相信一提起陶然亭这个地方，人们第一时间会想到西城区陶然亭商圈风景秀美的陶然亭公园。这里除了拥有美丽的公园外，文化底蕴更是了不得，有着中山会馆、湖南会馆、辽鞍东门故址、谭嗣同故居等历史故事繁多的名地，为陶然亭商圈蒙上了一层历史的神秘面纱。

今天肌肉男要带大家走进的是处于西城区陶然亭商圈的清芷园小区，该小区是2000年-2010年建成的“新北京”商品房小区，位于菜市口大街和右安门东街交汇处西北方向。在小区的东面就是陶然亭公园，在茶余饭后与亲戚朋友一同去公园里散步游玩也别有一番风味。

那么下面就跟随着肌肉男的脚步一同进入清芷园小区吧。

亮点一：小区内部配套设施齐全

从南门进入清芷园，我发现在大门口的路边竖立着小区的平面图，上面详细的画出了小区的整体分布和楼栋的编号，便于来访的朋友找到目的地。

离开了大门口，我继续深入小区，当我穿过2号楼时看见了小区内的网球场，小区内能有这样的娱乐设施还是较为亮眼的。可以在休闲时间与家人或朋友来上一场酣畅淋漓的网球大战，是放松解压的不错选择。

当我离开了网球场，来到了小区的中心广场，广场上罗列着一些健身器材可供小区业主们强身健体。

在健身器材的不远处，我发现了小区内的儿童娱乐设施-滑滑梯，家长们可以在子女放学后或周末带小朋友们来此放松娱乐，让小朋友们能在学习之余的闲暇时光里快乐成长。

不要让我们停下步伐，在离开了中心广场后，我来到了小区内部的会所处，会所整体修建的非常漂亮，给居民们的娱乐提供了场所。

会所的两旁还有着一些小商店，为小区居民的生活提供了便捷。

亮点二：小区楼栋外立面观感较好

当我走到小区楼栋的一旁时，抬头看了看外立面的情况，发现楼栋的整体建筑风格较为欧式，且外立面的配色较为舒适，有一种家的感觉。两个单元为一体的楼栋间开了一扇很大的门，看起来较为气派，给我的观感上还是比较震撼的。

亮点三：小区内绿化覆盖率高，居住体验良好

小区的绿化率为49%，小区整体仿佛一座秀美的公园。我走在小区里的感觉真的和走在公园里的是一样的，挺拔的树木在炎炎夏日给我带来了阴凉，绿油油的草坪使人心情舒畅。

亮点四：小区周边配套齐全

离开小区后肌肉男在周边转了转，步行了大约10分钟来到了距清芷园小区700米处的北京市宣武师范学校附属小学，来的时候正好是中午家长们接学生们回家吃饭休息的点，校门口人山人海。

从学校门口的人群中挤过，步行大约8分钟，来到了距清芷园小区约1.4公里处的北京市回民医院，该医院属于三甲医院，在陶然亭商圈内还是很有名气的。

踩盘结束后，准备乘坐地铁回去休息了，肌肉男本来还在担心地铁站要是太远了走路过去肯定很累，但是事实证明是我多虑了。从清芷园小区的北门出来，走了大约2分钟就看到了陶然亭地铁站，地铁站距离小区北门约300米，让人感叹道“这个小区出行真方便啊”。

槽点一：小区物业管理一般

当我在小区内踩盘时，看见了小区楼栋门口停放杂乱的自行车和电动车，甚至快要把楼栋入口都封死了，这一点说明小区物业对非机动车停放的管理略差。

我走在小区的人行道上，一辆面包车将路全部堵死，旁边还随意停放着非机动车和一些杂物，本来一条可以通行的小路硬是被堵成了“断头路”，希望物业在治理车辆停放的方面要多下功夫，给居民们一个干净整洁的生活环境。

小区楼栋内的楼道真是让人大失所望，破旧的扶手、未经打扫的楼梯和外露的电线线路给我一种来到了”老破小“的感觉，还有楼道内堆积的废纸壳等杂物，给小区埋下了安全隐患。

槽点二：小区内人车不分流

小区内存在人车不分流的情况，在小区的车行道上用简易的石墩和钢管制成了隔离带，还是有很多人直接跨过隔离带来到另一侧，我认为这样的设计存在很大的安全隐患。还有在小区的人行道上也停放了车辆，我认为这不仅使人行道变窄，还存在安全隐患。

槽点三：小区与监狱局相邻

在清芷园小区南大门的西侧，紧邻着北京市监狱管理局和刑部大楼。在我踩盘时甚至有业主跟我说就因为挨着监狱好多晚上都睡不着觉。确实，小区周边有监狱对居民的生活影响还是比较大的。

综上所述，清芷园是一个不错的小区，小区内的配套设施还是非常完善的，甚至有小区自带的会所供居民们放松娱乐，这一点是北京大部分小区做不到的。还有小区内自带的网球场、健身器材等设施，给居民们的闲暇时光提供了多项选择，生活变的多姿多彩。

小区周边的配套更是亮眼，两公里内有着北京市颇有名气的三甲医院-北京市回民医院等。完善的周边配套解决了居民们的教育、医疗等重要问题。

还有地铁4号线陶然亭站的D出口几乎是直接开设在清芷园小区北门的门口处的，对于对地铁出行有需求的居民提供了便捷。

但小区也有些不可忽视的小缺点，例如小区物业一般，非机动车管理还有待提高；小区内人车不分流，给居民们的人身安全埋下隐患；小区邻近北京市刑总大楼等。

从整体价格来看，清芷园小区截至2021年7月24日在幸福里app上挂牌均价为104563元/平，略低于周边小区的挂牌价，小户型从一居室到三居室的都有，考虑刚需自住和刚改的用户可以重点关注。

最后，肌肉男认为虽然清芷园小区有些不容忽视的缺点，但还是较为值得入手的。

陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、内部休闲娱乐设施完善。小区内部会所、网球场、健身房对居民开放，可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求。

2、环境优美，居住惬意。绿化率超过45%，种植有各类植物，另外还有小型人工湖，共同构造出多层次的园林景观。

3、小区外立面观感较好，整体建筑风格为欧式风格，显得较为大气，且外立面涂料颜色为暖色调，家的感觉浓厚。

4、周边配套成熟，居民生活方便。地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐随心所欲。

通过幸福里app查询，截至2021年7月24，小区在售房源约14套，占全部房源的0.5%。小区目前在售均价104879元/㎡，环比上涨约0.75%。近6个月，小区整体均价略低于西城区区、陶然亭圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅相同于西城区、陶然亭商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为73.34㎡三室一厅户型，报价940万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为699.4万元左右，二套首付为793.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有70㎡-73㎡的一居、78㎡-131㎡的两居、130㎡-163㎡的三居和182㎡-302㎡的四居，其中一居、两居、三居主要分布1号楼-10号楼以及12号楼，四居主要分布在3号楼、10号楼和11号楼。

小区的主力户型有131.3㎡两室一厅和91.75㎡两室一厅，该两种户型存量较多，故对比分析。

小区分为13栋楼，建筑形式为板塔结合式。

其中，1号、3号、5号、8号、9号、11号楼临近主干道，可能会有噪音污染现象，所以为楼栋选择的末选项。

2号、4号、6号、7号、10号虽也临近街道，但为非主干道，噪音污染较小，且距离小区内的中心花园较近，所以为楼栋选择的首选项。

12号、13号楼临近非主干道，噪音污染较小，但12号楼和13号楼没有中心花园，绿化较少，所以为楼栋选择的次选项。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，小区内户型、总价跨度大、距离小区2公里范围内包含地铁4号线、14号线，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

其中73.34㎡三室一厅的上车价940万，对刚需购房者较为友好。而91.75㎡的两室一厅上车价为1135万元，推荐刚需改善，养老自住的刚需改善购房者考虑。

尤其推荐在金融街商圈工作但预算有限的购房者购买。

目前，陶然亭商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向5公里外的懋源·璟岳、葛洲坝中国府。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，懋源·璟岳在售465㎡及以上户型，总价6500万元/套起；葛洲坝中国府在售187㎡-240㎡户型，总价2000万元/套起，二华龙美钰截至2021年7月最高挂牌总价在710万元/套。预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑懋源·璟岳、葛洲坝中国府项目。

选取清芷园小区一公里内，单价较为接近的的华龙美钰小区和万博苑小区来进行比较。