一提到陶然亭，每个人都会不由自主的想起陶然亭公园。而小星想到的是，陶然亭板块里有着许许多多的历史遗址，例如：谭嗣同故居、北京古代建筑博物馆、法源寺等等。

而今天我们要去的是位于谭嗣同故居旁的小区——中信沁园，那居住在这里的人可谓是深受文化的熏陶，想想居住在这附近的人都应该是谦谦君子般的人物吧。

那么大家就跟随小星来看一看位于戊戌六君子谭嗣同故居旁的中信沁园到底拥有什么魅力吧！

亮点一：小区品质高端

小区的物业门禁是十分严格的，外人必须需要业主带领才能进入，小星幸运的被小区内的一位好心大妈带入小区。小区的安保工作做得是非常好的，从大妈口中得知，小区内24小时有巡逻保安，居住在这里面会觉得特别安心。

进入小区后就被眼前的景象所震惊，一座假山、一池养满锦鲤的小河塘、郁郁葱葱的绿植，从外部高楼大厦进入到鸟语花香的“森林”，一种舒适、安逸的感受从心中油然而生。简直是“人间仙境”呀。

小区的外立面是由瓷砖构成的，不算高端的外立面但给人的感受是比较舒适的。

亮点二：人车分流

小区内是没有车行道的，只有人行道。而小区的地下车库入口是设立在小区外的，小区真正的做到了人车分流。这样就能就能减少小区内的噪音污染，并且减少潜在的安全隐患，所以小星认为，家里有老和小孩的购房者，非常适合把房子买在这里。

亮点三：职住平衡

在中信沁园周边存在多个大型企业和机关部门。国家版权局、中国联通北京分公司总部大楼、移动大厦等等。

如是在周边企业工作的人，那么居住在中信城是十分方便的，几乎周边企业在10分钟内都能到达。

早上去上班，晚上就回到中信城，这就做到了真正意义上的职住平衡。

亮点四：地理位置优越

中信沁园位于菜市口大街东南角，七号线、四号线从小区边穿过，小区西门紧邻地铁菜市口站，在这边出行是十分的方便。并且对在较远地区工作的人是十分友好的，基本能在一个小时内可达北京的热点地带。

并且，中信沁园距离西单只有两公里，出行购物也是很方便的，即便是骑单车也只需要20分钟左右就能到达。

小区底商也是众多的，饭店、健身房、药店等等一应俱全，基本所有生活需求都能在周边解决。

槽点一：小区内部管理松散

即便是小区的安保做的很强，但是小区物业却忽视了比较重要的点，那就是小区内部的卫生，当小星通过楼道去往天台拍俯拍照时，就发现，几乎每一层楼梯上都堆放着多多少少的杂物，比较影响行人通行，并且也比较影响购房者对小区的整体印象和对小区内心的评分。

小区内乱停乱放的现象也是较为严重的，几乎每栋单元楼门口都有随意停放的电瓶车、自行车，十分影响美观。

槽点二：电瓶车停放在楼道里

小区物业三令五申的禁止自行车、电瓶车不准带入单元楼内，并且禁止放在楼道中，但是还是有很多居民将自行车、电瓶车停在楼上的楼道中。

如果将电瓶车停在楼道中，小区业主必须将电线拉到楼道中，如果不小心被人碰到将有可能发生触电事件。并且，电瓶车充电也有可能发生电瓶爆炸现象，存在安全隐患。所以，禁止电瓶车等停放在楼道中。

槽点三：小区门外堆满车辆

当小星结束内部踩盘后，从另一侧门出去，发现在小区门口附近停满了自行车、电动车和共享单车，并且这个地方是属于禁停区域，停放在此给人的感观是较为糟糕的，并且还占据了人行道，没有停放在规定的地方，这一点在购房者心中是较为减分的。

槽点四：部分楼栋居住体验差

小区11号楼、12号楼临近东路，来来往往的车辆是很多的，汽车的轰鸣声、喇叭声很嘈杂，居住在这些楼栋的居民深受马路噪音的烦扰。

并且，在小区的东南侧有建筑团队正在进行拆迁和施工，产生的噪音和灰尘，给东南侧附近的居民造成较差的居住体验。

中信沁园小区在小星心目中的位置中等偏上。

不只是因为小区严格的安保和高档的品质，更重要的是，中信沁园小区是北方少见的，部分采用长江以南楼盘设计思路的小区。

比如小区的主力户型之一，91平的两房采用了三开间朝南的飞机户型，这是一个在南方常见的经典设计，如今在北京见到，也是非常惊喜。小星还查阅了点资料，发现小区还是园林生态社区。

以上两点加起来，足以说明当年开发商在建造中信沁园时的用心，以及寄予的厚望。

另外，小星通过走访发现，中信沁园还很好的保持了北方特有的邻里文化，住户之间的关系比较融洽，但小星认为，这一点同样是楼道堆物、车辆乱停的根源所在。

综合来讲，中信沁园小区的产品力，恐怕是陶然亭板块，或整个二环内的标杆之一，虽然有些物业管理方面的小瑕疵，但瑕不掩瑜，非常适合家中有老人或者小孩的家庭，作为终极置换的目标来购买。

陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、内部休闲娱乐设施完善。小区内有假山、喷泉、老年运动场所等等，生活体验感较强，小区内生活气氛浓厚。

2、周边配套成熟，居民生活方便。地铁站、底商、学校、健身房环顾四周，出行、购物、休闲娱乐随心所欲。

3、小区物业管理十分严格，小区内部有保安巡逻，居住在小区内是很安心的。

4、周边就职机会众多，国家版权局、中国联通北京分公司总部大楼、移动大厦等等在1公里范围内。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约6套，占全部房源的0.6%。小区目前在售均价155552元/㎡，环比上月上涨约0.84%。

近6个月，小区整体均价高过西城、陶然亭商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升；从目前情况来看，小区价格较为平稳。

购房成本方面，总价最低为57.64㎡一室一厅户型，报价950万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为703万元左右，二套首付为798万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：58㎡-152㎡两居-三居，其中二房为主力户型。

现选择小区主力户型46㎡两室一厅和62㎡两室一厅进行分析。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；七号楼位于小区较靠内的位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，建议优先选择。

其他楼栋基本临街，会有一定的噪音污染情况。

11号楼东侧部分楼栋、12号楼周边有废弃旧楼被拆除，生活会受到一定影响，购房者需要重点关注。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内房源总价普遍偏高。

其中一房57.64㎡二居室的上车价为950万，适合人口较少的刚需置业。

大户型91.06㎡的二居室，上车价1246万，推荐对于生态休闲、居住品质看重的人群可以考虑。

小区1公里范围内有两条地铁线，适合对通勤有较高要求的刚需人群考虑。

目前，陶然亭商圈内无新房项目在售。距离小区最近的新房项目是小区东南侧3.8公里的天坛府，以及西南侧5.7公里的懋源·璟岳、西南侧6.9公里的葛洲坝中国府。

其中：

天坛府在售60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起；

中信沁园目前在售房源最高售价为91.06㎡户型，总价1246万元/套起，部分户型与天坛府重合，考虑中信沁园的购房者可以将天坛府列入考虑。

懋源·璟岳、葛洲坝中国府，二者均为大面积、高总价小区，建议预算充足，对面积要求较大，且追求小区、户型产品力的购房者选择。

小区均价高于陶然亭商圈二手房均价，周边1公里范围内与中信沁园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与中信沁园相近的中信禧园和中信锦园进行比较。