踏进天宁寺这块土地，给小可的第一感觉就是，天宁寺这个板块，没有那么多的高楼大厦，也不像其他板块商圈那样繁华，一切都是那么的祥和。

而小可今天要去的地方是玺源台，这个2015年建成的小区，低于标准线的绿化率，较高的容积率，看着这样的数据，小可开始好奇，华丽的楼栋包裹下，小区的内部会是什么样子呢？带着这样的疑问，小可来到了玺源台，想要进去一看究竟。

亮点一：绿化环境好，小区品质高

小可从西门进入小区后，花园式的绿化映入眼帘，大片的草坪，高大的树木伫立在小路两旁。花园的中心，一圈郁郁葱葱的树木包裹着中心喷泉，两侧的石栏上还种有鲜艳的花，环境还是非常好的。

仅有五栋楼的小区，却配置有两个小花园。一个更多的是郁郁葱葱的树木，而另一个则是各种各样的树木花朵。居住在这样的环境里，闲暇的时候，下楼来走走逛逛散散心，还是很不错的。

亮点二：人车分流设计，内部无车辆

小可在小区外面的时候发现，地下停车场的入口设置在小区外部，非机动车也是停放在小区外部道路旁边，这样人车分流的设计，就使得小区内部是没有任何车辆的，居民在小区内部完全不需要担心车辆带来的危险，十分的人性化。

亮点三：物业管理到位

小可站在小区门口便感受到了小区内部管理的严格程度。小区大门是有保安看守的，需要刷门禁卡进出，外卖小哥、快递员进出的话，则需要登记并和业主确认才能进入，门禁还是相当严格的。

进入了小区以后，小可和中介在花园里闲逛的时候，可能保安从监控中注意到了我们，就派人来跟着， 紧盯着我们的一举一动。

这种程度的门禁和内部管理，在这里的居民，生活中应该完全不会担心有什么意外会发生吧。

亮点四：小区品质高，居住体验好

小可看到小区楼栋外立面的第一感觉就是低调奢华，尽管它建成的年代比较新，但维护的情况也是比较好的，同时也没有任何空调外机等设备外挂在墙上，墙面十分干净整洁。

走到小区楼栋的内部，地面墙面全是瓷砖，没有一点污点。楼道内也是很干净，看不到杂物垃圾之类的东西。

这样的小区品质，能够居住在这里，应该会是满满的幸福感吧。

亮点五：交通便利，出行便捷

出了小区西门步行大约9分钟便可到达湾子地铁站，有地铁7号线可乘坐，可以到达北京西站、欢乐谷景区、磁器口等多个地点，期间也可以换乘地铁4号线、8号线、10号线等线路，通勤也比较便利。

最近的公交站点是马连道北路公交站，大约步行3分钟，周边1公里内也是有近二十个公交站，涵盖数十条公交线路，公交出行也是很方便的。

亮点六：周边配套完善

小可在小区附近逛的时候，发现小区周边配套还是比较完善的。

医疗方面，3公里内有三家三甲医院，最近的药店步行约5分钟便可抵达，日常感冒发烧之类的小症状，都可以得到及时的缓解。

商业方面，步行10分钟内便可到百货超市、生鲜超市以及大型的物美超市、世纪华联，购物十分的便利，基本可以满足居民日常生活所需。

休闲娱乐方面，附近的蝶翠华庭铁路公园、莲花河城市休闲公园等，都在步行5分钟的范围内，对小区里居住的老年人来说，是十分友好的。同时周边也有影城、剧院、各类运动馆等地点，适合各类人群的活动都有，居民日常休闲的选择还是比较多的。

槽点一：内部设施缺乏

小区内部的设施是比较少的，除了小区西门口有丰巢快递柜以及内部的垃圾分类设施外，小可没有发现什么其他的设施，公告栏、健身设施等相对基础的设施也是没有的。大片的花园式绿化中，也没设有长廊座椅之类的休闲设施，这么美的绿化，没有可以坐着休息的地方，还是比较可惜的。

槽点二：临近铁路线，受噪音影响较大

小区北侧就是京九线铁路线，从早到晚，火车通过带来的巨大噪音，对小区内部分楼栋里的居民的影响还是很大的。小可觉得，这一点是整个小区的弊端，邻近铁路线，严重的噪音，给小区整体的品质减了很多分。

总的来说，玺源台小区整体还是很不错的。

小区物业方面，从小区门禁严格管理进出，到小区内部的巡查，时刻保持着小区内部的安全；周边配套方面，商业、医疗、学校、生活休闲等资源十分的齐全，居民生活十分的便利；小区品质方面，小区整体从内到外都十分的干净整洁，生活环境较好；人车分流的设计，使得小区内部居民出行十分安全；交通方面，距离公交站、地铁站较近，通勤出行便捷；

而小区的内部设施还有待加强，包括一些基础设施以及能提升小区居民生活品质的设施，都需要添加。另外，无法改变的小区邻近铁路线的硬伤，十分的影响居民日常生活，这一点是需要注意的。

从小区价格来看，截止2021年8月，幸福里app显示，111161元/㎡的价格，低于天宁寺商圈整体134024元/㎡的均价，户型以一居室两居室为主，在天宁寺板块内或周边板块就职、有刚需改善需求的购房者可以考虑。

天宁寺商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

天宁寺商圈的位置十分讨巧，紧贴二环外的区位，决定了商圈下限会被周边成熟板块托起。

再加上商圈内拥有稀缺的山水人文资源——天宁寺塔，以及中国国家话剧院的存在，能为商圈内的人文底蕴增色不少，这样的条件几乎不可复制。

这样即使天宁寺商圈内没有大型购物商场的存在，而且又临近北京西站，该商圈仍是三环内置业的热门目的地之一。

天宁寺商圈西侧为六里桥东商圈，北侧为军博、白云路商圈，东侧为广安门内商圈，南侧为马连道、广安门外商圈。

天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

2001年12月，商圈内的中国国家话剧院在中国青年艺术剧院和中央实验话剧院的基础上组建成立。至此，天宁寺商圈成为兼顾历史沉淀与现代文化品味的板块。

天宁寺商圈包含北京小学天宁寺的两所分校，以及北京市第十四中学（高中部）、北京市宣武区白云路医院、莲花河城市休闲公园等配套。

交通方面，包含地铁7号线湾子站、达官营站两个站点，并且还有通往北京西站的公交直达线。湾子站到天安门西共7.5公里，地铁乘坐6站可达。

湾子站到王府井站9.19公里，地铁乘坐8站可达。从天宁寺出发，10公里半径内可触达北京大部分热点商圈，区位优势明显。

天宁寺商圈的住宅多为1970年-2015年建成，商圈内住宅单价集中在9万/㎡-13万/㎡居多，总价区间集中在500万元-1200万元，主要吸引对通勤便利、文化认同有要求的购房者。

天宁寺商圈内土地开发程度较高，包括周围5公里范围内，近5年均无地块供应和成交。

截止2021年7月查询幸福里APP得知，天宁寺商圈均价为13.2万/㎡，周边二环内板块：广安门外均价9.6万/㎡、白云路12.6万/㎡、广安门内9.9万/㎡，均低于天宁寺板块；

由此可知，天宁寺商圈属于中心区价值比较高的板块，比价效应下，天宁寺板块的价值预计会趋向于平稳发展。

天宁寺商圈是西城区发展较早的住宅区之一，土地开发很早就趋近饱和，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

但值得注意的是，北京三环内的老厂房改造进程，可能会为天宁寺商圈带来新生。

例如商圈内的天宁1号文化科技创新园，占地原址是北京第二热电厂，该产业园侧重文化、科技、金融三个方面的产业引进，高净值倾向明显。

该产业园还获得过“北京市级文化产业园区”荣誉，预计未来随着产业园二期项目的启动，以及高能级企业的入驻，天宁寺商圈的价值可能还会再上一个台阶。

1、高品质小区。华丽整洁的外立面、楼栋内瓷砖的地面与墙面、花园式的绿化、人车分流等，提升小区整体品质。

2、全封闭式管理。严格的门禁管理以及内部的保安巡逻，时刻保持小区内部安全。

3、交通便利。距离公共交通站点近，居民出行便捷。

4、周边配套完善。商超、医疗，学校、生活休闲资源等配备齐全，生活十分便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源17套，占全部房源的1.42%。小区目前在售均价111161元/㎡，环比上涨约0.12%。近6个月，小区整体均价低于西城区在售均价，高于天宁寺商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期西城区、天宁寺商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为38㎡一室一厅户型，报价494万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为237.1万元左右，二套首付为335.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有5栋楼1196户，有63㎡-76㎡一居、63㎡-90㎡两居。

现选择主力户型63㎡一室一厅和90㎡两室一厅进行分析:

玺源台小区整体有5栋楼，但4号楼、5号楼未开售，故不选择。

2号楼西侧邻街，1号楼北侧邻近铁路线，受噪声影响较大，对声音敏感的购房者谨慎选择；

3号楼虽东侧邻街，但非主干道，车流量较小，3号楼有相对更靠近底商，比较推荐。

天宁寺板块生活品质中等偏上，各类资源都较为丰富，适合在天宁寺商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

管理严格、内部环境优质，适合看重小区整体品质的购房者。

小区距湾子地铁站约740米，对地铁出行有较高依赖度的购房者可以考虑。

小区内户型、总价跨度大，其中38㎡一房的上车价494万，非常友好；而90㎡两房的户型，上车价在1350万，适合对优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年7月，天宁寺商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的6公里外的金融街融府、懋源·璟岳、葛洲坝中国府，以及东南方向7公里外的天坛府。

三个新房项目均为高总价小区，其中，

金融街融府在售396㎡-517㎡，总价2636万/套起；

懋源·璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府360㎡-540㎡在售，总价2800万元/套起；

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而玺源台房源最高挂牌总价在1350万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

另外，金融街融府、懋源·璟岳、葛洲坝中国府这三个新房项目与玺源台存在较大价差，故更加推荐预算充足，且不着急入住的终极改善购房者购买。

小区均价低于天宁寺商圈二手房均价，周边1公里范围内与玺源台均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与玺源台相近的蝶翠华庭、西堤红山进行比较。