据说北京“东富西贵”，西城遍布达官贵人，这坊间传言可是激起了小炒饭强烈的好奇心。

今日小炒饭就来到了老北京坊间流传的西城名流“豪宅区”探房，北京市西城区天宁寺板块的西堤红山楼盘，传说中的雨后“小雾都”。

在探访之前查阅资料了解到西堤红山是华润置业股份有限公司开发的适合追求高生活品质的购房群体的重磅楼盘之一。整个项目在2013年全部完工，据说是西城这一片品质顶尖的房子，外观古典优雅有格调。

不来不知道，一逛果真收获满满啊，接下来跟随我的视野深扒一下这西堤红山的虚实吧。

亮点一：绿化率45%，雨后“天然氧吧”

从小区大门进入，一片郁郁葱葱席面而来，树木成荫，生机勃勃。许是才下过雨，空气中弥漫着阵阵草香和泥土香，花园上空雾气腾腾，置身其中仿佛仙境中漫步。这要是家中有老人，日常遛弯还去啥公园呀，楼下就是锻炼好去处。

经纪人介绍到小区绿化率45%，可以说是这一片区绝无仅有的优质绿化小区了，不仅如此，将小区一整圈逛完，能够发现小区绿化物业也是用心在维护的，枝桠整齐，炎热的盛夏也见不到蚊虫的身影。

亮点二：安保严格，安全放心

小炒饭在进入小区前在对面观察了一下，发现居民进出需要刷卡，本想跟着一位居民后面偷偷溜进小区，没成想一下就被保安认出来了。

”诶姑娘，进去干啥呀？先来登个记再扫个防疫码，非小区人员不得进入哈。”

这一下给我整蒙了，连忙联系了经纪人才进去了，不得不说这安保是真的严格又用心，住在这里安全系数简直拉满。

亮点三：内部设施齐全，细节提升生活品质

小区内部有供小孩娱乐的儿童乐园，有供老人散步休遣的风雨连廊以及健身设施，私人会所仅对业主开放，隐私性和安全性兼顾，你以为仅仅只有这些吗？

不不不，丰富的楼栋下底层商铺也让居民生活便利少操心，出门即可美容购物，小区内部自带幼儿园等等，总而言之小区内部设施齐全，物业也在用细节提升生活品质。

亮点四：居民素质高，人车分流，生活氛围好

炒饭在门外扫码登记等待经纪人的三两分钟就看到了保安大爷和路过的每个居民问好，起初还以为是小区物业和业主之间关系和善，可没想到一进小区就看到一块业主公约的牌子，一句：

“无论熟悉与陌生，相遇时总能像老朋友一样点个头，问个好，是西堤红山社区成员最基本的礼节。”

炒饭直接就心动了，穿行在小区发现许多业主来往也会互相致意，很难想象节奏如此快的北京还能有这么保持邻里氛围的小区，经纪人介绍到小区住户都是金融界工作的高级白领或成功人士，素质这块不用担心！

槽点一：得房率只有75%，性价比低

炒饭一边走一边观察，发现楼道，电梯等公摊面积都相对较大，带着疑惑询问了经纪人小区得房率如何，果然不出我所料，得房率仅75%。

可能一些看文章的小伙伴对得房率还不是很了解。得房率也是比较重要的一个购房指标，75%得房率意味着购买100㎡的房子，最后实际仅有75㎡，那么按照西堤红山在幸福里的均价89185元/平，需要多出两百多万，这个性价比可就大打折扣啦！预算不够，介意的购房者可要慎重考虑呀。

槽点二：非机动车随意停放，影响观感

小区安保环境都没得说，而且每栋楼都有专门的停放非机动车的地方。但炒饭在踩盘途中仍然看到有住户将非机动车随意停在楼栋门口，作为高档小区还是有碍观感的。

另外踩盘的时候能发现小区有不少老人和小孩走动，那么这些随意停放的非机动车辆就很可能带来安全隐患。

槽点三：塔楼结构东西向户型通风透光差

整个小区由7栋塔楼构成，在炒饭进入小区后就隐隐担心是否会存在户型朝向不佳从而影响采光通风这一问题，毕竟是塔楼结构。

果然在经纪人带我看完一套东西朝向的一楼房子后证实了我的猜想，进入房子便闷热不已，明显通风不佳，且房子内明显光线不够足。

槽点四：户型均不带阳台，晾晒不便

走进楼栋会发现户型都是不带阳台的，主卧虽然带着飘窗但也还是会带来晾晒不便的情况。西堤红山楼盘常理来说属于高配房，上车价起步就在1000万元，适合追求高品质刚需改善的购房者，那么房子不带阳台真真算得上是购房者的一大槽点了。

炒饭认为，这样的户型设计，会减弱居民对小区的认同感，试想谁不想在寒冷的冬日在阳台晒晒太阳呢？

经过细致的踩盘，小炒饭对西堤红山小区有全新的了解，接下来总结一下。

西堤红山属于近几年北京城次新房的品质标杆之一，小区在配套、绿化、商业、地段等方面，均没有明显短板，以及，人车分流、氛围打造等均是属于全北京，甚至全国的先进水平。

但同样值得注意的是，其户型、和公摊方面不太让人满意，不过瑕不掩瑜，尚可接受从整体价格来看，西堤红山截至2021年7月在幸福里app上挂牌均价89185元/㎡，低于西城区和天宁寺板块整体均价，小区的户型从一居室到四居室都有。推荐对小区配套、周边配套、交通便利和居住品质有追求的购房者选择此小区。

天宁寺商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

天宁寺商圈的位置十分讨巧，紧贴二环外的区位，决定了商圈下限会被周边成熟板块托起。

再加上商圈内拥有稀缺的山水人文资源——天宁寺塔，以及中国国家话剧院的存在，能为商圈内的人文底蕴增色不少，这样的条件几乎不可复制。

这样即使天宁寺商圈内没有大型购物商场的存在，而且又临近北京西站，该商圈仍是三环内置业的热门目的地之一。

天宁寺商圈西侧为六里桥东商圈，北侧为军博、白云路商圈，东侧为广安门内商圈，南侧为马连道、广安门外商圈。

天宁寺商圈，以商圈内一座千年古塔而得名，1988年，随着北京市西厢工程的竣工，天宁寺塔被修葺一新，并被公布为全国重点文物保护单位。

2001年12月，商圈内的中国国家话剧院在中国青年艺术剧院和中央实验话剧院的基础上组建成立。至此，天宁寺商圈成为兼顾历史沉淀与现代文化品味的板块。

天宁寺商圈包含北京小学天宁寺的两所分校，以及北京市第十四中学（高中部）、北京市宣武区白云路医院、莲花河城市休闲公园等配套。

交通方面，包含地铁7号线湾子站、达官营站两个站点，并且还有通往北京西站的公交直达线。湾子站到天安门西共7.5公里，地铁乘坐6站可达。

湾子站到王府井站9.19公里，地铁乘坐8站可达。从天宁寺出发，10公里半径内可触达北京大部分热点商圈，区位优势明显。

天宁寺商圈的住宅多为1970年-2015年建成，商圈内住宅单价集中在9万/㎡-13万/㎡居多，总价区间集中在500万元-1200万元，主要吸引对通勤便利、文化认同有要求的购房者。

天宁寺商圈内土地开发程度较高，包括周围5公里范围内，近5年均无地块供应和成交。

截止2021年7月查询幸福里APP得知，天宁寺商圈均价为13.2万/㎡，周边二环内板块：广安门外均价9.6万/㎡、白云路12.6万/㎡、广安门内9.9万/㎡，均低于天宁寺板块；

由此可知，天宁寺商圈属于中心区价值比较高的板块，比价效应下，天宁寺板块的价值预计会趋向于平稳发展。

天宁寺商圈是西城区发展较早的住宅区之一，土地开发很早就趋近饱和，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

但值得注意的是，北京三环内的老厂房改造进程，可能会为天宁寺商圈带来新生。

例如商圈内的天宁1号文化科技创新园，占地原址是北京第二热电厂，该产业园侧重文化、科技、金融三个方面的产业引进，高净值倾向明显。

该产业园还获得过“北京市级文化产业园区”荣誉，预计未来随着产业园二期项目的启动，以及高能级企业的入驻，天宁寺商圈的价值可能还会再上一个台阶。

1、小区中央花园设计有喷泉，假山，座椅多，非常适合溜娃遛狗或茶余饭后聚齐聊天。生活氛围浓厚，居民素质高，来往有人气儿幸福感强。

2、楼龄新绿化景观好，生活品质高，房子外型看上去也很好看，绿化率达到45%，花园式小区居住舒适。

3、小区内部，设有底商、儿童乐园、小区业主健身会所、中心公园等配套设施，日常基础生活休闲能够得到满足。

4、小区住户大多为金融街高级白领，物业管理为华润集团，央企管理标准高，居民有礼貌素质高，居住舒适。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源24套，占全部房源的0.01%。小区目前在售均价89185元/㎡，环比上涨约0.18%。近5个月，小区整体均价低于天宁寺商圈均价，低于西城区的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体先下后上，今年4月出现向上波动，而后回归正常均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低52㎡0厅一室户型，报价620万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为499.1万元左右，二套首付为545.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：41㎡-230㎡零房、一房、二房至四房。

现选择小区主力户型92.89㎡两室一厅和184.88㎡三室两厅进行分析。

西堤红山小区整体包含七栋塔楼。

其中每栋都有朝向为东南的房型，日常通风光照条件会受到影响，不太推荐。

小区6，7，8号楼栋紧邻铁路线，会有较大的噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向的楼栋，以及靠近小区中心花园位置的楼栋，较为推荐。

天宁寺商圈配套丰富，距离小区两公里内有5个地铁站，适合对交通通勤有较高要求的购房者考虑。

小区最小户型42㎡一居，总价最低，上车价为620万元，适合在金融街工作2-3年的年轻白领。

小区整体属于高功能自住需求场景，适用于对绿化率，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

小区中184.88㎡的三房的大户型上车价在2498万元，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

目前，天宁寺内商圈无新房楼盘在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，西提红山小区在售户型总价段为600-2500万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，距离天宁寺商圈最近的新房项目，是东城区的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万，此新房项目商圈成熟，其中小户型较为抢手。

若是追求新房的产品力，以及预算充足，且不介意地段价值的购房者可以考虑。

其余距西堤红山相对较近的在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价低于天宁寺商圈二手房均价，周边1公里范围内与西堤红山均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似与西堤红山相近的蝶翠华庭、玺源台进行比较。