一提到西城，大家都不约而同的想到金融街的“贵气”和各种名人故居的“文气”。而小星想到的是，西城里有着许许多多的历史遗址，例如：妙应寺白塔、天宁寺塔、陶然亭公园等等。

而今天小星要去的是拥有妙应寺白塔的新街口街道，今天踩盘的小区就是坐落在北京市西城区文化馆旁的如意里小区。去看一看居住在这个小区是一种怎样的体验。

你们是不是也很期待呢？

亮点一：周边无底商，安静

小星进小区前，在小区周边逛了一圈，发现如意里小区是没有底商的，小星去过这么多的小区，也是见识过各种各样的的情况，但是没有底商的小区还是第一回见，这确实把小星震惊到了，而没有底商真的给小区带来了很大的改变，最大的变化就是——安静。

没有嘈杂的叫喊声、没有搬货卸货的哐当声等等，这样的小区是十分适合居住的，所以小星认为家中有老人和孩子的家庭居住在这里是很适合的。

亮点二：地理位置优越

小区距离地铁4号线新街口地铁站600米左右，乘坐地铁4号线，可前往西苑、海淀黄庄、西单等地，地铁4号线位于小区南侧，经小星亲测，步行7分钟左右即可到达站点，并且4号线可换乘多条线路，在半小时左右能够到达北京多数热点地带，十分便利。

在小区东侧还有在建的19号地铁线，使得如意里在未来能够拥有更加便捷的通勤能力。

亮点三：商业配套较为完善

如意里小区位于西城新街口街道，周边的商业氛围很浓厚。

周边一公里范围内有多个大型商场，新街口百货、凯德MALL等等，新街口百货就在小区南门800米左右，商场内有电玩城、名创优品等等，小区内的居民能够在闲暇之时去周边商场里吃喝玩乐，或者是在周末时约上几个好友一起出门吃美食、看电影等等，这样的生活是相当惬意的。

亮点四：就职机会多

在如意里周边存在多个大型企业，国家土地督察北京局、华电工程大厦、北京结核病控制研究所等等。小区周边的就职机会很多，只要你敢去争取，那么就没有什么是不可能的。

如果已经在周边就职的人，那么居住在如意里是十分方便的，几乎周边企业在20分钟内都能到达，所以居住在这个小区里是相当便利的。

槽点一：小区品质差

进小区的第一眼就是先看见楼栋的外立面，如意里小区的外立面是涂料，小区建成年代比较久远了，小区里的外立面较为老旧，加上维护不佳，再加上底层安装的防盗窗生锈后，整体看起来比较破败，而外立面的好坏关系到买房人的选择。

小区楼道内的电线也是很杂乱的，并且电线看起来都已经老化了很多，如果有人不小心碰到了电线，很容易发生触电事故，后果不堪设想。

槽点二：车辆随意乱停

小星发现小区人车不分流，均为地上车位，没有固定车位，随到随停，免费停车，而如意里小区的住户众多，车位是相当紧张的。

所以小区内车辆乱停放现象是比较严重的，车辆占据消防通道，如果小区内发生火灾，导致消防车因为乱停放的车辆而进不去，错失最佳救援时间，这种行为造成的损失是很大的。

槽点三：内部配套缺失

小区分南区、北区两个区域，而小星发现小区里的内部设施是很少的，只有在北区的院子里有一个活动场所，并且还被乱停的电瓶车占据了部分地方。小区内老人休闲场所稀少、儿童娱乐场所基本没有、绿化场所少，所以小区内居民的生活是比较乏味的。

槽点四：物业管理松散

小星发现如意里小区的大门门禁是很不严格的，大门敞开，人员随意进出，虽然有保安坐在旁边，但是形同虚设。这种管理方式，让居住在小区内的居民感受不到安全感，并且还存在着巨大的潜在危险。

而小区单元门也是大开着的，外来人员都能随便进出楼栋里，居住在里面的业主的安全难以保障。

如意里小区在小星心里是处于中等偏下的位置。

小区有着较为优越的交通，还有周边商业配套也是很成熟的，居民出行、娱乐、逛街等等十分便利。

小区离什剎海1公里左右，小区居民的休闲生活也是很丰富的。

但是小区整体品质较差、物业管理松散、道路上车辆随意停放等等，非常影响对小区的整体印象，所以希望物业能够加强小区内的管理，这样小区的整体品质能够再上好几个档次。

总的来说，小区的价格在600万-720万左右，主力户型是二居室，小区外部配套齐全、交通便利，所以如意里小区的综合竞争力相较于周边小区是较强的，非常适合预算不够但对通勤有较高要求的人群置换。

新街口商圈位于北京市西城区，地处北二环内，内有两条地铁线路，是受西直门商圈辐射影响较大的商圈之一，可称之为西直门的影子板块。

新街口商圈北侧为小西天商圈，南侧为西四商圈，西侧为官园商圈，东侧为什刹海商圈；均是发展成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

新街口商圈最大的优势在于紧贴西直门交通枢纽，5公里范围可以覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

1996年，新街口被西城区确定为可持续发展实验街道，随即开启了环境整治、违建拆除等工作，使得商圈成为西城区较早脱离脏乱差的商圈之一。

新街口商圈内包含有： 北京第三十五中学、北京市启暗实验学校、北京教育学院附属中学、北京市西城区厂桥小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、6号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。6号线连接14号线东段望京等区域，让新街口板块迅速承接外来高薪人口。

新街口商圈内还包含有二环线干道，无论是去宣武门还是北京站都比较方便。

新街口是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着普安寺、正源清真寺、东冠英胡同、金果胡同、梅兰芳纪念馆等著名地点。

新街口商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有北京圣康华眼科医院、北京海德堡联合口腔医院、北京市西城区平安医院、护国寺中医医院等。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。

其中，老公房门槛价680-780万元、次新房门槛价500-670万元，相对于西城区其余商圈，新街口的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，新街口所在的西城区价值认同感强，结合可以吸引大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对新街口商圈有置换动作。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：新街口商圈的均价为11.4万/㎡，周边西四商圈的均价为14.8万/㎡；什刹海商圈的均价为15万/㎡，官园商圈的均价12.5万/㎡，西直门的均价11万/㎡。新街口商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，新街口商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，新街口商圈的价值未被市场充分释放。

与其他西城区商圈一样，新街口商圈也是早早经历了一波旧改、危改、环境整治，导致目前各类配套相当完善，但未来增长空间相对匮乏。

新街口商圈内，有一条在建中的地铁十九号线穿过，但只是在商圈南部的和平里地铁站增设一个换乘站点，这类南北向的地铁线，实际上已经不能对商圈的价值产生波动。

预计未来新街口商圈的价值会保持平稳，只是会在比价效应下，偶有波动。

1、小区建于90年代末，与周边小区相比，相对楼龄新。

2、相较于周边小区，如意里的均价较低，适合入手。

3、小区周边1公里内有多个大型商场地铁站，方便通勤和购物。

4、小区东侧的19号线正在建设中，未来新街口站会是换乘站，有利好预期。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，一区在售房源约4套，占全部房源的0.28%。小区目前在售均价111761元/㎡，环比上月下跌约0.13%。近6个月，小区整体均价低于西城新街口商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格的趋势是比较平稳的；从目前情况来看，小区价格稳定，推荐入手。

购房成本方面，总价最低为68㎡的两室一厅户型，报价685万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为417.9元左右，二套首付为520.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有12栋楼1422户，有42㎡-48㎡的一居，有59㎡-68㎡的两居，有70㎡-80㎡的三居。

现选择主力户型60㎡一室一厅和68㎡的两室一厅进行分析。

如意里小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；

5、6、7号楼位于小区较靠内的位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择5、6号楼的房。

如意里1、3、4号楼靠近西侧街道旁、2号楼的靠近北侧街道，来往的车辆产生巨大的噪音，购房者需要重点关注。

适合在新街口商圈内以及周边商圈工作有改善需求的购房者。

出门不远处即是地铁站，对通勤能力看重的购房者可以考虑。

周边学校、商业、休闲地带较为齐全，对生活配套有需求的购房者建议购买。

小区均价低于西城与新街口，适合预算不够且想置换西城房子的人群购买。

目前，西城新街口商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是小区东南8公里天坛商圈在售的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

此外，还有10公里外的首创天阅西山和冠城大通百旺府。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，适合刚需改善以上，追求生活品质的购房者。

其中首创天阅西山在售175㎡及以上户型，总价1470万元/套起；

冠城大通百旺府在售137㎡及以上户型，总价1027万元/套起；

如意里小区最高售价的为70㎡户型，总价718万元/套起。建议对通勤有要求和有置换工作需求的人群选择购买如意里。

小区均价低于新街口商圈二手房均价，周边1公里范围内与如意里均价相近、房龄接近的小区较少，现选取西城范围内、房龄接近、均价与如意里相近的：百万庄大街2号院和礼仕路149号院进行比较。