今日北京骄阳似火，炒饭打开地图，寻找着今日踩盘目的地。意外发现这两天的踩盘都离不开京九铁路线，那么索性今日就从北京西站沿着这条铁路线一路继续探访，找到了位于北京市西城区天宁寺板块的西豪逸景楼盘。

在奔赴目的地的路上，炒饭查阅资料了解到西豪逸景家园是北京宜福房地产开发有限公司开发的适合刚需购房群体的重磅楼盘之一。位于天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

西豪逸景家园整个项目在2001年全部完工，位于天宁寺板块，紧邻西堤红山。

下地铁站骑了五分钟单车，来到了今日目的地，迫不及待进入小区探探虚实，接下来就跟随我的视野向你娓娓道来吧。

亮点一：绿化率44%，景观优美环境好

从小区大门进入，映入眼帘的就是一片绿葱葱的树木园林，生机勃勃。哪怕是在盛夏，小区中都阵阵清凉，查询幸福里APP得知，小区的绿化率竟然达到了44%，惊人的比例让人意外又惊喜，不过的确，在小区的绿化带转悠就仿佛漫步在公园，逛累了在绿廊歇会儿真的惬意极了。

亮点二：电梯分区，细节保障居民安全

炒饭进入楼栋观察时发现，楼栋大堂竟然有座椅供居民休息，这个小细节还不是最惊喜的，最惊喜的是电梯分区，三个电梯分成消防专用梯、高层梯和低层梯。

众所周知，高层电梯房最容易面临电梯拥堵的问题，而西豪逸景家园将电梯分区可以最有效的减少居民等电梯的时间，而且设消防专用梯，万一发生意外也可迅速救援，可以说是非常细节贴心了。

亮点三：内部设施齐全，细节提升生活品质

西豪逸景家园小区内部有供小孩娱乐的儿童乐园，也有供老人散步休遣的风雨连廊以及各种健身设施，种类齐全，茶余饭后想玩啥就可以玩啥。

而且小区自带超市和丰富的底商，基本可以满足住户各式各样的生活需求。

亮点四：邻里相处和睦，生活氛围好

炒饭逛的有些累了，走到花园的连廊下看大爷们热络的下象棋，顺势和旁边一同看棋的居民奶奶聊天，“咱小区不简单哪，邻里之间很和睦，大家经常一块溜娃、下棋、聊天、锻炼身体，有点啥困难都互帮互助，住在这儿一点都不会觉得孤单。”

穿行在小区可以发现确实如此，小区里边老年人非常多，还好氛围好，这样被迫忙于工作的子女们可以少操点心了。

槽点一：垃圾桶随意堆放，卫生令人担忧

炒饭一走进小区，刚要夸小区环境好，马上几个脏兮兮的垃圾桶和垃圾就吸引了我的注意，引起感官不适不说卫生条件也令人担忧啊。小区不大，但垃圾桶还真挺多的，大多数还都是随便找个位置放置，垃圾处理的也不够及时，很多业主甚至垃圾桶满了之后就把垃圾扔在地上。

槽点二：非机动车随意停放，进出车辆太多不安全

小区最大的槽点还是在非机动车停放上，炒饭在踩盘途中看到有很多住户将非机动车随意停在楼栋门口，直接占道。

另外小区有不少老人和小孩走动，但小区进出车辆非常多，老人小孩都是紧靠路边行走，炒饭都担心他们的安全。

槽点三：机动车停车位紧张，乱停乱放严重

炒饭根本没法拍到一张完整的小区道路图，因为车实在是太多了，部分车辆甚至横在其他车面前，其他车可谓是想动都动不了，我要是小区有车一族，那每天上下班，周末想溜娃估计得愁死了，据中介说这小区车位确实非常紧张，算是个大槽点了。

槽点四：紧邻北京西站，噪音大

炒饭走进小区正在溜达时，突然铁栅栏外疾驰而过的动车吓了炒饭一跳，原来我这近视眼还没发现小区旁边就是铁轨，这么近的距离，疾驰而过这噪音影响可就太大了。

经过对西豪逸景家园小区细致的踩盘，小炒饭对这里有了全新细致的了解，接下来简要总结一下。

第一，小区内部的配套建设齐全、绿化景观优美；外部的商业交通配置让人省心，能满足居民对生活便利的追求；其次，邻里氛围很好，给小区整体居住体验加分；但得小区物业管理水平还有待提升，卫生略有瑕疵，紧邻高铁站噪音也很大。

从整体价格来看，西豪逸景家园截至2021年7月在幸福里app上挂牌均价88652元/㎡，低于西城区均价，也低于天宁寺板块整体均价，小区的户型从一居室到三居室都有。推荐对小区配套、周边配套、交通便利和居住品质有追求的购房者选择此小区。

天宁寺商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

天宁寺商圈的位置十分讨巧，紧贴二环外的区位，决定了商圈下限会被周边成熟板块托起。

再加上商圈内拥有稀缺的山水人文资源——天宁寺塔，以及中国国家话剧院的存在，能为商圈内的人文底蕴增色不少，这样的条件几乎不可复制。

这样即使天宁寺商圈内没有大型购物商场的存在，而且又临近北京西站，该商圈仍是三环内置业的热门目的地之一。

天宁寺商圈西侧为六里桥东商圈，北侧为军博、白云路商圈，东侧为广安门内商圈，南侧为马连道、广安门外商圈。

天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

2001年12月，商圈内的中国国家话剧院在中国青年艺术剧院和中央实验话剧院的基础上组建成立。至此，天宁寺商圈成为兼顾历史沉淀与现代文化品味的板块。

天宁寺商圈包含北京小学天宁寺的两所分校，以及北京市第十四中学（高中部）、北京市宣武区白云路医院、莲花河城市休闲公园等配套。

交通方面，包含地铁7号线湾子站、达官营站两个站点，并且还有通往北京西站的公交直达线。湾子站到天安门西共7.5公里，地铁乘坐6站可达。

湾子站到王府井站9.19公里，地铁乘坐8站可达。从天宁寺出发，10公里半径内可触达北京大部分热点商圈，区位优势明显。

天宁寺商圈的住宅多为1970年-2015年建成，商圈内住宅单价集中在9万/㎡-13万/㎡居多，总价区间集中在500万元-1200万元，主要吸引对通勤便利、文化认同有要求的购房者。

天宁寺商圈内土地开发程度较高，包括周围5公里范围内，近5年均无地块供应和成交。

截止2021年7月查询幸福里APP得知，天宁寺商圈均价为13.2万/㎡，周边二环内板块：广安门外均价9.6万/㎡、白云路12.6万/㎡、广安门内9.9万/㎡，均低于天宁寺板块。

由此可知，天宁寺商圈属于中心区价值比较高的板块，比价效应下，天宁寺板块的价值预计会趋向于平稳发展。

天宁寺商圈是西城区发展较早的住宅区之一，土地开发很早就趋近饱和，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

但值得注意的是，北京三环内的老厂房改造进程，可能会为天宁寺商圈带来新生。

例如商圈内的天宁1号文化科技创新园，占地原址是北京第二热电厂，该产业园侧重文化、科技、金融三个方面的产业引进，高净值倾向明显。

该产业园还获得过“北京市级文化产业园区”荣誉，预计未来随着产业园二期项目的启动，以及高能级企业的入驻，天宁寺商圈的价值可能还会再上一个台阶。

1、楼龄新，绿化率44%景观维护好，用细节提升生活品质，居住舒适。

2、小区娱乐设施齐全，生活氛围浓厚有人气儿，居民相处融洽。

3、安保措施好，门岗较为严格，生人进出小区要登记，安全性高。

4、内外配套齐全 ，日常基础生活休闲能得到满足，生活便利几乎不操心。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源13套，占全部房源的0.01%。小区目前在售均价88652元/㎡，环比上涨约0.21%。近5个月，小区整体均价低于天宁寺商圈均价，低于西城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体一路向上，今年4月出现波动，而后持续上涨；从目前情况来看，小区价格较平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低55.08㎡0厅1室户型，报价500万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为200万元左右，二套首付为400万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有8栋楼2576户，小区有55㎡-72㎡的一居、69㎡-114㎡的两居、137㎡-146㎡的三居，一居、两居、三居每个楼都有分布。

现选择73㎡两室一厅和146㎡三室一厅主力户型分析如下。

西豪逸景家园小区整体包含8栋塔楼。

其中每栋都有朝向为东南的房型，日常通风光照条件会受到影响，不太推荐。

小区北部10，11，12号楼栋紧邻铁路线，会有较大的噪音影响，不太推荐。

小区东侧楼栋临街，噪音较大，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区花园，娱乐设施位置的楼栋，较为推荐。

天宁寺板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，资源齐全，交通较便利，据小区两公里内有5个地铁站，通勤快人一步。

小区截至2021年8月初，在售户型中，最小户型为102.13㎡两厅两室，总价最低，上车价为1288万元，小区距离金融街较近，适合在金融街商圈工作的人群。

小区整体属于高功能自住需求场景，适用于对生活品质有要求刚需改善阶段的购房者；周边企业、学校、生态、交通资源也比较完善；其中，132.32㎡的三房的大户型上车价在1630万元，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止目前，天宁寺内商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

距离天宁寺商圈最近的新房项目，是东城区天坛商圈的天坛府，距离小区7公里左右，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

据幸福里APP得知，西豪逸景家园小区在售户型总价段为500-1260万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看：

丰台花乡的中铁诺德逸府，602万/起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

朝阳区金盏乡板块的中海首开拾光里，850万元/套起；

以上新房均位于城区板块，对区域认同不敏感，且追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于天宁寺商圈二手房均价，周边1公里范围内与西豪逸景家园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与西豪逸景家园相近的西堤红山、广华轩进行比较。