步行就能走到国家5A级景区，这样的配套也太美妙了，离陶然亭公园也只有一条街的距离，这生态环境谁来谁说好。或许有人猜测龙卷丰今天想要说的是天坛板块某个小区，但今天的主角是的陶然亭板块里的朱雀门家苑。

这个名字听着就很高大上，踩盘前就听说这个小区内有价值一个亿的房子，现在就跟随龙卷丰的脚步，来探索一下这个小区吧。

亮点一：小区内车位充足，地上地下停车库都有

整个小区的车位比1:1.2。朱雀门旁边有露天停车位，小区内也有地下停车位，路边也有停车的位置，小区内别墅区楼栋自带停车库，停车位充足。车辆摆放都很整齐，有保安在露天停车位门口指挥停车，车辆按部就班停入停车位，井然有序。

这样一方面小区内部的安全相对有保障，另一方面可保持小区整体环境的整洁有序。

亮点二：小区内部路线规划清晰，物业细节方面做的比较好

龙卷丰发现楼道内非常干净整洁，一楼墙面地面均贴有瓷砖，视觉上高端大气上档次。

小区内保安会骑着电瓶车巡逻，整体治安情况很好。

小区内动线清晰，道路笔直，车辆很快就能驶出小区，虽然没有做人车分流，但是居民们生活中常走的道路基本上不会有车辆行驶。

绿化养护很好，能看到园林师傅在修剪绿植，绿化规划的很不错，人行道全都有绿植覆盖。

内部设施齐全，有灭蚊灯和宠物清洁盒，还有政务平台的设立这是龙卷丰没想到的。

每栋楼下都能看见公示栏，垃圾桶有拉环，这是小区少有的配置。

从以上情况来看，朱雀门家苑的物业在细节方面做的确实是不错的，业主们能想到的物业都想到了，业主们想不到的物业也想到了，相当贴心。

亮点三：小区周边配套丰富

朱雀门家苑小区与陶然亭公园隔街相望，公园内景色优美，很适合茶余饭后散步，公园门票也不贵，每张仅2元。

1公里内有18所学校，2公里内有10个公园，其中国家5A级景区天坛公园距离朱雀门仅仅才1.9公里，周边生活资源较为丰富。

从朱雀门北门出发，步行240米即可到达物美大型超市，超市对面就有两个菜市场，小吃店也非常多，完全满足居民的日常生活需要。

亮点四：“00后”小区，小区品质感受较好

小区楼龄较小，幸福里APP上显示，10年楼龄的二手房在陶然亭板块挂牌的仅仅只有16套，朱雀门其中就占了7套。龙卷丰进小区的第一感受就是，这个小区的楼房真的很新，给人的第一印象就是特别高端。

小区周边基本没有底商，全部地上加起来只有4家：一家中国福利彩票、一家网鱼网咖、一家理发店，还有就是一家中国农业银行，而且这四家底商都开在同一个地方，其他地方全都是用围栏围起来，周边道路比较安静，所以小区内的住户无论是住在什么位置都能享受到安静的生活体验。

槽点一：门禁松散，非机动车乱停

作为一个房龄相对较新，品质还不错的小区，朱雀门家苑大门处的门岗却非常松散，龙卷丰到小区门口了发现保安在门口晃来晃去，看着吓人，但是还是很容易的就跟着两位阿姨进入了小区。

部分保安经常会停下车来和居民唠嗑，陌生人来了也不关心，只要不是行为特别异常的人他们基本不会过问。

楼栋下的门禁表面看着是关上的，但是推了好几栋楼的门禁发现一推就能推开。

小区内电瓶车停放乱停放的情况比较多。

槽点二：总价过高，基本都是大户型

截至2021年7月15日，幸福里app上显示，在售房源最小户型面积为150.38㎡，总价最低为2430万，算是品质改善住房了。小区平均单价超过板块均价，基本上能买的只有终极改善型购房者。

槽点三：周边大型商业配套少，娱乐设施较为单一

商业配套数量少这个算是陶然亭板块的通病了，周围很多都是公园，商场基本没几个，周边居民娱乐场所较少。

从交通配套来看，龙卷丰沿着小区转了一圈，发现这边的交通配套其实是不算好的，地图上能看到小区东边的太平街是有一个公交车站的，但是这个公交车站是在太平街左侧车道，所以想要从朱雀门家苑出门乘坐公交车其实是要走很大一段路的。

朱雀门所处的陶然亭板块一共是有5个地铁站，距离最近的地铁站是天桥地铁站，距离朱雀门小区也有1.1公里，这个距离走路不算近，打车没必要，总之这个距离就是有些尴尬。

总体来说，从小区的生活环境、品质、户型上来看，在整个板块内都是无可挑剔的，大户型，容积率低，绿化高，物业细心，别墅、商品房分区等等足以碾压同板块内的小区。

周边资源也比较丰富，学校多，景点多，步行就能走到国家5A级景区天坛公园，隔街就有景色很优美的陶然亭公园，整体生活节奏比较慢，但很舒适。

缺点就是它的价格实在是有点高，总价2000多万起步，受众小，门槛高。

陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、小区物业细心负责，能够站在业主角度考虑，保障了业主的生活品质。小区物业为北京中商和旭物业管理有限公司，物业费用为3.38-6元/月/㎡，物业费虽高，但与物业服务成正比。

2、绿化规划好，居住舒适度高。绿化率为30%，绿植平时有园林师傅养护，园林景观较多。

3、小区整体楼栋较新，楼龄小，小区所在区域非常安静，周边基本无底商，小区居住安静惬意。

4、周边公园较多，为居民提供较多休闲娱乐的场所，且历史文化氛围浓厚，天坛公园、古代建筑博物馆就在其周边2公里范围内。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约19套，占全部房源的0.02%。小区目前在售均价136955元/㎡，环比上涨约0.19%。

近6个月，小区整体均价高过西城、陶然亭商圈的在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，在5月份有一波小涨，随后又下跌了一点，但整体呈上升趋势。单价在同类型小区内不算高，但总面积过大，总价失控，基本是告别了对豪宅没有意向的购房者。

购房成本方面，总价最低为150.38㎡三室两厅户型，报价2430万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为1044.9万元左右，二套首付为1968.3万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有136㎡-187㎡的三居室、202㎡-539㎡的四居室，独栋别墅有1220㎡的户型。

现选择小区主力户型184.44㎡三室二厅和213.29㎡四室二厅进行分析，得房率约88%。

小区整体为南北朝向，采用排列式的建筑布局，外围用绿植遮挡，为小区内部营造私密的环境；另外这样的布局也有利于楼栋内采光和小区内景观的布置。

整个小区采光均匀，周围无太多遮挡。

东边一列有六栋别墅，旁边就是学校和博物馆。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型、总价普遍偏高。

小区距离1.5公里内，可以到达两座南北向地铁站，适合对通勤有要求的购房者；

小区西侧毗邻陶然亭公园，东侧毗邻先农坛，生态休闲资源优质，适合家中有老人、小孩的购房者购买。

户型方面，150.38㎡户型的上车价为2430万，适合品质改善人群考虑；

最大的538.59㎡户型上车价为6998万，适合对稀缺资源、优质自住敏感的购房者考虑。

目前，陶然亭板块内无新房在售，朱雀门小区内也无新房在售。目前距离小区最近的新房是位于天坛区域的城建天坛府。

天坛府（东城天坛）：均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

还有就是东南方向的7公里外的首开璞瑅公馆、合生东三金茂府、元熙化府。

开璞瑅公馆只有一种在售户型，为236㎡四居的户型，均价为10600元/㎡，总价2500万/套起；

元熙华府在售121㎡-146㎡三居室的户型，均价为87000元/㎡，总价在1113万/套起；

合生东三金茂府包含125㎡-195㎡三居室-四居室，均价为11000元/㎡，总价1900万/套起。

而朱雀门房源最低挂牌总价在2430万元/套。几个项目中区位较好的是朱雀门家苑以及天坛府，天坛府有较小户型，但数量少需求大，买到的可能性相对较低。另外，天坛府户型稍差，预算充足的可以优先考虑朱雀门家苑。

小区均价高于陶然亭板块二手房均价，周边1公里范围内与朱雀门家苑均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与朱雀门家苑相近的一瓶、中海紫御公馆进行比较。