有噪音污染，所以为楼栋选择的额末选项。

3号楼和5号楼为塔楼，靠北侧和西侧的住户采光较差，且居住密度较高，所以为楼栋选择的次选项。

4号楼为板楼，随临近街道但为非主干道，噪音污染较小，且南北朝向采光较好，所以为楼栋选择的首选项。

车公庄板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型大、总价高、距离小区2公里范围内包含地铁6号线、2号线，适合对地铁通勤有较高依赖的购房者考虑。

其中161㎡一室两厅的上车价890万，首付为340.4万元左右，对刚需改善型购房者较为友好。

尤其推荐在金融街商圈工作预算较为宽裕的购房者购买。

车公庄商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向10公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府和小区东南方11公里处的天坛府项目。

懋源·璟岳和葛洲坝中国府新房项目均为大面积、高总价小区，天坛府新房项目为中等面积、中等总价小区。其中，

懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起；

天坛府在售60㎡-135㎡户型，总价780万元-1755万元/套起，

预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。预算较为紧张的刚需或刚需改善型购房者可以考虑天坛府项目。

现选取五栋大楼小区距离较近且单价较为接近的车公庄大街北里小区和新化里12号院小区进行对比。