今天肌肉男带大家来到的是畅柳园小区，该小区位于北京市西城区陶然亭商圈虎坊路南横街东口，陶然亭公园以北。该商圈主打花园式城市群，未来有着“300见绿，500米见园。”的规划，将把陶然亭商圈打造成为北京市的“小江南”。

同时商圈内也有着中山会馆、绍兴会馆、法源寺等充满着历史故事的名地，也有着陶然亭公园、万寿公园、大观园等风景秀美的国家级旅游景区，来到这里游玩的人们都称这里的风景秀美，有着北京罕见的“江南之韵”。

畅柳园小区是2003年的回迁房，它一共有9栋楼，主力户型是两居室，和一居室。两居室户型，基本都是南北朝向，和西北东南朝向的户型，畅柳园在北京二环内属于次新小区，有着高入住率，和高性价比，在北京的陶然亭商圈内是一个不错的选择。 这个坐落在花园式商圈的小区究竟如何呢？那么肌肉男今天就带大家去小区里一探究竟吧。

亮点一：小区绿化较好

1998年竣工的小区，小区绿化率在35%，这对于一个1998年竣工的小区来说是非常不错的，给我一种心旷神怡的感觉，小区的小花园里面栽种着玫瑰花，我走在其间的小道上在感到了一丝清凉。

亮点二：户型小总价低，刚需上车较为容易

主力户型是两居室，和一居室。两居室户型，基本都是南北朝向，和西北东南朝向的户型，单价为110174/元/㎡，总价609万元，略低于陶然亭商圈的均价，这对于刚需购房者来说是非常友善的。

小户型的优势也很明显，总价609万元的上车价会让刚需的购房者感觉没有太多压力，麻雀虽小五脏俱全，想必新婚的小两口或年迈的老人家住在这里会是较为舒适。

亮点三：小区内配备小型市场

小区内配有小型菜市场，居民们可以不出远门就可以买到新鲜蔬菜，不方便的走远路的老人也能便捷的买到，这个地方还是一个小广场，白天卖东西，到了晚上，这里会变为大爷大妈的娱乐场所，大家在这里面跳广场舞可以让老人家的身子骨更健康。

肌肉男认为这个广场对大家的生活带来了便利，还能给老人家们有一个合适的娱乐场所，让老人家晚上也不会无聊了的看手机消磨时光了，老人家们可以在此地跳舞遛弯、聊天娱乐，改善了老人家们的生过品质。

亮点四：小区内设有停车位

在北京2000年以前的小区基本上是没有停车位的，但是在北京车辆日益增加的情况下，停车位变得越来越紧张，停车难、停车贵的问题也在日益严重起来，但畅柳园小区配设了地下停车场，这使居民们的停车问题得到了解决。

槽点一：物业管理一般

有比较多的垃圾在公共区域，物业却没有处理，小区的环境卫生也因此有小幅度的下降。使小区整体美感下降。而且垃圾的不及时处理可能会滋生更多细菌从而影响小区卫生安全。

小区物业对进出管理比较松懈，大家进门出门都不需要测体温登记，甚至有门直接没有物业的人管理，可以随意进出，这为小区居民的人身财产安全埋下了隐患。

小区的卫生安全、进出安全是大家要稍微注意一点的地方，这两个地方物业做的比较不足。

槽点二：小区内人车不分流

小区的车辆有些任意停放，小区内人车也没有分流，居民们的人身安全产生了隐患，若是有小朋友在路中行走玩耍，也是非常不安全的。车辆的随意停放也使整体美感度降低，让我感觉小区杂乱无章，略显拥挤。

槽点三：外立面保养一般

当我走到小区的中心花园时，我抬头看见了楼栋的涂漆外立面出现了开裂和掉漆的现象，让我感觉小区楼栋整体的观感略差，也让我对小区物业的管理力度提出了质疑。

槽点四：小区户型较差

我通过幸福里APP查询得知，虽然该小区该小区主力户型面积小单价低刚需购房者容易上车，但户型设计较差，下图为小区65.93㎡户型虽有两房但只有一房朝南且卫生间为暗卫，采光通风较差，客厅较小，活动空间略为不足，卧室B外的走道较窄存在面积浪费。

小区的绿化还是做的不错的，而且可以提供地下车位是一个很大的亮点，可以让有车的家庭不用太担心。

小区在处于陶然亭商圈内一个较好的位置，距离陶然亭公园较近，距离只有369米，步行约5分钟即可到达；离虎坊桥地铁站不到1公里，步行约925米即可到达。无论是周边环境，还是交通出行的便捷性都是陶然亭商圈内较为不错的。

但是美中不足的是小区的物业管理较差，还有就是人车未分流的问题，外立面影响小区整体观感的问题，希望小区物业能及时拿出方法来处理上述的问题，再是户型的问题，部分小户型的卧房的朝向不佳，且卫生间为暗卫，采光不足问题较为严重。

综上所述，畅柳园小区优美的总价和花园般的环境还是很难让刚需购房者移开目光的。预算略微不足的购房者可以重点关注畅柳园小区。

陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接北京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1.小区内部配套设施齐全，配备有小型菜市场，居民们的生活所需有保障。

2.距离陶然亭公园380米，空气质量高，方便日常休闲放松。

3.小区内部绿化较好，绿化率为35%，居住体验上佳。

4.小区主力户型面积小，总价低，刚需购房者上车较为容易。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源13套，占全部房源的2.4%，小区目前在售均价为110174元/㎡，环比上涨1.4%。近6个月，小区整体均价在低于西城区、陶然亭商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽低于陶然亭商圈的均价，但小区挂牌价格仍然稳中有升，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为58.85㎡一室一厅户型，报价609万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为371.5万元左右，二套首付为462.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共9栋楼2710户，小区有52㎡-59㎡的一居、65㎡-83㎡的两居、90㎡-133㎡的三居。

主力户型是65.93㎡的两室一厅和82.77㎡的三室一厅户型。

小区总共有10栋楼，建筑形式为板塔结合式。

1号楼和2号楼临街，虽为非主干道，但噪音污染还是稍有些许的，所以为楼栋选择的次选项。

3号、4号、5号、7号、8号楼均在小区靠内的区域，且楼栋整体为南北朝向，采光较为充足，为楼栋选择的首选。

6号、9号、10号楼中，6号和10号楼在小区边缘，且临中间夹着的式小区外部的市场，噪音污染还是稍有些许的，9号楼虽不临街但南侧为胡同，胡同内的杂乱给居民们的观感较差，所以为楼栋选择的次选。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型、总价跨度大。

距离小区1.3公里范围内包含4个地铁站：地铁4号线的菜市口、陶然亭站，7号线的虎坊桥站，8号线的天桥站，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

其中58.85㎡一室一厅的上车价609万，对刚需购房者较为友好。而82.77㎡的三室一厅上车价为870万元，推荐刚需改善，养老自住的刚需改善购房者考虑。

推荐在金融街商圈工作但预算有限的购房者购买。

目前，陶然亭商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起。预算充足，且不在意地段认同的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。

选取畅柳园小区一公里内单价较为接近的的华龙美钰小区和万博苑小区来进行比较。