人定湖公园，属于欧式风格公园，总占地9.2公顷。北京大多数公园都是中式建筑公园，当愚公来到人定湖公园时，人定湖公园的欧式建造令愚公眼前一亮，喷泉、草坪、湖面，随便拍照都好看。那么，与人定湖公园仅有一门之隔的小区是怎么样的呢？

今天愚公就来到了位于北京市西城区德胜门板块的黄寺大街24号院。黄寺大街24号院南部紧贴人定湖公园。愚公一开始以为是要从公园出去之后才能进小区，但是当愚公实地踩盘之后，发现小区真的离公园就一墙之隔，走过小门，就从公园进入小区了。

接下来，就和愚公一起去看看吧。

亮点一：小区紧贴人定湖公园

小区紧贴人定湖公园，这是愚公上文就提到的。愚公在公园走动的时候，就发现有不少住户带着孩子在公园里玩耍，孩子们在边上打打闹闹，老人们就坐旁边唠唠家常。愚公在踩盘的时候甚至还发现了一对新人穿着婚纱在公园里拍婚纱照。住户们有这么个“后花园”，十分适合茶余饭后去散散步之类的。

亮点二：小区内环境较好，绿化率高

除了小区旁人定湖公园风景优美之外，小区里的绿化也做的不错。据幸福里app数据显示，小区的绿化率为35%，小区最早从1981年开始建造，绿化率能到35%，还是比较不错的。小区里的大树较多，绿植、草坪相对来说就要少一些，但是小区内的大树都是几十年的树，枝叶繁茂，大夏天的走在树下也不会感到热。

亮点三：小区周边配套较完善

当愚公在小区内踩盘得差不多的时候，愚公选择从北门出来，一出门，愚公就发现小区北门对面就有生活超市，超市旁边也有24小时便利店、小吃店等等，住户平时购买生活必需品还是比较方便的。

此外，小区一出来，也有阳光丽景小区公交站，可以搭乘123路公交站。距离小区886米远也有安德里北街地铁站，交通出行还是比较方便的。

亮点四：小区周围有新地铁修建，未来价值提升空间大

小区西北方向距离890米远就是北京正在建设的地铁12号线的马甸地铁站，北京地铁12号线，于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。西起海淀区四季青站，途经西城区，东至朝阳区。当地铁12号线正式开通之后，住户们的出行选择也将会变得更多，对有地铁交通需求的住户来说，十分友好。

槽点一：小区内部分设施养护较差

小区的绿化做的不错，绿化率达35%，绿树成荫，但是愚公发现有一些草坪养护的很差，一小片竹林上除了竹子基本看不到地面有什么绿色，并且有一些竹子也倒在路边，影响了小区整体的美观。

此外，因为小区是老小区，愚公也发现大多数住户的防盗网都是生锈的，一些楼道外的牛奶箱、信箱，也是破破烂烂的，走进楼道之后，楼梯间也是显得比较旧，颜色已经偏黄了。在小区的北门附近，也能看到小区“缝缝补补”的道路，实在是不太美观。

槽点二：小区人车不分流，停车位较少

据幸福里app数据显示，共有475个车位，均为地上车位，车位比1:0.3，住户停车压力较大。并且小区内人车不分流，只有北门一个车辆出入口，车辆出入比较不方便，对于有两辆车的家庭来说，比较不友好，同时，车位数量的不足，也导致许多车辆停放在小区门外或者停放在小区内的路边。

槽点三：小区内有办公楼，人流量大

黄寺大街24号院的19号楼是明湖大厦，并且只能从小区内部进入大厦，愚公在踩盘的时候，就看到很多人出入明湖大厦，不仅显得十分吵闹，更显得比较混乱，毕竟谁也不想在午睡的时候被楼下吵醒。相对于愚公踩盘过的其他小区，黄寺大街24号院的人流量是愚公见过最大的了。

槽点四：小区安保工作较差

黄寺大街24号院小区的南门是没有安保人员看管的，门一直敞开。除了靠近公园的南门，小区的正门，也就是北门，尽管有安保人员值守，但是可能因为小区内有办公楼的原因，人行道上不仅没有门禁，而且也是敞开的。愚公时不时还能看到外卖小哥骑着电瓶车从人行道进入小区，感觉还是比较危险的。小区人流量大，安保也不严的话，小区住户们的生命财产也可能会产生一定风险。

黄寺大街24号院位于北京市西城区德胜门板块，小区含6层板楼和18层塔楼，共有22栋楼。

小区内绿化较好，设施完善，容积率为5.02，尽管小区的容积率较高，但是小区南门出门就是公园，可以供住户们活动，居住体验倒也不差，对比小区周边的价格，黄寺大街24号院的性价比还是不错的，比较适合想在德胜门板块购房且有购房刚需的用户。

除了小区南边的人定湖公园，小区周边有很多公园、商场、医院，小区大门正对面就有小型购物广场，另外小区距离地铁站仅886米距离，小区出门也有公交站，交通出行还是比较便利的。

但是小区部分楼栋楼龄较老，部分设施、外观存在养护问题，并且小区内的停车位较少，仅有一个车辆出入口，对于有两辆车辆的家庭较不友好，并且小区内有办公楼，人流量大的同时安保工作却不怎么样，对于看重小区内部品质的用户推荐指数不高。

截至2021年8月初，目前小区内50.3㎡三室一厅户型，上车价为840万元，对周边配套有需求且有购房刚需的用户可以考虑。

德胜门商圈位于北京市西城区，地处北四环与北二环之间。

德胜门商圈相对特殊，它是西城区唯一一个区位横跨北二环至三环外的商圈，而即便是商圈的地理位置跨度较大，德胜门商圈15.4万/㎡的均价，仍不输给二环内甚至内环某些商圈的均价。

原因在于，德胜门商圈内拥有丰富的企业总部资源，教育、医疗、商业资源同样非常强势，这些优势条件会极大程度上为商圈内的住宅赋能，使德胜门商圈成为西城区横跨北二环至三环外的一处价值高地。

德胜门商圈东侧为安贞、安定门商圈，南侧为新街口，西侧为小西天、马甸商圈，北侧为健翔桥商圈。周边商圈虽然发展成熟，但资源汇集情况均不如德胜门。

德胜门商圈，得名于商圈南侧的德胜门城楼，沿城楼向北的德胜门外大街，于2002年下半年完成改造并通车。

德外大街改造完成后，沿道路两侧的住宅随即开始了危房改造，逐步建成了大约22万㎡的住宅群落，土地利用率明显变高。

这为德胜门商圈后期引入企业、学校、医疗、生态休闲设施提供了条件。

现在的德胜门商圈南侧，包含有北京安定医院、火箭军特色医学中心、中国工程院等重点设施，还包含东西走向的北京地铁4号线新街口站。

商圈北侧，包含有北京市三帆中学、育翔小学、北京科学中心等重点设施，商圈内沿德外大道西侧，有京果大厦、中新大厦、天成科技大厦等一众办公楼，高附加值企业云集。

商圈最东侧，还包含南北走向的北京地铁8号线安华桥站。

德胜门商圈的住宅多为1980年-2005年建成，商圈内住宅建成年代跨度大，单价集中在13.4万/㎡-15.9万/㎡，总价区间集中在1100万元左右，主要吸引在商圈内工作，以及对地段有要求的购房者。

德胜门商圈内土地开发程度较高，商圈内近5年均无地块供应和成交。

据查，临近德胜门商圈的奥体商圈、学院路商圈在2018年-2019年有商办土地出让。

2018年11月，北辰实业以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

2019年12月，紫光集团以66亿元竞得海淀区学院路北端地块，成交楼面价23146元/㎡。

两处地块均为商办用地，且均未开工，所以对德胜门商圈内的房价没有明显影响。

但据幸福里APP得知，截止2021年7月，商圈内15.6万元/㎡明显高于周边板块，结合政策与比价效应分析，德胜门商圈的住宅价值已经得到充分释放。

德胜门商圈的发展起步相对较晚，但时至今日土地开发也已经趋近饱和，商圈内产业、医疗资源也已经很丰富。

唯二的短板是商圈内缺乏大型商业综合体，以及轨交线路分布于商圈边缘，但结合德胜门商圈的区位来看，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

目前德胜门商圈的规划方向，倾向于环境治理、营商环境的打造，这些片区软价值的升级，已不会对商圈内住宅的价格产生明显影响。

1. 小区内设施完善，环境较好，绿化率为35%，居住体验感较好。

2.小区周边配套较为齐全，出门就是公交站，886米远就有地铁站，还包含了医疗、购物、学校等重要条件。

3.小区南侧紧贴人定湖公园，从南门小门进入即是人定湖公园，适合居民茶余饭后休闲放松。

4.小区附近有新地铁正在建设，建设完成之后，住户会有更多的出行选择，小区的未来价值提升空间也较大。

通过幸福里app查询，截至2021年8月9日，小区在售房源7套，占全部房源的0.4%，小区目前在售均价为154762元/㎡，环比上涨0.09%。近6个月，小区整体高于西城区、德胜门商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅高于同期西城区、德胜门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为50.3㎡三室一厅户型，报价840万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为567万元左右，二套首付为672万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有60㎡-88㎡的两居，50㎡-103㎡的三居户型。

现选择小区主力户型50㎡三室一厅和60㎡两室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

黄寺大街24号院含6层板楼和18层塔楼，共有22栋楼，在此分为四个区域分析。

小区的A区为塔楼，楼下有地上停车场，并且离小区大门较近，但是A区离中心花园、公园较远。

小区的B区为板楼，楼栋之间有绿植与健身器材，且B区离办公楼较远，离公园较近。

小区的C区为板楼，C区离办公楼较近，噪音相对较大，但是C区相对于AD两区离公园较近。

小区的D区为板楼，D区离办公楼人行道较远，噪音相对较小，且D区离大门较近，但是D区离公园较远。

适合在德胜门商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区南部紧靠人定湖公园，公园内环境优美，设施丰富，喜欢公园配套的用户可以考虑。

小区出门就是公交站，886米远就是地铁站，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，德胜门板块内无新房在售。距离小区较近的新房有：东南方向6公里东城区东单商圈的金舆东华、南方向7公里东城区天坛商圈的天坛府、东南方向12公里丰台区方庄商圈的首开璞瑅公馆。

其中，金舆东华的均价180000元/㎡，244㎡-443㎡在售，总价4500万/套起；天坛府的均价130000元/㎡，包含60㎡-135㎡在售，总价780万/套起；首开璞瑅公馆的均价106000元/㎡，236㎡在售，总价2500万/套起；

天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。喜欢大户型且预算充足的用户可以考虑金舆东华与首开璞瑅公馆。而黄寺大街24号院房源最低挂牌总价在840万元/套。预算不足，且对周边配套需求较高的用户可以考虑黄寺大街24号院。

黄寺大街24号院均价高于西城区与德胜门商圈二手房均价，现以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取北广家园、教场口街9号院进行比较。