踏进马连道这块土地，给小可的第一感觉就是，马连道这个板块，没有那么多的高楼大厦，也不像其他板块商圈那样繁华。茶带给这片土地的太多太多了，浓厚的茶底蕴，使得这片土地上的一切都是那么的祥和，耐人寻味。看似表面清澈透亮，一眼就能看穿，但更多历史的酸甜苦辣都蕴藏在茶里面，需要去细细品尝，用心去感受茶这一中华传统文化的魅力。

走在马连道的路上，道路两旁满是茶庄茶铺，著名的北京国际茶城也坐落在这里。而小可今天要去的地方就紧邻着这座茶城——格调小区。泡在茶香中的小区会具有怎样的格调呢？带着这样的疑问，小可进入了格调小区，想要在与居民的交流中更多的了解这块土地。

亮点一：小区绿化环境好，舒适度高

一进小区大门，小可便看见了一片绿色，道路两旁满是大大小小的树木，中间大片的中心花园。顺着小石路往里走，就犹如进入了一片世外桃源，使人倍感愉悦。里面高大的柳树，长长的柳枝垂到了湖面上，中心的小片绿植漂在湖水上，假山石堆点缀其中，满满的生机。小区里这样秀丽的景观，有山有水有树林，也没有去公园的必要了，在这里居住，想必是十分舒适的。

亮点二：小区邻里、住户之间和谐融洽，居住氛围较好

早上，大爷大妈便会聚集在小区楼栋的休闲区域，或闲谈或锻炼身体，一群人聚在一起，有说有笑，气氛很是融洽。小孩子们则有的骑车同行，有的追逐打闹，还有的在大人怀里哭闹，小可看到这一幕幕景象，仿佛看到了小时候的自己，倍感亲切。

小可在小区里逛的时候，有点分不清哪几栋楼是格调小区的，就去询问了一下一个坐在路边休息的老大爷，他很耐心的听完，旁边的大爷大妈便急着回答我，边说着边用手指方向。从这之后便喜欢上了这里，这里的居民真是热心又善良。

亮点三：内部设施完善

小区内部设置有社区居务公开栏、社区宣传栏等基础设施，来告知居民们社区里的一些重要事项，也有公共健身器材、儿童游乐设施、乒乓球桌等设施来丰富居民们的休闲时间，让居民们健身运动时有地可去，小区内也有大片的空间，居民们也可以在小区里进行跑步、打羽毛球等体育运动。小可觉得，在这个小区里生活，还是比较惬意的。

亮点四：交通便利

出了小区大门，步行时间大约5分钟左右便可到达湾子站，这里有地铁7号线，可达北京西站、广渠门、欢乐谷景区等地，也可在期间换乘地铁4号线、8号线、5号线、10号线等多条地铁线路，小可觉得这对依赖地铁通勤出行的人们来说，十分的友好。

公交车站方面，距离小区最近的公交车站，步行约3分钟即可抵达，且1公里内有近20个公交车站，线路四通八达。

亮点五：周边配套完善

商业方面，步行十五分钟即可到达新年华购物中心，商场内有屈臣氏、热风、麦当劳等商铺，是一个大型购物中心，在这里，基本上可以满足小区居民的各类生活需求。另外，1公里内的商超，大大小小的共有20家，散布在小区四周。

银行方面，小区出门不远处就有北京农商银行，居民们出门就可以轻松的在这里办理各类银行业务。另外，在700米范围内还有北京银行、中国建设银行、中国工商银行等银行。

生活休闲方面，步行十分钟可达同乐佳境景区，一公里内有10个景区公园，是居民闲暇时出行游玩的好去处。

槽点一：小区门禁不严，进出随意

小可进小区的时候发现，行人通行道的门虽然是有门禁的，需要刷卡才能进入，但观察后发现，这个门是长时间处于敞开的状态的，方便了小区居民进出的同时，外人也可随意进入，这对小区内部的安全构成了极大的威胁，虽然小区内的居民生活氛围融洽，一片祥和，他们也不担心有什么事情会发生，但小区门禁最基本的管理还是要做到位的。

槽点二：小区内部与邻近小区连通

小可在逛完整个小区时发现，小区内部与旁边的小区是连通的，这虽然方便了小区内部居民的来往交际，也扩大了居民们的活动范围，但小区内部的不安全因素也成倍的增加了，这给小区内部的治安增加了许多压力，居民生活在这里也会有很多不安。

槽点三：邻近茶叶批发商城，周边环境嘈杂

小区与北京国际茶城紧密相邻，茶城楼栋的后面，在小区内部，与小区共用一个大门门禁，来往进出的车流量比较大，人员来往进出也比较频繁。有噪声影响，环境会比较嘈杂，在一定程度上会影响小区住户的居住体验。

总的来说，格调小区整体感受还是很好的。

小区绿化方面，整体的绿化环境，有山有水的园林景观，十分惬意；小区生活方面，小区邻里住户之间生活氛围和谐融洽，一片祥和；内部设施方面，公共健身器材等基础设施具备齐全，非机动车停车棚及充电桩等生活服务设施也比较完善；交通方面，步行可达的地铁站、公交站，对小区居民出行来说十分的友好。

小区不好的方面也有，小区物业管理方面，门禁管理欠佳，可随意进出，以及邻近茶城等商铺，周边环境嘈杂，在一定程度上影响居住体验。

从小区价格来看，截止2021年7月，99342元/㎡的价格，低于马连道整体100224元/㎡的均价，户型以二居室三居室为主，在板块内或周边板块就职的、有改善需求的购房者可以考虑。

马连道商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧，而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心，高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈，北侧为六里桥东、天宁寺商圈，东侧为广安门外商圈，南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公，而马连道商圈的相对优势部分，在于商业资源。

上世纪九十年代初，一批福建茶商入驻马连道，据查，鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商，年销售额突破10亿，形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过，后来因为普洱的价格跌下神坛，以及非首都功能的疏解，茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内，北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等，偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施，偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套，偏重居住，并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处，为7号线湾子站，位于商圈北侧，商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解，东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈，向南3公里即可到达丽泽商圈，向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看，马连道商圈实属一般，但周边延展15公里，依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大，1980年代至2007年的小区均有包括，商圈内及周边的置业需求多样，但总价跨度不大，多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

马连道商圈内的土地开发成熟，近5年无新建住宅供应，商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年，中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿，拍得一幅商用土地，楼面价2.61万元/㎡。

2018年，由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿，拍得一副商用土地，楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地，目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

细化来看，马连道商圈的发展前景，被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京，马连道商圈的区位属于中等偏上，但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽，规划能级非常之高。

2008年，在北京市关于加快金融业发展的意见中，丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街，那么掌握了这个线索，当我们再次打开地图就会发现，马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上，但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢，还是金融产业发展带的联通，马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时，马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替，板块价值也会得到充分释放。

1、绿化环境好，居住体验佳。楼栋之间的花园，里面的假山湖水、花草树木、石桥石桌，共同构成了多样化的小区绿化环境。

2、内部设施完善。小区内部包含社区宣传栏、社区居务公开栏、乒乓球桌、儿童娱乐设施以及公共健身设施等基础设施，也有非机动车停车棚、充电棚等生活服务设施。

3、小区邻里住户之间相处友好，居住氛围和谐融洽。

4、交通便利、周边配套成熟。步行可达的地铁站、公交车站，教育、医疗、生活休闲、商业等方面在小区周边1.5公里内遍布。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约8套，占全部房源的0.32%。小区目前在售均价99342元/㎡，环比上涨约0.43%。近6个月，小区整体均价在低于西城区在售均价，高于马连道商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，涨幅高于同期西城区、马连道商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为73㎡一室一厅户型，报价719万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为438.6万元左右，二套首付为546.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有5栋楼2452户，有64㎡-87㎡的一居、73㎡-108㎡的两居、97㎡-145㎡的三居。

现选择主力户型87㎡两室一厅和139㎡三室一厅进行分析，该两种户型存量较多，故对比分析:

2号楼、4号楼、5号楼临街，会有一定的噪声污染情况，另外，参考楼栋的分布以及朝向，采光也会受到影响，建议购房者结合房源实际情况谨慎选择。

1号楼、3号楼相对来说更靠近小区中心绿化，避免了噪声的影响。同时楼栋的朝向以及较大的楼间距，使得房屋内采光效果较好，居住体验相对也会更好一点，比较推荐。

马连道板块生活品质高，周边配套丰富，适合在马连道商圈内及周边商圈工作有刚需改善需求的购房者。

内部环境优质、设施较为齐全，适合对小区环境、居住品质以及内部设施品质看重的购房者。

周边商场、医疗、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房者。

小区内户型、总价跨度较小。其中73㎡一房的上车价719万，对刚需购房者较为友好；而145㎡四房的大户型，上车价在1450万，适合对稀缺资源、周边配套敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年7月，马连道商圈内无新房项目在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向的4公里外的金融街融府、懋源璟岳、葛洲坝中国府，以及小区东向5公里外的天坛府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，

金融街融府在售396㎡及以上户型，总价2636万/套起；

懋源璟岳465㎡-590㎡在售，总价6500万元/套起；

葛洲坝中国府187㎡-240㎡在售，总价2000万元/套起，

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而格调小区房源最高挂牌总价在1450万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

另外，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑葛洲坝中国府、金融街融府项目。懋源璟岳则更适合追求生活品质的终极改善购房者。

小区均价高于马连道商圈二手房均价，周边1公里范围内与格调小区均价相近的小区较多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与格调小区相近的三义里、信和嘉园进行比较。