宣武门是旧时北京城内城九门之一，现如今的宣武，政治商业大楼遍布，各个方面都在科技发展创新中逐渐变得繁华起来。宣武门板块既保留了浓厚的文化底蕴，又随着科技发展进步展现出勃勃生机，可以说是紧跟时代的脚步了。

小可今天要去的小区，紧邻着中宣部办公大楼，是四合上院小区，这个2013年建成的小区，其新中式的建筑风格，小可很是喜欢。

据说这个地方曾经是一个胡同，建成后小区内部还保留有旧时胡同的特色，那么，小区内部到底是什么样的一副景象呢？昔日的胡同又是什么样的呢？带着这样的疑问，小可进入了小区，想一看究竟。

亮点一：绿化环境好，小区品质高

小可从西门进入小区后，花园式的绿化映入眼帘，假山瀑布、喷泉以及林间小道，还有一片小池塘，里面养着许多不同种类的鱼，池塘的周围也满是绿树、小草丛。小花园的内部环境能看出来是没有精心维护过的，整体比较干净整洁，生态环境是非常好的。

住在这里的居民，闲暇的时候，下楼来走走逛逛散散心，光是想想都会觉得非常的惬意。

亮点二：内部设施多样化

小可在小区内部逛的时候观察到，小区内部的设施还是比较多的。

除开一些宣传栏、楼栋内的通知栏、垃圾分类设施等一些基础的设施之外，小区内还设有长廊、凉亭以及独立会所，长廊中设有多处座椅，凉亭中还设有石制的棋桌，居民们可以在这里休闲玩乐，闲暇时不至于无处可去。

亮点三：物业管理较好

小可站在小区门口便感受到了小区内部管理的严格程度。小区大门是有保安看守的，需要刷门禁卡进出，外来人员进出的话，则需要登记才能进入，门禁还是比较严格的。同时小区内部装有多个摄像装置，时刻保持着小区内部的安全。

小区内部环境卫生做得也是比较到位的，路面垃圾基本看不见，垃圾分类设施比较整洁，楼栋内也是没有杂物。

这种程度的门禁和内部管理，居住在这里，舒适度应该会很高吧。

亮点四：小区品质高，居住体验好

小区整体新中式的建筑风格，小可看了很是喜欢，无论是从小区大门、小区楼栋外立面，还是小区内部的绿化景观，处处都体现着中华传统文化的魅力，小可看到小区楼栋外立面的第一感觉就是低调奢华，尽管它建成的年代比较新，但维护的情况也是比较好的，同时也没有任何空调外机等设备外挂在墙上，墙面十分干净整洁。

走到小区楼栋的内部，地面墙面全是瓷砖，没有一点污点。楼道内也是很干净，看不到杂物垃圾之类的东西。

小区是一梯两户的设计，私密性较高。

这样的小区品质，能够居住在这里，应该会是满满的幸福感吧。

亮点五：交通便利，出行便捷

从小区出发，步行大约9分钟，就能到达最近的地铁站菜市口站，在这里可以乘坐地铁4号线、7号线，可达陶然亭、圆明园、北京大学、国家图书馆等地。距离稍远的还有三个地铁站：虎坊桥地铁站、宣武门地铁站、和平门地铁站，步行时间大约在10分钟。

公交方面，步行大约5分钟便可到达校场口公交站，可乘坐83路、102路、105路、109路等公交线路，一公里范围内也是有19个公交站点。

如果想自驾出行的话，周边有宣武门外大街、广安门内大街、骡马市大街三条宽敞的主干道，可快速抵达多个热点地区。

小可出了小区后发现，小区周边的配套是十分不错的。

商业方面，步行大约三分钟便可到达沃尔玛购物广场，也有蔬菜超市等多个商超分布在周围500米内，基本可以满足日常生活的需求，还是很方便的。

医疗方面，3公里内有六家三甲医院，百米内也是有药店的，日常的感冒发烧时买药还是很方便的，可以及时的缓解症状。

生活休闲方面，出小区过了马路便是广阳谷城市森林公园，居民们茶余饭后可以来公园散散步溜溜弯，还是比较方便的。周边还有歌剧院、电影院、俱乐部等娱乐地点，基本上适合各类人群，对附近的居民还是比较友好的。

槽点一：存在乱停放问题

小区虽然是人车分流设计，有地下停车场，地上也有外部停车场，但小区内部非机动车以及老年代步四轮车随处可见，这些车辆的到处停放，不仅对居民来往造成阻碍，还使得小区内部居民出行存在一定安全隐患。

槽点二：车位不足，停车紧张

小可了解到，小区共有1400多户，但固定车位却只有500多个，车位严重不足，而且小区车位租赁1500元/月，售价在60万元/个，还是比较贵的。虽然周边有多个收费停车场，但把车停在附近，每天来回步行，也不是很方便。还有就是，把自己的车停在别的地方，也不会特别放心吧。

总的来说，四合上院还是很不错的。

小区整体的品质十分不错，2013年建成的小区，由旧时的胡同到如今的新中式建筑风格，也保留了部分旧时的面貌，凸显出了中华传统文化。

小区花园式的绿化，有假山石路，池塘瀑布，生活环境十分优美。其中设置有长廊凉亭棋桌，闲暇时间在这里还是很惬意的；

外部交通有步行数分钟便可到达的地铁站、公交站，以及周边多条交通主干道的分布，出行十分便捷；

当然了，再好的小区也是有不足的，四合上院没有实现完全的人车分流，以及停车位不足的问题，还需要加以改善。

从小区价格来看，幸福里app显示，截止2021年8月，153526元/㎡的价格，高于宣武门整体133070元/㎡的均价，户型以二居室为主，在宣武门板块内或周边板块就职、有改善需求的购房者可以考虑。

宣武门商圈位于北京市西城区，地处二环内，在骡马市大街以北，宣武门东大街以南，含三条地铁线路4个站点。

宣武门是南二环内发展较为成熟的商圈，是"环天安门商圈"南侧的重要组成部分。

宣武门商圈北侧为西单商圈，南侧为陶然亭商圈，西侧为长椿街商圈，东侧为和平门商圈；均是发展成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应强劲。

1966年，因为修建地铁，宣武门的门楼与城墙被拆除，护城河被填平，辟为宣武门东、西大街，至此，宣武门逐渐演化成为商圈名。

宣武门商圈最大的优势在于区位，5公里内可以覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

宣武门商圈内包含有北京四十三中学、北京市第一实验小学虎坊桥校区、北京第一实验小学等。

轨交方面，包含3条地铁线路：地铁2号线、4号线、7号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。7号线连接北京西站、欢乐谷景区、环球度假村等区域。宣武门商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

以上，让本身就是热门商圈的宣武门，在交通上更加"进退自如"，再加上商圈内本身包含的琉璃厂文化街、庄胜一期等，使得商圈在交通和商业上基本没有短板。

此外，宣武门商圈内医疗配套包含有北京普仁明堂中医门诊部、博龙堂大药房等，医疗配套相对较弱，但得益于区位优势，向西1公里即可到达首都医科大学宣武医院（三甲）。

该商圈文化底蕴深厚，包含邵飘萍故居、林白水故居、永兴庵、吉祥二条胡同、苟慧生故居等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等偏上，老公房门槛价495-600万元、次新房门槛价510-750万元，相对于西城区其余商圈，宣武门的门槛价处于中等，对刚需购房者比较友好。

另外，宣武门所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对宣武门商圈有置换动作。

宣武门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查宣武门及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：宣武门商圈的均价为13.2万/㎡，周边和平门商圈的均价为12.5万/㎡；长椿街商圈的均价为11.6万/㎡，陶然亭商圈的均价12.1万/㎡，西单商圈的均价14.6万/㎡。宣武门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，宣武门商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，该商圈的价值已被市场充分释放。

宣武门商圈的未来发展，主要看商圈东南侧靠近虎坊桥地铁站附近，一大片平房社区的旧改、危改、拆迁工作。

根据规划，实际这些平房并不算历史风貌保护区，未来一旦得到改建，将提升整个商圈的土地利用率，这对宣武门，甚至周边商圈来讲，都会带来价值的整体提升。

1、绿化环境好。有山有水有树，园林式绿化，生活环境优美。

2、高品质小区。2013年建成、新中式建筑风格的小区，不邻近主路，人车分流设计，同时配有知名物业，小区内部管理好。

3、交通便利。距离菜市口地铁站、果子巷公交站约500米，周边还分布有两条交通主干道，居民出行十分便捷。

4、周边配套齐全。商业、医疗、银行、生活休闲等资源齐全，居民生活便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源12套，占全部房源的0.84%。小区目前在售均价153526元/㎡，环比上涨约0.05%。近6个月，小区整体均价高于西城区、宣武门商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期西城区、宣武门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为62㎡一室一厅户型，报价950万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为764.8万元左右，二套首付为836万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共5栋楼1422户，有33㎡-93㎡的一居、58㎡-124㎡的二居、96㎡-189㎡的三居、189㎡-317㎡的四居及以上户型。

现选择主力户型86㎡两室一厅和92㎡两室一厅进行分析:

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境。

1号楼、2号楼邻近主干道，车流量较大，可能会受到较大程度的噪音影响，对声音敏感的购房者谨慎选择。

4号楼、5号楼更邻近内部道路，车流量较小，受噪音影响也相对较小，可以选择。

3号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，比较推荐。

宣武门板块生活品质优质，生态休闲资源丰富，适合在宣武门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区管理严格、内部环境较好，适合看重小区整体品质的购房者。

小区距离菜市口地铁站约780米，对地铁出行有较高依赖度的购房者可以考虑。

周边学校、商场、医疗、生态等方面配套较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房者。

小区内户型、总价跨度大，其中62㎡一房的上车价950万，对刚需购房者较为友好；而317㎡七房的大户型，上车价在4980万，适合对稀缺资源、周边配套敏感，且预算充足的终极改善购房者考虑。

截止2021年8月，宣武门商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区东南方4.5公里的天坛府，以及西南方向约8公里的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府。

其中：

天坛府，60㎡-135㎡一居室-三居室在售，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

金融街融府，396㎡及以上户型在售，总价2636万/套起；

懋源璟岳，465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府，187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起，

而四合上院小区房源最高挂牌总价在4980万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

另外，由于三个8公里的新房项目都位于丰台区，所以，对地段要求不高、预算充足且不着急入住的购房者可以考虑金融街融府、葛洲坝中国府项目，懋源璟岳则更适合追求生活品质的终极改善购房者。

小区均价高于宣武门商圈二手房均价，现选取1公里范围内、位置接近、配套相似的庄胜二期、椿树园小区进行比较。