宣武门是旧时北京城内城九门之一，现如今的宣武，政治商业大楼遍布，各个方面都在科技发展创新中逐渐变得繁华起来。宣武门板块既保留了浓厚的文化底蕴，又随着科技发展进步展现出勃勃生机，可以说是紧跟时代的脚步了。

小可今天要去的地方，是庄胜二期小区，它里面又分为芳庭苑和芳芷苑。宣武门板块已经发展得很成熟了，位于这样成熟的板块，这里居民的生活又是什么样的呢？生活在这里又能感受到哪些便利呢？小可带着这样的疑问，进入了庄胜二期小区，想要在与小区居民的交流中找到答案。

亮点一：绿化环境好

进入小区之后，小区内的绿化令小可眼前一亮。它不像大多数小区那样，大片的花园式绿化环境，而而是与小区的各个部分夹杂在一起。在小区里，无论走在何处，都有一种被绿色包围的感觉，真的可以说是一片生机盎然的景象了。

亮点二：贴心人性化

小可走在小区里的时候，看到来往的大多都是年纪比较大的大爷大妈，还有的带着孩子。对于这样的小区住户，小可觉得，小区内部休闲活动区域设置的大量的长椅、石凳就非常的贴心，大爷大妈偶尔的也可以出来坐着呼吸呼吸新鲜空气，或者是陪小孩子出来玩，累了也可以坐着休息会。

另外小区楼栋的无障碍通道设置的也很有必要，很贴心，为行动不便的居民提供了方便，就十分的贴心人性化。

亮点三：内部设施完善

小可在小区里四处观察后，觉得小区里的各类设施还是很全面的。从社区宣传栏、垃圾分类设施等基础设施，到非机动车停车棚、收件箱等生活服务设施，以及公共健身器材、棋桌长廊等生活休闲设施，一应俱全。这样完备的设施，闲暇时在小区里休闲运动一下，还是很不错的。

亮点四：小区品质高

小可整体感受下来，觉得小区品质还是很高的。外立面看起来还是很新的，维护的比较好。从外部看，每家每户基本上都是落地窗，采光采阳方面应该都比较好。小区内部的卫生环境，小可一圈逛下来，基本上没有发现什么特别脏乱的地方，还是比较干净整洁的。居住在这样的小区里，小可觉得生活品质应该会是比较高的。

亮点五：交通便利

从小区西门出发，步行大约8分钟便可达到宣武门地铁站，在这里可以乘坐地铁2号线、4号线，可达北京站、雍和宫、东直门等地，期间也可换乘5号线、6号线、8号线、13号线、首都机场线，可达到多个城市热点地区。

公交方面，步行大约5分钟便可到达和平门西公交站、和平门外公交站，可乘坐9路、15路、7路等公交线路，一公里范围内也是有20个公交站点，在小区周围四处分布，公交出行方面还是比较便利的。

槽点一：门禁管理欠佳

有多个大门可进出的小区，但凡有一个大门门禁不严，外人便可随着人流进出。庄胜二期便是如此，同样是两个西侧的大门，一个大门门禁就很严，每个人必须刷卡进出，不能跟卡进入，而另一个门直接就是处于一个敞开的状态，不论是否是小区居民都可随意进出，这对小区内部的安全造成了一定的隐患。

槽点二：非机动车乱停放情况严重

小区内自行车、电动车乱停放的情况比较常见，居民们可能为了图一时的便利，就把车停在了楼栋底下，虽然小区的路还算宽阔，影响不了什么，但有些居民把电动车自行车停在了消防通道上，而且旁边明晃晃地就贴着“严禁停车”的标语。万一出现什么意外，占用了消防通道，后果会很严重的呀。

槽点三：有杂物乱堆放现象

小区内部整体还是比较干净的，但就是避免不了有居民把杂物乱放在公共区域。楼栋外有一些床垫、沙袋之类的，堆放在无障碍通道旁，楼栋内的楼道里也有这样的情况，自行车、沙袋摆在楼梯拐角处，对上下楼造成了一定的影响。

总的来说，庄胜二期小区的整体情况还是比较不错的。

绿化方面，中间大面积的绿化，四处分布，包围着中心活动区域，小区中间有健身设施，供居民们休闲玩乐；

内部设施方面，宣传栏、告示栏、停车棚、充电桩等等设施，都配备得比较齐全；

交通方面，距离小区约600米就是宣武门地铁站，还是比较便利的；

小区的整体品质，外立面、内部卫生环境、设施绿化维护等方面，都是很不错的。当然了，小区内部也有门禁不严、卫生清理不到位、楼道杂物堆积、乱停车等管理上的问题，相信这些都是会在将来得到改善的。

从小区价格来看，截止2021年7月，142554元/㎡的价格，高于宣武门整体132283元/㎡的均价，户型以一居室到三居室为主，在宣武门板块内或周边板块就职、有改善需求的购房者可以考虑。

宣武门商圈位于北京市西城区，地处二环内，在骡马市大街以北，宣武门东大街以南，含三条地铁线路4个站点。

宣武门是南二环内发展较为成熟的商圈，是"环天安门商圈"南侧的重要组成部分。

宣武门商圈北侧为西单商圈，南侧为陶然亭商圈，西侧为长椿街商圈，东侧为和平门商圈；均是发展成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应强劲。

1966年，因为修建地铁，宣武门的门楼与城墙被拆除，护城河被填平，辟为宣武门东、西大街，至此，宣武门逐渐演化成为商圈名。

宣武门商圈最大的优势在于区位，5公里内可以覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

宣武门商圈内包含有北京四十三中学、北京市第一实验小学虎坊桥校区、北京第一实验小学等。

轨交方面，包含3条地铁线路：地铁2号线、4号线、7号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。7号线连接北京西站、欢乐谷景区、环球度假村等区域。宣武门商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

以上，让本身就是热门商圈的宣武门，在交通上更加"进退自如"，再加上商圈内本身包含的琉璃厂文化街、庄胜一期等，使得商圈在交通和商业上基本没有短板。

此外，宣武门商圈内医疗配套包含有北京普仁明堂中医门诊部、博龙堂大药房等，医疗配套相对较弱，但得益于区位优势，向西1公里即可到达首都医科大学宣武医院（三甲）。

该商圈文化底蕴深厚，包含邵飘萍故居、林白水故居、永兴庵、吉祥二条胡同、苟慧生故居等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等偏上，老公房门槛价495-600万元、次新房门槛价510-750万元，相对于西城区其余商圈，宣武门的门槛价处于中等，对刚需购房者比较友好。

另外，宣武门所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对宣武门商圈有置换动作。

宣武门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查宣武门及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：宣武门商圈的均价为13.2万/㎡，周边和平门商圈的均价为12.5万/㎡；长椿街商圈的均价为11.6万/㎡，陶然亭商圈的均价12.1万/㎡，西单商圈的均价14.6万/㎡。宣武门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，宣武门商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，该商圈的价值已被市场充分释放。

宣武门商圈的未来发展，主要看商圈东南侧靠近虎坊桥地铁站附近，一大片平房社区的旧改、危改、拆迁工作。

根据规划，实际这些平房并不算历史风貌保护区，未来一旦得到改建，将提升整个商圈的土地利用率，这对宣武门，甚至周边商圈来讲，都会带来价值的整体提升。

1、小区品质佳。外立面、绿化环境、内部卫生环境都管理的比较到位。

2、内部设施完善。基础设施及生活服务设施配置完善，极大地丰富了居民们的闲暇生活。

3、物业管理贴心人性化。关注小区居住人群，添加合理必要的设施，方便居民日常生活。

4、公共交通便利。距离地铁站约600米，距离公交站约300米，公共交通出行快捷便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源14套，占全部房源的0.82%。小区目前在售均价142554元/㎡，环比上涨约0.43%。近6个月，小区整体均价在高过西城区、宣武门商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期西城区、宣武门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为45㎡一室零厅户型，报价750万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为506.3万元左右，二套首付为600元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有4栋楼1702户，有50㎡-54㎡的一居，86㎡-118㎡的两居，132㎡-151㎡的三居，183㎡的四居。

现选择主力户型50㎡一室一厅和132㎡三室一厅进行分析:

1号楼、4号楼临街，会有一定的噪音影响情况，对声音敏感的购房者，谨慎选择。

3号楼、4号楼栋相对的更靠近小区中心，基本不受噪声影响，也更靠近小区中心绿化，居住体验相对的也会更好一点，比较推荐。

宣武门板块生活品质优质，生态休闲资源丰富，适合在宣武门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

内部环境较好、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

小区距离菜市口地铁站约570米，对地铁出行有较高依赖度的购房者可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通等方面配套较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房者。

小区内户型、总价跨度大，其中46㎡一房的上车价750万，对刚需购房者较为友好；而183㎡四房的大户型，上车价在2750万，适合对稀缺资源、周边配套敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年7月，宣武门商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向的8公里外的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府，以及东南方向4公里外的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，金融街融府在售396㎡及以上户型，总价2636万/套起；

懋源璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起；

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而庄胜二期小区房源最高挂牌总价在2750万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

另外，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑葛洲坝中国府。金融街融府、懋源璟岳则更适合追求生活品质的终极改善购房者。

小区均价高于宣武门商圈二手房均价，周边1公里范围内与庄胜二期小区均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与庄胜二期小区相近的四合上院、椿树园小区进行比较：