关于马连道茶街的故事，也许不少人耳熟能详。但马连道的房子如何呢？也许就不是很清楚了。所以，今儿个咱不谈茶叶，只谈房子。

而说到马连道的房子，不得不说说这个红莲中里小区。

红莲中里小区位于马连道商圈东部，南接马连道东街，北邻马连道南街，东靠莲花河西侧路。听朋友说这小区在马连道特受欢迎，于是老王赶早就前往想一探究竟。

所以，大伙儿跟老王一起来细品红莲中里的味道吧~

亮点一：绿化好，景色怡人

老王在小区里面溜达时，第一感受就是：空气真不错！原来是因为小区里面树木众多，放眼望去尽是绿色，上高楼俯瞰时，更为壮观。住在绿树环绕的小区里，体验还是非常好的。

老王始终认为，小区的绿化率很大程度上影响了居民的生活质量，有绿树，空气都清醒了许多，人也会活的健康一些。不管是在内部小路，还是在主干道上，随处可见的绿树，让人心情舒适。

小区东边还有个滨江绿道，种满了绿植，闲暇时候来这里骑骑单车、吹吹晚风散散步，生活还是非常惬意的。

亮点二：东区楼梯安装户外电梯

老王从在马连道南街边上的西区一路溜达，为了能俯瞰小区还爬了不少楼梯，可真能把人给累坏了。但当老王穿过一条红莲路走进东区时，差点流下了激动的泪水。

这一排楼栋居然自装了户外电梯，这是令人惊喜万分的，而且要乘坐这些电梯必须刷卡，非本栋居民根本不能使用，因此老王也没这个机会体验了，私密程度还是挺高的。

要知道这种后期改造电梯的难度，并不在修建过程，而在意见达成过程。低层居民和高层居民能够达成一致意见，是非常不容易的。

这既需要居委会的出力协调，又需要居民有一定的集体精神。由此可见该小区的居民素质还是很不错的，不然这一幕还是挺难见到的。最终电梯建成后，方便的也是住户，成就的则是小区整体的观感。

亮点三：距离地铁站近，交通便利

老王在乘坐到达官营站下车时，看到停放着满满的共享单车，就想着干脆今天骑单车踩盘。没想到才骑4分钟，就到了红莲中里小区。

这通勤也太方便了，打工人下班之后，乘坐地铁到这，再骑个小单车回去，也不远，锻炼了身体的同时也不会有疲惫感。

老王发现北京老年人习惯坐公交，公交车站往往都是老年人在等车。而红莲中里附近就有多个公交站，就在小区各个出口的马路边上，交通非常便利。

亮点四：周边配套齐全

老王打算返程的时候，发现这块儿的商业也很繁华。离小区800米处的达官营地铁站附近，有多个餐厅：新东方、必胜客、肯德基等。带孩子和老人出来吃饭，还是很方便的。

除此之外，小区附近底商也很丰富，就有北京稻香村、红莲烤鸭店等。还有值得一提的是，这个红莲烤鸭很火爆，十一点不到就已经门庭若市了。

不论是大型购物超市，还是小型便利店，小区附近百米内也都应有尽有，居民生活十分便利，买东西基本都不用出远门。

槽点一： 物业管理水平一般

老王到红莲中里小区附近的时候，向路人询问了一下，红莲中里没有正式的大门，每个单元都有小门单独出入。

只有红莲中里西区附近的21号楼那边需要刷卡进入，有简单的门禁，其实并不严格。像其他几栋楼，不管是东区还是西区，都可以随意出入，没有限制。

而且很多楼栋的大门是直接敞开的，无人看守登记，安保系数比较低，物业对此不重视。

进小区后，老王在楼道里面发现杂物乱堆放现象不少，尤其是装修用的腻子粉和木材，没有人来处理，影响小区环境不说，对住户的通行也会造成较大困扰。

槽点二：停车紧张，路面拥挤

走在小区路上，老王最大的感受就是车很多路很窄，尤其是每个单元楼的入口处，根本没有画停车线的地方，也塞满了车辆，停车秩序比较糟糕，道路太拥挤。

于是老王就看到不少人索性把车停在树缝之间、木椅旁边、家门口外。像这种情况，万一碰到上下班高峰期，小区内部可能会出现拥堵的情况。

槽点三： 非机动车停放杂乱，不规范

红莲中里小区的东区部分楼栋其实是有专门的非机动车停车棚，但完全供不应求。而且小区其余的楼栋，是没有停车棚的。给老王的感觉就是，只要在这个小区里面，自行车哪里都可以停。

所以小区内部道路和楼道门口都停放大量自行车，居民们可能刚下楼， 就被一堆自行车堵路了。

这种停车现象非常影响道路通畅性，也影响观感。

槽点四：与外部街道无间隔

老王走在红莲路的时候，看到左右两边都是红砖外立面的楼，地图上也显示这一片都属于红莲中里小区。原来这个从外部公共街道就能直接到每个单元楼栋的门口，也就是说与外界无明显间隔，这其实是一个弊端。

这样的话居民的私密性和安全性会受到一定影响，再加上公共街道人车流量大，附近居民也会受到噪音干扰。

经过这次踩盘，老王对红莲中里小区有了更深入的了解和更深刻的印象，个人感觉在马连道板块属于中上水平吧。

首先，小区交通非常便利，公交地铁站咫尺可达，交通通达性高。

其次，小区内部绿化好，环境优美；周边配套设施齐全，居民的基本需求很轻易得到满足。

再次，小区所属马连道已经是一个较为成熟的板块了，地处北京三环内的西城区就是该小区的一个巨大地理优势，这使得这个小区居民的衣食住行的体验整体提高了一个档次。

但是，小区的房龄较大，物业管理水平一般，停车秩序较差，车位紧张，这些是其目前的缺陷。

从整体价格来看，红莲北里目前在幸福里app上挂牌均价是96627元/㎡（截至2021年7月24日），高于马连道商圈均价，低于西城区整体均价，小区的户型从一居室到三居室都有，在北京三环附近有自住刚需或有刚改需求的购房者可以考虑。

马连道商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧，而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心，高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈，北侧为六里桥东、天宁寺商圈，东侧为广安门外商圈，南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公，而马连道商圈的相对优势部分，在于商业资源。

上世纪九十年代初，一批福建茶商入驻马连道，据查，鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商，年销售额突破10亿，形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过，后来因为普洱的价格跌下神坛，以及非首都功能的疏解，茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内，北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等，偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施，偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套，偏重居住，并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处，为7号线湾子站，位于商圈北侧，商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解，东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈，向南3公里即可到达丽泽商圈，向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看，马连道商圈实属一般，但周边延展15公里，依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大，1980年代至2007年的小区均有包括，商圈内及周边的置业需求多样，但总价跨度不大，多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

马连道商圈内的土地开发成熟，近5年无新建住宅供应，商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年，中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿，拍得一幅商用土地，楼面价2.61万元/㎡。

2018年，由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿，拍得一副商用土地，楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地，目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

细化来看，马连道商圈的发展前景，被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京，马连道商圈的区位属于中等偏上，但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽，规划能级非常之高。

2008年，在北京市关于加快金融业发展的意见中，丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街，那么掌握了这个线索，当我们再次打开地图就会发现，马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上，但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢，还是金融产业发展带的联通，马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时，马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替，板块价值也会得到充分释放。

1、红莲中里是成熟社区，环境优雅，生态良好，并且小区内部氛围较好，邻里和睦，生活融洽。

2、小区东区带电梯，上下楼方便；有地上停车库，车辆集中停放。且小区外立面美观，居住体验较好。

3、地理环境优越，交通便利，距离达官营地铁站较近，附近公交站点多，周边配套设施完善，商超、医院、学校等都有，居民生活便利。

4、小区周边配套成熟，地处北京三环内是小区的一个地理优势，可与周边发达商圈共享基础资源。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源8套，占全部房源的0.30%。小区目前在售均价96627元/㎡，环比上涨约0.37%。近6个月，小区整体均价高于马连道商圈在售均价，低于西城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格强势，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为27㎡一室一厅户型，报价410万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为156.8万元左右，二套首付为254.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共24栋楼2559户，小区有27㎡-40㎡的一居、54㎡-64㎡的两居、71㎡-74㎡的三居。

主力户型是31.70㎡一室零厅和58.78㎡两室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故对比分析。

小区C区域西、北两边临街，会受噪音污染，而且楼道无电梯，内部停车秩序混乱；

小区B区域为红莲中里东区，部分楼栋有自装户外电梯，有地上停车场，东边虽临街但有绿化和步道隔开，不会受到太严重的噪音污染，情况较C区域稍好，一般推荐；

小区A区域板楼设计，有安保有门禁，有电梯，停车位较其他单元更充足；有绿树，环境好；虽然临街，但不是主干街道，人车流量并不大，不会受到太严重的噪音污染，较为推荐。

小区距附近两个地铁站都比较近，公交站出门可达，适合在马连道商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好，环境优美，休闲娱乐设施配套齐全，底商丰富，生活便利，适合对小区品质、居住品质以及周边配套品质有一定要求的购房者。

截止到2021年7月，红莲北里小区27㎡一室上车总价410万元，首付156.8万元起，适合自住刚需购房者。小区周边交通、商超、医院、休闲等资源较为成熟，小区65㎡二室上车总价690万元，适合刚需改善购房者。

目前，马连道商圈内无新房项目在售。目前距离红莲中里小区最近的新房项目是位于小区东南侧6.8公里的天坛商圈的天坛府，以及小区西南侧7.7公里的中铁诺德逸府，还有东北方向12公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

其中：

天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室在售，均价130000元/㎡，总价780万-1755万元。

中铁诺德逸府包含89㎡-137㎡三居室-四居室在售，总价602万-972万元。

悠唐麒麟公馆包含123㎡在售，总价1401万元/套起；

尊悦光华包含133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆包含236㎡在售，总价2500万元/套起；

而红莲中里房源最高挂牌总价在690万元，以上新房项目中，仅中铁诺德逸府适合同总价位段购房者考虑，其余新房与红莲中里的房价相差过大，更适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。

红莲中里小区均价高于马连道商圈二手房均价，为了深刻对比，下面选取三义里小区、红莲北里小区进行比较。